デベおの不動産投資日記 : 建替えプロジェクト

建替えプロジェクト

2021年01月27日14:13

自宅マンションの収益化計画の概要について

カテゴリ: 建替えプロジェクト; 空室対策・戦略

以前ブログでも触れました区分マンションの１棟建替え計画を画策していますが、これはあくまで長期戦の話で、
短期的にはもう少し緻密に計画しなくてはなりませんので、そこら辺について触れておこうと思います。

ちなみに自己使用なので、やんわりとした情報になってしまいますのでご了承を。

・都内23区
・30戸のRCマンションの１区画
・築40年強

購入の決め手としては以下の３つ。
1.エリア相場の約半値！（安かった理由としては、以前のブログを参照）
2.メゾネットで延床150㎡強でめちゃくちゃ広い！

そして3つ目が面白いのですが、メゾネット2階にも共用部の玄関扉があったこと！

以上のような概要で、こんな感じの収益化を考えました。

建替えについては、とても長期的で、その辺りのハードルの高さについては、
長いことデベロッパーに勤めたことで、十分認識しています。
なので、

長期戦に耐えられること

別の出口も想定しておくこと

この２点は並行して仕込んでおく必要があります。

とは言っても、これは自己使用であり、家族との時間を共に過ごす場所なので、
収益性だけでは測れない幸福度の要素も勘案すべきだと思っています。

したがって、この物件の収益化計画をまとめると、

・短期的にインカムの収益化を行い、長期的には建替えで新築化することで、大幅なキャピタルゲインに期待できる

・メゾネット２階は定借を結ぶことで、いつでも原状回復できるようにしておき、子供が大きくなったり、家族が増えたりなど、ライフステージに合わせ、可変的にプランニングできるようにしておく

しかしながら、そもそも広いし、楽しいよね！
というところが大きいですw

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2020年01月14日16:31

マンション建替え組合設立までのプロセス

カテゴリ: 建替えプロジェクト; 不動産全般

これから始めていくマンション建替えプロジェクトについて、

デベロッパーの観点から、組合設立までのプロセスを
検討していきたいと思います。

新たに入居してきた新参者が、いきなり

「管理組合やろうゼ！！」

とか言ったって、既存の所有者が、

「おー！いいね！やろうゼ！」

なんて、いくわけがありません笑
むしろ、逆効果で、秩序を乱す部外者扱いになるのは目に見えています。
なので、かなり慎重にやらなければならないです。

また、必ずしも入居者＝区分所有者というわけではないので、
洗い出した所有者の中から、キーパーソンを見つけて、
一緒に推進してくれて、顔が広い強力なパートナーをまず探すところから始めます。

これが結構難しいんですけどね。。
まずは、

１．共用部の清掃などで、会話の機会を増やす
２．挨拶をする
３．地域のイベント、お祭りに参加する
４．露骨に目的（建替え）を口に出さない

などですかね。

最初はコミュニティに溶け込むところから始めます。

並行して管理会社とも、現状の課題や、所有者はどんな人か、過去の不具合、大規模修繕履歴、管理組合が無い経緯や、
歴史など、情報を収集して、
密に連携を取る必要があるかと思います。

上記のようなプロセスを踏んだ上で、ある程度、賛同者ができた時点で、
やっと、ワークショップができる段階に入ります。

ワークショップでは、主に以下の点を協議していきます。
１．譲れない点（反対意見）と妥協点２．交渉可能領域
３．現状の問題点（例）　　・老朽化、配管、クラック、傾き雨漏り等のリスク　　・資産価値低下　　・修繕積立金無こと　　・長期修繕計画が無いこと　　・管理機能無し　　・旧耐震、安全性　　・防犯面　　・機能面（エレベーター、バリアフリー）　　・高齢化　　・設備の老朽化

４．建替えに賛成する理由（例）　　・資産性の向上　　・防災面、防犯面における安全性の向上　　・利便性（エレベーター、バリアフリー設備が最新）　　・新築で綺麗になる

５．建替えに反対する理由（例）　　・負担金が出せない　　・建替後の管理費、修繕積立金の増大　　・引越し、仮住まい費用　　・高齢でそう長くないため必要としていない　　・体力的にムリ　　・建替える理由がない　　・最近リフォームをしてローンが残っている

この辺りで賛同者が増えると、より具体的な内容に駒を進められるようになります。

１．教育フェーズ(勉強会)
　　・旧耐震の危険性の理解。一般的なマンションの耐用年数、建替え時期など。
　　・維持管理していくことの金銭的リスクの理解。耐震補強工事費用、修繕積立金or負担金など。
　　・建替え事例見学会。具体的にものを見せ、第3者の話を聞いてもらう。

２．試算フェーズ
　　・多くの負担を伴うことの理解。
　　　総工費。保留床面積・価額。修繕積立金が無いこと。全額実費の時の負担金。
　　・負担の軽減策。権利床の削減。
　　・デベロッパーの見積提示。(デベ主導方式の場合)

これらを以って、やっと建替え組合の設立の準備ができる段階となります。

この手のやつは、むやみやたらに、勢いだけでやってもうまく物事は進みません。
地道なプロセスを踏むことで、やっとスタート地点に立てるものです。

以上、なんか自分で書いていて、大変でゲロ吐きそうになりました。。笑

2020年今年から地道に取り組んでみたいと思います！

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2019年06月03日14:14

区分所有者の洗い出し作業

カテゴリ: 建替えプロジェクト; 不動産全般

今まで、1棟ものしか買ったことがなかったので、
ペラッペラの登記簿謄本しか見てこなかったのですが、
区分所有建物の登記簿謄本は分厚さにひきましたw

当然ながら、40年の間に、所有権が交代しまくっているので、
それだけの厚さになりますが、謄本を読み解き、現所有者を洗い出すのに、2時間要しました。
おかげで、全戸の歴史が分かったので結果勉強になりました。

謄本から分かったことは以下の通り。

全29戸。

区分所有者はデベお含め、20名。
内訳は法人所有5社、個人15名。

最も所有しているのがＪ社で、7戸所有、共有持分比率23.25%。
次ぐ持分比率がデベおの11.38%。
あとは細々2～4%前後の所有者ばかり。

現在外国人はいない模様。

自己使用は、初期取得者、相続、売買で、デベお含め、9戸。
他20戸は第三者賃借人が貸している。

賃借人に貸している区分所有現住所は、ほとんどが都内で、遠くても関東圏内。
（海外がいたら出張交渉があったのに笑）

共有者はいなく、すべて単独所有者。

ざっとこんなとこですかね。

あまりこじれておらず、比較的シンプルな内容で安心しました。
物件の内側の概要が分かったところで、引き続き攻め方を検討します。

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2019年05月28日18:08

建替え戦略の根幹について

カテゴリ: 建替えプロジェクト; 不動産全般

管理組合のないヤバ区分を買おうと思い、当初から気になっていたのが、

指定容積率の消化率の低さ！

そこで頭に浮かんでいたのが、不動産屋の鉄則のひとつ。

容積は食べ残さず、全部食え！

ということ。

なぜ容積を全部平らげなければいけないのかを説明します。
つまり建替えスキームの根幹となるポイントです。

容積緩和や未消化により、容積が余っている場合、その部分は新たに空間が生まれることになります。
作った床を「保留床」と言います。
保留床は、組合もしくはデベロッパーの床となり、分譲販売することで、収益を生みます。

一方で、現在所有している区分所有者の床を「権利床」と言います。
建替えでは莫大な費用がかかるわけですが、
当然区分所有者だけでは賄えるものではありません。
ましてや今回修繕積立金が０円という悲惨な状況の中、合意形成さえもできるわけがありません。

そこで保留床を売却し、その収益で建替え費用を賄うというのが、建替えスキームの王道です。
つまり権利床を維持したまま、区分所有者の負担を減らして、新築を手に入れることができます。

当該物件は指定容積率が300%のところ、226%しか消化しておらず、
単純計算74%の食べ残しがあるということ。

これは期待！！

詳細な計算は端折りますが、
単純に、生まれた保留床に新築想定単価を掛けると、

建替え総工費の104.8%を賄えることが分かりました！

つまり新築に建替えて、しかもお釣りが出るということ。

しかしこれは単純な計算にしか過ぎず、あまり意味をなさない数字です。
ここから、実際どれだけ保留床が生まれるか、具体的に以下の要件を加えていくことになります。

マイナスに働く要素
・都市計画変更により既存不適格になっていること
・高さ、日影などの様々な法令規制
・電気室等その他共用部分を差し引いた後のレンタブル比（保留床面積比率）

プラスに働く要素
・共用部分（階段・エレベーター等）の容積非算入（※40年前当時は算入だった）
・行政による補助金・緩和の適用
・天空率による容積計算

いろいろ計算を進めていく中、少し雲行きが怪しくなり、最もイタかったのが、
「容積率低減係数」というもの。

行政における指定の網に引っかかっており、

前面道路の幅員に0.4を掛けるので、許容容積率が216％となり、
現在より容積が減ってしまうことが分かりました。。泣

むしろ減ってんじゃん。。泣

読みが甘かった(ToT)

でもデベおは、まだまだ諦めません！笑
ボリュームが減った分、保留床も減りますが、同時に総工費も減ることになります。
また、プラスに働く要素にフォーカスして、どれだけ保留床を生み出せるか、
現在建築士の先生に詳細なボリュームチェックを依頼しました！

まだまだデベおの模索は続く。

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2019年05月27日14:07

賃貸市場の未来。そして次なる事業とは？

カテゴリ: 不動産全般; 建替えプロジェクト

昨年、管理組合が存在しなく、修繕積立金が皆無のヤバめの廃墟マンションの契約を果たしましたが、

これをどう料理するか、日本の賃貸市場の問題を前提に、論じていきたいと思います。

賃貸市場はこの先、10年で大きく変化するものとデベおは考えています。

そう考える主な理由として、

①生産緑地制度

制度制定から30年が経過し、住宅地でありながら農地用途だったため、固定資産税、相続税の恩恵があったが、2022年にそれが外れ、行政が買取できるようになるが、実際は買わなそうなため、大量に売却、もしくは賃貸住宅建設が多くなり、賃料、物件価格の低下を招く恐れあり。

②新築供給過剰

人口、世帯数が減るにもかかわらず、依然として国策的に供給の歯止めがかからない。
新築マンションの供給戸数だけ見ても、今後も年間3万戸強は安定的に供給を続け、
ストック数が増加し、空室率の増加を招く。

③空室率の増加

2013年に13.5%、2018年は17%。
2033年には30%を越えるとも言われている。つまり３軒に１軒が空き家。
計算方法に賛否はあるが、マクロで見ると、信ぴょう性があるのは確か。

④出生率の低下

2016年に出生率が初めて年間100万人を割った。

出生率は歯止めがかかりそうだが、依然として1.3〜1.4%を推移と思われる。
つまり人口減少に直結する。

⑤高齢化

現在の20%から2036年には30%を越え、3人に一人は高齢者。
2025年には人口ボリュームゾーンの団塊の世代が、すべて後期高齢者となり、
大幅に人口が減少していく。
同時に事故物件も増加していくと思われる。

⑥人口減少

上記の少子高齢化の総数。
2018年には年間10～20万人の減少だったのが、2020～30年の間に年間50-70万人の減少となる。

2060年には日本の総人口は8700万人となり、明治時代に戻る。

⑦世帯数減少

今年2019年に世帯数のピーク。しかし2035までに6.6%減少。
人口はともかく、世帯数の減少が賃貸市場においては空室に直結する。

⑧都心回帰、中心部への集中

少子高齢化、人口減少の影響から、自治体が今後行政コストを捻出できない懸念があるため、
コンパクトシティ化がより推進されていくと思われる。
東京及び地方の中核都市へ人口集中が進み、過疎地、中核都市郊外は空室率の悪化が目立つようになる。

以上のようなことから、住宅賃貸市場における課題は山積みで
今まで日本が経験しなかったようなことが起こると思われます。

すなわち、生きる街、死ぬ街の二極化がより進行していくと思います。

もちろん、外国人労働者の増加や、トレンドの変化など、プラスに働く要因はありますが、
人口動態を基礎としている高齢化、出生率、人口、世帯数減少は、確実性の高い統計データなので、マイナス要因の実態は変わらないと思います。

そんな中、

デベおのロードマップとしては、第1フェーズ7〜10年で築古高利回りの物件で、キャッシュを貯め、賃貸経営を軌道に乗せます。

そろそろ第1フェーズが完了する予定なので、

この先10年の第2フェーズでは、上記のような懸念があることから、
都心部、中心部の高積算で資産性のある物件へと入れ替えを進める予定です。

今後はインカムゲインだけでなく、キャピタルゲインも得られる仕組みを考え始めていく必要があり、先細る賃貸市場で、資産性があり、より勝てる物件に目を向けていく必要があると思います。

そこで例の廃墟マンションを一つの策として考えます。

通常、管理組合の存在しないマンションは、この先、管理が行き届かず、合意形成もできず、築年数が経過し、果てには廃墟になる運命です。

こういったマンションはこの先10年で急増するものと思われます。

では、こういった物件はリスクが高いからと見過ごすか？

いえ、デベおは逆です！

管理組合が無ければ、作ってしまおう‼️

つまり出口として何を見据えるか？

建替えの合意形成を取り付けること。

つまり高経年マンションを安く仕入れて、新築で売却する建て付けです。

簡単に言うなよ！と言われそうですが、

本業のデベロッパーとしての仕事がら、

地権者の理解を得て、合意形成するのは如何に時間と労力が必要か充分理解しています。

しかしながら、一つの事業としてのやりがいは大きく、何よりも仕入れ値が安かったこともあり、新築売却利益が莫大になる試算でいます。

腰を据えてやるだけの価値はあります。

今後建替えプロジェクトとして、長期に渡って上手く進むか、それとも大きな壁にぶつかって頓挫するか、赤裸々に進捗を書いていきたいと思います。

なお、具体的なシミュレーションと試算は次回に続く。

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