デベおのやさぐれ不動産投資 : 建替えプロジェクト

建替えプロジェクト

2019年06月03日14:14

区分所有者の洗い出し作業

カテゴリ: 建替えプロジェクト; 不動産全般

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今まで、1棟ものしか買ったことがなかったので、
ペラッペラの登記簿謄本しか見てこなかったのですが、
区分所有建物の登記簿謄本は分厚さにひきましたw

当然ながら、40年の間に、所有権が交代しまくっているので、
それだけの厚さになりますが、謄本を読み解き、現所有者を洗い出すのに、2時間要しました。
おかげで、全戸の歴史が分かったので結果勉強になりました。

謄本から分かったことは以下の通り。

全29戸。

区分所有者はデベお含め、20名。
内訳は法人所有5社、個人15名。

最も所有しているのがＪ社で、7戸所有、共有持分比率23.25%。
次ぐ持分比率がデベおの11.38%。
あとは細々2～4%前後の所有者ばかり。

現在外国人はいない模様。

自己使用は、初期取得者、相続、売買で、デベお含め、9戸。
他20戸は第三者賃借人が貸している。

賃借人に貸している区分所有現住所は、ほとんどが都内で、遠くても関東圏内。
（海外がいたら出張交渉があったのに笑）

共有者はいなく、すべて単独所有者。

ざっとこんなとこですかね。

あまりこじれておらず、比較的シンプルな内容で安心しました。
物件の内側の概要が分かったところで、引き続き攻め方を検討します。

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2019年05月28日18:08

建替え戦略の根幹について

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管理組合のないヤバ区分を買おうと思い、当初から気になっていたのが、

指定容積率の消化率の低さ！

そこで頭に浮かんでいたのが、不動産屋の鉄則のひとつ。

容積は食べ残さず、全部食え！

ということ。

なぜ容積を全部平らげなければいけないのかを説明します。
つまり建替えスキームの根幹となるポイントです。

容積緩和や未消化により、容積が余っている場合、その部分は新たに空間が生まれることになります。
作った床を「保留床」と言います。
保留床は、組合もしくはデベロッパーの床となり、分譲販売することで、収益を生みます。

一方で、現在所有している区分所有者の床を「権利床」と言います。
建替えでは莫大な費用がかかるわけですが、
当然区分所有者だけでは賄えるものではありません。
ましてや今回修繕積立金が０円という悲惨な状況の中、合意形成さえもできるわけがありません。

そこで保留床を売却し、その収益で建替え費用を賄うというのが、建替えスキームの王道です。
つまり権利床を維持したまま、区分所有者の負担を減らして、新築を手に入れることができます。

当該物件は指定容積率が300%のところ、226%しか消化しておらず、
単純計算74%の食べ残しがあるということ。

これは期待！！

詳細な計算は端折りますが、
単純に、生まれた保留床に新築想定単価を掛けると、

建替え総工費の104.8%を賄えることが分かりました！

つまり新築に建替えて、しかもお釣りが出るということ。

しかしこれは単純な計算にしか過ぎず、あまり意味をなさない数字です。
ここから、実際どれだけ保留床が生まれるか、具体的に以下の要件を加えていくことになります。

マイナスに働く要素
・都市計画変更により既存不適格になっていること
・高さ、日影などの様々な法令規制
・電気室等その他共用部分を差し引いた後のレンタブル比（保留床面積比率）

プラスに働く要素
・共用部分（階段・エレベーター等）の容積非算入（※40年前当時は算入だった）
・行政による補助金・緩和の適用
・天空率による容積計算

いろいろ計算を進めていく中、少し雲行きが怪しくなり、最もイタかったのが、
「容積率低減係数」というもの。

行政における指定の網に引っかかっており、

前面道路の幅員に0.4を掛けるので、許容容積率が216％となり、
現在より容積が減ってしまうことが分かりました。。泣

むしろ減ってんじゃん。。泣

読みが甘かった(ToT)

でもデベおは、まだまだ諦めません！笑
ボリュームが減った分、保留床も減りますが、同時に総工費も減ることになります。
また、プラスに働く要素にフォーカスして、どれだけ保留床を生み出せるか、
現在建築士の先生に詳細なボリュームチェックを依頼しました！

まだまだデベおの模索は続く。

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2019年05月27日14:07

賃貸市場の未来。そして次なる事業とは？

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昨年、管理組合が存在しなく、修繕積立金が皆無のヤバめの廃墟マンションの契約を果たしましたが、

これをどう料理するか、日本の賃貸市場の問題を前提に、論じていきたいと思います。

賃貸市場はこの先、10年で大きく変化するものとデベおは考えています。

そう考える主な理由として、

①生産緑地制度

制度制定から30年が経過し、住宅地でありながら農地用途だったため、固定資産税、相続税の恩恵があったが、2022年にそれが外れ、行政が買取できるようになるが、実際は買わなそうなため、大量に売却、もしくは賃貸住宅建設が多くなり、賃料、物件価格の低下を招く恐れあり。

②新築供給過剰

人口、世帯数が減るにもかかわらず、依然として国策的に供給の歯止めがかからない。
新築マンションの供給戸数だけ見ても、今後も年間3万戸強は安定的に供給を続け、
ストック数が増加し、空室率の増加を招く。

③空室率の増加

2013年に13.5%、2018年は17%。
2033年には30%を越えるとも言われている。つまり３軒に１軒が空き家。
計算方法に賛否はあるが、マクロで見ると、信ぴょう性があるのは確か。

④出生率の低下

2016年に出生率が初めて年間100万人を割った。

出生率は歯止めがかかりそうだが、依然として1.3〜1.4%を推移と思われる。
つまり人口減少に直結する。

⑤高齢化

現在の20%から2036年には30%を越え、3人に一人は高齢者。
2025年には人口ボリュームゾーンの団塊の世代が、すべて後期高齢者となり、
大幅に人口が減少していく。
同時に事故物件も増加していくと思われる。

⑥人口減少

上記の少子高齢化の総数。
2018年には年間10～20万人の減少だったのが、2020～30年の間に年間50-70万人の減少となる。

2060年には日本の総人口は8700万人となり、明治時代に戻る。

⑦世帯数減少

今年2019年に世帯数のピーク。しかし2035までに6.6%減少。
人口はともかく、世帯数の減少が賃貸市場においては空室に直結する。

⑧都心回帰、中心部への集中

少子高齢化、人口減少の影響から、自治体が今後行政コストを捻出できない懸念があるため、
コンパクトシティ化がより推進されていくと思われる。
東京及び地方の中核都市へ人口集中が進み、過疎地、中核都市郊外は空室率の悪化が目立つようになる。

以上のようなことから、住宅賃貸市場における課題は山積みで
今まで日本が経験しなかったようなことが起こると思われます。

すなわち、生きる街、死ぬ街の二極化がより進行していくと思います。

もちろん、外国人労働者の増加や、トレンドの変化など、プラスに働く要因はありますが、
人口動態を基礎としている高齢化、出生率、人口、世帯数減少は、確実性の高い統計データなので、マイナス要因の実態は変わらないと思います。

そんな中、

デベおのロードマップとしては、第1フェーズ7〜10年で築古高利回りの物件で、キャッシュを貯め、賃貸経営を軌道に乗せます。

そろそろ第1フェーズが完了する予定なので、

この先10年の第2フェーズでは、上記のような懸念があることから、
都心部、中心部の高積算で資産性のある物件へと入れ替えを進める予定です。

今後はインカムゲインだけでなく、キャピタルゲインも得られる仕組みを考え始めていく必要があり、先細る賃貸市場で、資産性があり、より勝てる物件に目を向けていく必要があると思います。

そこで例の廃墟マンションを一つの策として考えます。

通常、管理組合の存在しないマンションは、この先、管理が行き届かず、合意形成もできず、築年数が経過し、果てには廃墟になる運命です。

こういったマンションはこの先10年で急増するものと思われます。

では、こういった物件はリスクが高いからと見過ごすか？

いえ、デベおは逆です！

管理組合が無ければ、作ってしまおう‼️

つまり出口として何を見据えるか？

建替えの合意形成を取り付けること。

つまり高経年マンションを安く仕入れて、新築で売却する建て付けです。

簡単に言うなよ！と言われそうですが、

本業のデベロッパーとしての仕事がら、

地権者の理解を得て、合意形成するのは如何に時間と労力が必要か充分理解しています。

しかしながら、一つの事業としてのやりがいは大きく、何よりも仕入れ値が安かったこともあり、新築売却利益が莫大になる試算でいます。

腰を据えてやるだけの価値はあります。

今後建替えプロジェクトとして、長期に渡って上手く進むか、それとも大きな壁にぶつかって頓挫するか、赤裸々に進捗を書いていきたいと思います。

なお、具体的なシミュレーションと試算は次回に続く。

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2019年05月21日12:10

融資本審査可決後、他から借入はできるのか？

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引渡し時期の長い物件を買ったことで、本審査可決から融資実行まで、1年3か月ものの間、本当に他金融機関から借入はできないものか検証しました。

まず前提として、なぜその間、他から借入してはいけないのかをおさらいすると、

融資本審査可決後、引渡し（融資実行）時期が長いため、再審査を行う。
その際、その間他から借入していると、

属性状況が変化するため、審査が白紙撤回となる恐れがある。

ということ。

では、白紙撤回されず、さらには並行して借入ができるかを検討してみます。

検討案１：表立って借入する
これは最も危険です。
金融機関の審査は、ほとんどが、信用情報機関からの資料を元に、審査しています。
主な信用情報機関としては、CIC、JICC、全国保証などが挙げられます。
信用情報は、クレジットカードの保有状況、支払い状況、携帯電話の割賦支払い状況、
ショッピングクレジット、カーローンなど詳細な部分も記録され、金融機関からの借入も記録されます。
当然ながら、新たに借入をすると記録されるため、これを再審査で照会された場合は、
金融機関としては、取下げ事由となるでしょう。
もっとも他からの借入とは別に、クレジットカードや携帯電話の支払い遅延、
さらには新たなクレジットカードの申し込みも反映されるため、この期間は避けた方がよさそうです。

検討案２：法人で借入する
仕組みとしては、法人で借入すれば、個人の信用情報には記録されないということです。
ただし懸念事項が２つあります。

１つ目は、他から借入した際、保証人の記録が個人の信用情報に記録される。
法人単体で借入できれば、まず問題ないのですが、通常、個人が保証人となっていることが多い為、
その記録が記載されるため、信用情報を照会すればすぐ分かります。

２つ目は、マイナンバーの制度です。
マイナンバー制度では、所在地と法人情報である会社所在地を検索できるようになっています。
万が一、個人の現住所と法人の現住所を同一にしていると、これらが紐づき、
法人の代表が、個人になっていることや、法人で借入していることが分かってしまうのため、ＮＧです。
（ただし金融機関がここまで調べるかは不明です）

しかも、これは1法人1物件スキームのような形式になってしまい、かなり黒に近いグレーです。

検討案３：現金で購入する
信用情報に記載されないため、そのあたりは問題ありません。
しかし、登記情報で照会することは可能です。
（ここまでくると、考えすぎの域とは思いますが。。）

いずれにせよ、すべて金融機関に対して、背信するような形となるため、得策は無いと言えます。
もっとも、金融機関へすべて報告した上で借りれば、問題はありませんが、
それは本審査を反故する可能性がもっとも高い為、ほぼギャンブルです。

したがって結論は、

融資実行までの期間が長い場合での他からの融資はやめましょう！

ということです。

なので、デベおは2019年は相変わらず不動産投資ができません。。泣

そもそもこれらを検証する前に、三井住友トラストローン＆ファイナンスに借入相談をしてしまい、
信用情報機関に照会記録が記載されてしまいました。。泣
照会記録は6か月の保存期間なので、この間に本審査可決の金融機関から照会されないことを祈ります。
他社からの照会記録は記載されますので、ご注意を。
ちなみに本人の照会は記録されません。

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2019年05月14日12:00

区分物件の融資付け苦戦

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自己使用向けで、買付を入れたヤバめの区分マンションの融資付けについて。

少なくとも住宅ローン融資の仮審査が下りないと、売買契約まで駒を進められないため、
急ぎ仲介さんからの融資打診のお願いと、自分でも模索しました。

仲介さんには予め、不動産投資で他にも借入がある旨は伝えており、
当初はデベおも仲介さんも、収益を出しているなら問題ないだろうとたかをくくっていましたが、

最初に仲介さんから依頼した銀行は３行。

みずほ銀行
三井住友銀行
三井住友信託銀行

なんと、みずほと三井住友の２行は申込書でＮＧ

三井住友信託はとりあえず申込書はパスし、必要書類の提出へ。

2018年10月当時、スルガの一件もあり、
アパート経営にはかなり各行は態度を硬化させつつありました。
ここで、やっと状況を飲み込めました。

これはヘタしたらローンブレイクするなと。。

仲介さんには追加でさらに３行の申し込み。

横浜銀行
りそな銀行
埼玉りそな銀行

デベおは、急ぎとりあえずネット銀行系

SBIネット銀行
じぶん銀行

と、知り合いから都市銀行１行を打診。

なんと、またしても横浜銀行、りそな銀行、埼玉りそな銀行は申込書でＮＧ

ネット銀行２行も審査落ち。。

知り合いの都市銀行は、書類を提出して進めてもらいましたが、
結果的に審査落ち

残るは、三井住友信託銀行の１行のみ！

これほど状況が厳しいとは。。
スルガとかぼちゃを恨みましたよね笑
まぁそもそもデベおが多重債務者という理由ですが。。

そんな神にも祈る気持ちで、寝て果報を待っていたところ、

三井住友信託銀行から仮審査通過の一報を頂きました！
ありがたい！！

９行中、残ったのはたった１行のみ！
首の皮一枚繋がった感じです。。

とはいえ、本審査はこれから。
デベおがブレイクする恐れがあるため、まだレインズには募集が残っており、
日々内見者が押し寄せているとのこと。。
幸いにも、デベおが一番手であり、管理組合と修繕積立金が無いことがヤバ過ぎるという理由から、
まだ買付が入っていないとのことでした。

一方で、仲介さんとも、万が一ローンブレイクした時の想定を考え始め、案として、
１、ローンブレイクしたら諦めるか。
２、契約して、ローン特約期間を経過しても、手付解約を覚悟するか。（1000万円ボッシュートです）

いやいや、攻めるでしょ！
住宅ローンがもしダメなら、三井TL&Fさんにも相談するくらい腹をくくっていました。
最悪、1000万失ったとしても。

そんな中、三井住友信託銀行から本審査結果の連絡が！

本審査可決！！

嬉し過ぎる～！！！

しかも0.495%というさすが住宅ローン！という金利を獲得しました。

ただし条件が。
引渡しまでの期間が長いので、団体信用生命保険（団信）の審査有効期限が６か月のため、6か月後再審査が必要なこと。
その間に病気になると、ローンが白紙となっていますので、手付解除となる。
なので、病気には気を付けろと。（そんなこと言われても。。）

金融機関においても、再度審査確認を行うので、引渡しまでの借入はしないでくださいと。

えぇぇぇ～～～～！！

というわけで、つまり2019年の不動産投資計画は、この物件のおかげで、
すべて凍結となりました。

とはいえ、無事融資の確約が取れたので、レインズから落としてもらい、
いざ無事に売買契約まで辿り着けました！

なお、手付金は交渉して、ジャスト1000万に下げてもらいました。
（そもそも手付20%ってまずくないか。。？）

次回は、この廃墟マンションをどう料理するか、具体策についてお話していきます。

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