デベおの不動産投資日記

郊外で車が必須の物件があります。
６世帯あるのですが、敷地内にその分だけ駐車スペースが取れず、お隣の敷地を借りて運営していました。
ゆくゆくは、その隣の敷地も購入して駐車スペースを設け、余った土地で新築アパートか既存建物の改修をしようかと考えており、高齢の土地オーナーと茶飲みに付き合ったりと良好な関係を築いていたところでした。
ある日、とある不動産屋から、オーナーが亡くなって、相続する息子さんが売却する意向だということを知らされました。
しばらくの間、不動産屋を介して、その息子さんと交渉を続けたのですが、頑として私が希望する価格では売らないことがわかってきたので、止むを得ず、土地の借地契約を一定期間の猶予を条件に解除することを取り決めました。
そうなると困るのは入居者の駐車スペースです。
やはり敷地内に駐車場があることは、客付や入居者の利便性、売却の出口まで考慮すると、あったに越したことはありません。

敷地内に一定の余ったスペースはあったので、いろいろ図面と格闘しながら、なんとか４台分は入れ込めそうということが分かり、ちょうど現在駐車場を利用している入居者も４名だったので、敷地内に駐車スペースを造成する方向で動きました。


コストの面から敷地内は砕石敷きとしました。


すべて砕石だと道路側に飛び散ることと、入り口が勾配となっていたため、入り口のみコンクリ敷きにしました。


車止めを取り付けて完成です。


不動産はある意味生き物なので、刻々と状況が変わり、描いた絵のように思うように事が運ばないものという事例でした。

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自宅を購入して2年強が過ぎました。
たまたま購入した物件が、築古ですが１階で広い庭付き、さらには池まで付いているということで、購入に至った面もあり、その後コロナ禍に見舞われ、幸いにも庭の存在がライフスタイルや趣味に大きく貢献しました。

当初、庭は荒れ放題で、全容がまったく見えない状況でした。



草を刈り、荒れた樹木を伐採し、ゴロゴロと存在した石を撤去。
石の撤去で、人生で初めてギックリ腰になりましたw　もう歳です。。



床土を敷き詰めます。


まず庭ですが、子供が広々と走り回れるように、高麗芝を敷くところから始めました。
屋外照明も設置して、夜間でも雰囲気のある環境にしたいと考えました。


そこそこいい雰囲気になってきたのですが...


ところがです。
どうも陽当たりが悪い上、水捌けも良くないようで、夏手前には大部分が枯れてしまいました。


芝の生育が悪いので、グランドカバーはハーブ系に方向転換し、現在も継続中です。
ハーブは、ミント各種、ローズマリー、ダイカンドラ、今年はクリーピングタイムを植えようと思っています。
陽当たりが悪くても育ち、踏みに強いものを選定しました。


もう一つは池の整備です。
こちらも荒れ放題で泥が堆積し、どのくらい深くて、何が出てくるか恐ろしい状態でした。


排水ポンプを中古で購入し、泥を掬って、池全体を洗浄。
ツキヨという小さめの黒砂利を全面に敷き詰め、アナカリスという水草を植えました。
このアナカリスが、生長がとても早くて丈夫。




増えまくったので、メルカリで販売を始めたところ、そこそこ売れて、ちょっとしたお小遣いになっています。


池の中には、メダカを入れて育て、現在はヒメダカ、楊貴妃、幹之（ミユキ）の３種類、ミナミヌマエビを飼っています。
現在は全部で300匹程度いるかと思います。
 

冬場は冬眠期に入るので、産卵メダカは室内で育て、メダカの卵は個別の水槽で稚魚を育成し、春になると、池に戻します。




また毎年2,3月になるとやってくるのがヒキガエル。
全部で１０匹前後が春になると帰ってきて、卵を産んでまたどこかに去っていきます。




デカいし、イボイボの見た目から、最初は気持ち悪かったのですが、最近では動きもノソノソと遅いし、人に近寄ってくる人懐っこい性格から、可愛く見えてきましたw

三度目の春を迎え、だいぶ落ち着いた庭になってきました。
リタイア後の爺さんみたいな生活ですが、コロナの影響で外出を控えざるを得ないを状況の中、セミリタイア中での滋味で豊かなライフスタイルを実現できています。
 

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確定申告の締め切り間近の時期ですね。
結構、バタバタしている方も多い時期なのではないでしょうか。

私は無事確定申告を済ませ、所得税もすでに納めてきました。
今回、特筆すべき事項として、住宅特定改修特別税額控除なるものを申告してみました。

住宅特定改修特別税額控除とは、
主に耐震改修、高齢者居住に係るバリアフリー等の改修、断熱改修、多世代同居改修、その他の耐久性向上に関する改修について、各項目の工事の限度額の10%を所得税から控除できる仕組みです。

今回は、多世代同居改修工事について申告し、 工事金額の限度額250万の10%、25万円が控除されます。

必要な書類として、

1. 税額控除額計算書
2. 建築士事務所に登録をしている事務所の一級建築士（指定確認検査機関、労力住宅性能評価期間、住宅瑕疵担保責任保険法人でも可）の証明書
3. 登記事項証明書

を確定申告の際に併せて提出します。
控除されるべき金額は、以下の「住宅耐震改修特別控除等」欄に記載します。


工事内容としては、新たに玄関、風呂、キッチン、トイレ等を別途設ける工事をしたことで、それに該当します。





節税対策は、良く調べ、取れるものは取っていくことの積み重ねです。 
ただ今回の対策はあくまで投資用ではなく、実需向けの節税対策となりますので、持ち家の方で該当すれば、対策の一つとして検討してみては良いかと思います。


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節税には様々な方法があると考えれらますが、今回は「役員報酬」についてメスを入れてみました。
法人の役員報酬を今期から100万円増額です。

役員報酬を増額することで、法人としては法人税の節税に繋がりますが、個人としては、社会保険料、所得税の増額がデメリットとなります。

法人個人は表裏一体で、この全体バランスをシミュレートすることが極めて重要ですが、今回計算してみると、結果的に現状増額した方が、キャッシュアウトは少なくて済むことが分かりました。
節税を図りながら、社会保険料支払い増により将来の年金受取額も当然ながら増額します。

事務的な点を挙げると、以下の通りです。

• 原則期首3ヶ月以内に変更

これは税務上、年度中にコロコロ報酬を変えられると、納税額を期末に操作される恐れがあるため、期首3ヶ月と定められています。

• 株主総会議事録の作成

1人役員なので形式的ですが、議事録に残す必要があります。

• 被保険者報酬月額変更届の提出

標準報酬月額が変わることで、社会保険料が変わりますので日本年金機構に提出する必要があります。

• 事前確定届出給与に関する届出書

賞与など年度中に変動が生じる給与が発生する場合、所轄税務署に提出します。
私の場合、定期同額給与のため、この提出は不要でした。


役員報酬額の決定は、キャッシュアウトの出方の配分を変えるということなので、その中で最も節税効果が高いポイントを見つけなければならないので、正直とても難しいです。
これを見極めるためにも、常に来年度、再来年度予測は不可欠で、また、年度ごと利益の出方が変わりますので、その辺りを考慮しつつ、これらが出来て初めて役員報酬額の決定に繋がります。


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会社を辞めてもうじき2年が過ぎようとしていますが、一度振り返ってみたいと思います。

私が大学卒業時、まさに時は就職氷河期の底でした。
そんな中、紆余曲折ありながら、再開発系のデベロッパーに就職し、施設運営、開発企画、設計などの部署を歴任し、比較的順当にキャリアを重ねていました。

不動産投資を考え始めたのが2012年。
世の中はリーマンショックによる影響が落ち着きを見せ始め、第二次安倍政権や日銀黒田総裁が任期に就く前夜でした。
振り返ると、とてもタイミングの良い時期でした。


当初は不動産投資なんてまったく縁の無い存在でしたが、不動産・建築関係ということもあり、家を建てたい願望は強く抱いており、いつかは自分で設計したいと思っていました。
しかしながら、実家を出てからはずっと賃貸物件住まいで、釘一本も壁に打てないため、自分で造るにはやはり自宅を買わないといけないという固定概念がありました。

そんな中、書店でたまたま手に取った本。
それが石原博光さんの「まずはアパート1棟、買いなさい！」でした。

（※こちらは私が当時読んだ本の改訂版です）

初心者でも大変分かりやすく、不動産投資の初期段階ですべきことが記されています。
さらには不動産投資には自分で手を加える楽しみがある。
読み進めていくと、なんだか自分でもやってみたくなってしまい、もともと自分がやりたいことは作ることであって、そもそも自分が住まなくてもいいんじゃないかという発想に至りました。
さらには、やりたいことをやって収益まで見込めるなんて最高じゃん！
という論理から不動産投資が始まったわけです。

当初は会社を辞めるつもりは微塵も無く、趣味のつもりで不動産投資をやっていました。
しかししばらく買い進めて規模が大きくなり出した頃、部署の上司が変わったんですよね。
その上司との折り合いが悪く、初めて会社を辞めようかなと思うようになりました。
その頃には、賃貸収入が会社の給料の1.5倍位あり、これを２倍にしてから辞めようと算段しました。
給料の2倍という根拠は、20年先のファイナンスプランを組み、生活費や教育費等いくら必要で、いくら投資に回せるかの合計額をざっくり計算して、この程度なら辞めてもいけるかなという感じです。
私の投資計画上、年に何棟も買うものではなかったので、当初算段してから3年の準備期間を経て、いざ会社を辞めるに至りました。

正直個人的には、よく言われる「経済的自由のため」の目的はあまり好きではありません。
あくまで不動産投資は「手段」であり、これを備えてはじめてやりたいことや他の目的のために動くべきものと考えています。


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