デベおの不動産投資日記

主に築古再生、高利回り、ビオトープ、子供と遊ぶ、デザイン、リフォーム、セミリタイア生活...etc

建替えプロジェクト

築古マンション住民の意識調査アンケートの結果から見えてきたこと

先日行った住民意識調査アンケートの分析が完了しました。
ここから見えてきたことがありました。
それは、



世代による見解の大きな違い



です。

このマンションは、約半数が高齢層で、約3割程度が中年層で構成されています。
投資用として、法人も2割程度所有しています。
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まず、シンプルに、マンションについて満足度を伺ったところ、「満足」との回答が、「不満足」より若干上回っていますが、ほぼ拮抗する結果でした。
しかし、これを年代別にソートしてみると、「満足」と回答した約7割が高齢層で、「不満」と回答した8割が中年層という結果になりました。
中年層ほど不満を感じている結果となりました。
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次に管理組合の設立について問うてみたところ、「賛成」が約6割で、前向きに改善の必要性を感じていることがわかりました。
一方で「どちらとも言えない」の回答が4割程度ありましたが、こちらは、
  • 頻繁に会合があると大変そう
  • 今まであまり不便を感じていない
等の意見があり、個人的事情を強く反映したものと思われます。
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次に管理組合の参加意欲について問うたところ、「参加」は約4割ですが、私としては意外にも高い印象を受けました。
ここでも年代別にソートしてみたところ、
参加派の約7割が中年層で、彼らの71.4%は不満と回答し、管理費・修繕積立金の増額について85.7%が賛成しています。
一方反対派の8割が高齢層で、彼らは不満と感じているものは0%、管理費・修繕積立金の増額について賛成は14.3%しかいません。
世代による見解の違いを色濃く反映した結果となりました。
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なお、管理費・修繕積立金の増額についての質問は、4割強が「賛成」、「反対」は15%程度に留まっており、こちらも私が想定するよりも多い結果となりました。
改善の必要性を潜在的に感じているものと思われます。
一方で4割強が「どちらとも言えない」と回答しており、改善の意識はありつつも、出費が増えることが悩ましい結果と推測されます。
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また、大規模修繕、建替えの必要性について、少々突っ込んだ問いをしてみましたが、ここでも世代によって改善の意識の違いが見られました。
ただし、建替えについては、「高齢のため」、「内装工事をやったばかり」という個人的事情もある一方で、
「資金的に厳しい」との意見も多くあり、
今後、資金的に軽減するための保留床売却スキーム等の模索や理解が必要と思われます。


年代による満足度や改善の意識の違いがはっきりと現れた結果となりました。
世で言う「マンションの二つの老い(高経年化と高齢化)」を裏付けたものと思われます。
とはいえ、管理組合の設立、管理費・修繕積立金の増額については、想像以上に前向きなことも分かり、具体的な攻め方も分かってきました。
今後は、世代間の分断を生まず、住民同士協力して良好なコミュニティを形成する必要があります。
世代を超えて意見を交わし、理解し合い、合意形成に向けて運営する必要があると強く感じました。


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築古マンション住民の意識調査アンケートを実施

修繕積立金も無ければ、管理組合も無い我が築古区分マンションですが、いよいよ廃墟待ったなし状態なので、重い腰を上げて動かねばと思う今日この頃です。

まず始めは、区分所有者24名いるのですが、皆さんどういう考えなのか把握するところからと考え、管理組合設立に関する意識調査を実施してから攻め方を考えることにしました。

とはいえ、唐突に一住民が「アンケートやります!」と言ったって、個人情報もありますし、怪しまれそうなので、あくまで管理会社による調査という建て付けにしました。
このことを管理会社に相談したところ、担当のHさんも、とても前向きに捉えて頂き、快く協力頂き、大変助かりました。

作業区分として、以下のように仕切りました。
  • デベお→アンケートの作成と分析
  • 管理会社→所有者への発送、取りまとめ
アンケートの回収率を上げるため、返信用封筒を同封して書面を発送するほか、QRコードからスマホで回答できるwebアンケートも可能なように対応しました。
質問についても将来的に建替えまで見据えた質問を考えました。
具体的には
  • 現場に満足しているか?
  • 具体的な不満なことは?
  • 管理組合の設立は必要か?
  • 管理費、修繕積立金の増額の賛否
  • 総会での議題は何を求めるか?
  • 大規模修繕の賛否
  • 建替えの賛否
的なことです。
多過ぎても回収率は下がりますし、長くても5分程度で回答できるよう心がけました。

ネガティブな意見も収集したかったので、個人情報の記入は求めず、せめてもの属性として、
所有階数、年代、所有年数、自己使用か投資用か、の質問に留めました。
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回答期間も1ヶ月ほど余裕を設け、実施した結果、24所有者中19件、約8割の回収率となりました。
想像以上の回収率で、住民のマンションに対する関心の高さが垣間見えた結果となりました。

住民同士協力し、安心安全で快適な環境づくりを目指して、主体的に取り組めるコミュニティを作っていきたいものです。

次回、分析を行った結果をアップしたいと思います。

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自宅マンションリノベーション 下階編

自宅マンションの一部を収益化すべくプランニング前回の上階賃貸スペース改修工事に続き、
今回は下階の居住スペースのその具体的施工内容について、写真中心に書いていきます。

玄関、洗面、風呂、キッチンはいじらず、あくまでリビングのみの改修工事です。
家族3人で、2LDKのプランです。

工事前。
30畳の広々としたリビングで、一部下り床カーペット仕様になっています。
ここに2部屋の寝室とLDKを作っていきます。
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既存建具、床を壊していきます。
生活しながらの工事なので、キッチンダイニング部分は養生で区切って工事を進めていきます。
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床下を開けると、ねずみの糞が。。。ねずみのミイラもありました。。
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次に下り床だった部分に、オフィスで使うフリーアクセスフロアのような仕様で床レベルを整えます。
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夜にはプロジェクターを繋げてみて大画面で楽しんでみました。
なかなかギャラリー的な空間で、酒が進みました笑
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下地、フローリングを張ったら、LGSで壁を建てていきます。
本来であれば、工程的に壁を建ててから床の順が一般的ですが、
次のプランを想定しているため、原状回復の際、補修のみで工事が可能なように工夫しています。
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他にも引戸も上吊りレール仕様とし、これも木枠を床面に取り付けることを避けているためです。
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あとは一般的な工程ですが、LGSを組んで、石膏ボードを張り、パテ、クロス張りといった流れです。
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仕上げですが、リビングには古材の上海レンガを採用しました。
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実際現地中国の古民家で使用していたレンガを内装材用に20mm厚程度に加工したものです。
上海租界時代のものなので、100〜150年くらい前のものでしょうか。
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苔や傷など、経年劣化による良い味わいを感じます。
アパートでは良くやってるアクセントクロスには無い独特な粋と立体感があります。
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自室にはWhOというデザインクロスを採用しました。
ちょっと高めですが、もう一歩先を行ったアクセントクロスを探している方はお勧めです!
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ちなみにメーカーホームページに、今回の採用したクロスの施工事例が載っています。

妻、子供の寝室には、娘が選定したかわいいクロスにしました。
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細かいアクセントですが、jimboのスイッチコンセントを採用しました。
地味にかっこいいんですよね!
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こういうアイテムを使うことで、古い部分と新しい部分のデザイン的ギャップを埋める効果があります

こうして上下階合わせて、2ヶ月に及ぶ工事が無事完了しました!
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奇しくもコロナの影響で、居住環境を改めて見つめ直す機会となっており、「家とは何か?」を向き合う時代となりました。
テレワークの普及拡大によりワークスペースを自宅に確保できなかったり、在宅による騒音クレームが増えたりと、
何かと現状の家に課題が生まれているようです。
一部では郊外の緑豊かで、広いスペースへのニーズの変化もあるようで、心地の良い住まい選びに、エモーショナルな要素がフォーカスされ始めているような気がします。

またワタシ的には、今回の工事でアパートではできないグレード感のものがいろいろ試せて、多くの収穫がありました。
ちょっと次の企画にもチャレンジみようかと思います!
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自宅マンションリノベーション 上階編

自宅マンションの一部を収益化すべくプランニングは前回ご紹介してきましたが、今回はその具体的施工内容について書いていきます。

まずは賃貸部分である上階編です。
70㎡、2LDKのプランなので、ファミリーを想定したそこそこのグレード感のある仕様にしました。

最初に2部屋をどんどん解体していきます。
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解体を進めると2階玄関扉に昔の玄関が出てきました。
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そして床下スラブ上にキッチン、ユニットバス用に給水管を回していきます。
給湯器はベランダ側設置なので、結構長距離です。
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下地が出来るとフローリングを貼っていきますが、
もう2部屋はいじらないため、リビング側と居室側を見切り材で埋めます。
色の差は正直気になりますが、床をいじらない以上、見切り材でなんとか収めます。
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玄関は既存のモルタルをはつってから新たに施工。
ハツリの音と振動はハンパなく、クレームがきそうでドキドキです。
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そして完成後のLDK。広さは約31.8㎡。十分な広さです。
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キッチンはW2100タイプのものですが、グレード感が欲しいならワークトップを人工大理石タイプにしなかったことが唯一の失敗かなと。
いつものアパート工事でやってる仕様感が出てしまってます笑
吊り戸棚は、天井下換気スペース確保のため、薄型タイプのものを設置。
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洗面とトイレは既存を流用。
床のCFと正面のアクセントクロスだけ変えました。
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トイレ、洗面の水回りに合わせて、脱衣所も同じアクセントパターンにしています。
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ユニットバスは1216タイプ
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玄関は、ファーストインプレッションでグレード感を与えるため、400角の大判大理石タイルで白目地としました。
自転車を入れられる程度の奥行きを確保。
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シューズボックスも大容量にしておきました。
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課題として残ったのが、上下階を間仕切る壁の音漏れ。
ランバーコアという木材で仕切ったのですが、想像してた以上に音漏れが激しかったため、追加工事で音対策をすることに。
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アスファルト系遮音シートを両側から2枚貼りし、さらにフェルメノンという吸音素材を表層に貼って対応しました。
一応効いているようで、とりあえずはこれで様子見です。

最後に、共用ポストにぜんぜん違うポストを取り付けました笑
念のため、管理の許可は取ってます。
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なお、他の2部屋の居室は基本はいじらず、部分的な補修のみとしています。

という感じで、ある程度のグレード感のあるファミリー物件を手掛けたのは今回が初めてで、
基本設計から施工管理まで一貫して行うことができてとても楽しかったです。

改めて感じたのは自分は、
図面を書いて、収まりを考えて、現場で施工進捗を確認する作り手側の仕事が大好きなようですw
次回区分でも買ってまたやろうかなという気になってしまいました。

では次回は1階の工事を紹介していきます。

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自宅マンションの収益化プランと課題5

現在、自宅マンションは4LDKで、家族は3人なので、スペースを持て余している状態にあります。
これを子供の成長や家族構成の変化に対応すべく自宅マンションの収益化を考えます。
具体的にはメゾネット物件の上階と下階を切り離し、下階を居住用、上階を賃貸とする計画です。

現状プランは上階には4部屋、下階はLDKとなっています。
それを下階の広いリビングを縮小し、空いたスペースに2部屋をプランニングします。

↓現状プラン(下階)
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↓リノベ後プラン(下階)
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また上階は、2部屋を解体し、新たに風呂とキッチンを設置し、広めのリビングを確保、
残り2部屋はそのまま残し、既存の洗面、トイレは流用します。

↓現状プラン(上階)
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↓リノベ後プラン(下階)
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そして、メゾネットの階段上で壁を建て、上下階を切り離します。
階段部分は物置スペースとして活用します。


今後、ライフステージの変化によりプラン変更を容易にできるよう、
先に床を仕上げ、その上に壁を建てるという工夫もしています。
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通常の工事では壁を建ててから床を貼るのが一般的ですが、次回のプラン変更の際、壁を撤去した際に床の補修だけで済むという算段です。


また今回の計画で最も課題だったのが、電気、ガス、水道のインフラ系です。
マンションでは通常住戸ごと本管が走っているため、今回のようなマンション内に新たに住戸が出来た場合、大元から新たに新設する必要があります。
当然ながら、その新設となると、マンション全体の工事に影響し、パイプスペース内の改修となり、
共用部分の工事となってしまい、もはや現実的ではありません。
このメゾネット住戸も当然ながら本管は一つしか来ていませんので、分岐が必要となります。

賃貸化する上で、かなり重要なポイントであることと、
マンション内住戸を2戸に分割するというかなり特殊な事例ですので、この事前調査に半年を要しました
(技術力のない業者の変更など、もたつきもありましたが。。。)

事前調査の結果、分かったこと。
<電気>
上下階の配線を分離し、子メーターを取り付けて2階の電気使用量を把握すること。
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<水道>
専用部内配管下を分離し、子メーターを取り付けて2階の水道使用量を把握すること。
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<ガス>
パイプスペース内にメーター取り付け可能なスペースがあることが判明したため、PS内で本管を分岐し、
マンション内に新たに住戸を作ることに成功!
※東京ガス工事
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つまり、ガスは東京ガスより入居者が直接契約し、請求を受けることは可能になりましたが、
電気と水道については、マンションの構造上分離することはできず、
こちらで子メーターの数字を読んで、オーナーから直接請求することが必要になります。

もちろん、光熱費込みで募集することも考えましたが、募集賃料を高くする必要がありましたので、一応分離することを選択しました。


そして工程ですが、図面作成1ヶ月、事前調査期間6ヶ月、見積積算調整で2ヶ月、工事2ヶ月を要し、
ほぼほぼ1年がかりの計画となりました。

何事もそうですが、
失敗や手戻りを極力減らすためには、綿密な準備と計画が必ず必要になります。

では、次回写真を中心にビフォーアフターを書いていきます!


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⬇︎自己紹介⬇︎
大家歴9年目。8棟60室のアパート、区分1室を運営。不動産投資が本業よりも楽しくなり過ぎて、都市再開発系デベロッパーを2020年7月セミリタイア。郊外の築古物件をこよなく愛す元サラリーマン大家。空室だらけのボロ物件再生に情熱を燃やしています!家族と自分の時間を大事にし、嫌なことはやらない、やりたいことにだけに注力。
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