デベおのやさぐれ不動産投資

デベロッパーの観点から、組合設立までのプロセスを
検討していきたいと思います。


新たに入居してきた新参者が、いきなり

「管理組合やろうゼ！！」

とか言ったって、既存の所有者が、

「おー！いいね！やろうゼ！」

なんて、いくわけがありません笑
むしろ、逆効果で、秩序を乱す部外者扱いになるのは目に見えています。
なので、かなり慎重にやらなければならないです。

また、必ずしも入居者＝区分所有者というわけではないので、
洗い出した所有者の中から、キーパーソンを見つけて、
一緒に推進してくれて、顔が広い強力なパートナーをまず探すところから始めます。

これが結構難しいんですけどね。。
まずは、

１．共用部の清掃などで、会話の機会を増やす
２．挨拶をする
３．地域のイベント、お祭りに参加する
４．露骨に目的（建替え）を口に出さない

などですかね。

最初はコミュニティに溶け込むところから始めます。

並行して管理会社とも、現状の課題や、所有者はどんな人か、過去の不具合、大規模修繕履歴、管理組合が無い経緯や、
歴史など、情報を収集して、
密に連携を取る必要があるかと思います。

上記のようなプロセスを踏んだ上で、ある程度、賛同者ができた時点で、
やっと、ワークショップができる段階に入ります。

ワークショップでは、主に以下の点を協議していきます。
１．譲れない点（反対意見）と妥協点 ２．交渉可能領域
３．現状の問題点（例） 　　・老朽化、配管、クラック、傾き雨漏り等のリスク 　　・資産価値低下 　　・修繕積立金無こと 　　・長期修繕計画が無いこと 　　・管理機能無し 　　・旧耐震、安全性 　　・防犯面 　　・機能面（エレベーター、バリアフリー） 　　・高齢化 　　・設備の老朽化

４．建替えに賛成する理由（例） 　　・資産性の向上 　　・防災面、防犯面における安全性の向上 　　・利便性（エレベーター、バリアフリー設備が最新） 　　・新築で綺麗になる

５．建替えに反対する理由（例） 　　・負担金が出せない 　　・建替後の管理費、修繕積立金の増大 　　・引越し、仮住まい費用 　　・高齢でそう長くないため必要としていない 　　・体力的にムリ 　　・建替える理由がない 　　・最近リフォームをしてローンが残っている

この辺りで賛同者が増えると、より具体的な内容に駒を進められるようになります。

１．教育フェーズ(勉強会)
　　・旧耐震の危険性の理解。一般的なマンションの耐用年数、建替え時期など。
　　・維持管理していくことの金銭的リスクの理解。耐震補強工事費用、修繕積立金or負担金など。
　　・建替え事例見学会。具体的にものを見せ、第3者の話を聞いてもらう。

２．試算フェーズ
　　・多くの負担を伴うことの理解。
　　　総工費。保留床面積・価額。修繕積立金が無いこと。全額実費の時の負担金。
　　・負担の軽減策。権利床の削減。
　　・デベロッパーの見積提示。(デベ主導方式の場合)
 
これらを以って、やっと建替え組合の設立の準備ができる段階となります。

この手のやつは、むやみやたらに、勢いだけでやってもうまく物事は進みません。
地道なプロセスを踏むことで、やっとスタート地点に立てるものです。

以上、なんか自分で書いていて、大変でゲロ吐きそうになりました。。笑

2020年今年から地道に取り組んでみたいと思います！

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昨年、管理組合が存在しなく、修繕積立金が皆無のヤバめの廃墟マンションの契約を果たしましたが、

これをどう料理するか、日本の賃貸市場の問題を前提に、論じていきたいと思います。

賃貸市場はこの先、10年で大きく変化するものとデベおは考えています。

そう考える主な理由として、

制度制定から30年が経過し、住宅地でありながら農地用途だったため、固定資産税、相続税の恩恵があったが、2022年にそれが外れ、行政が買取できるようになるが、実際は買わなそうなため、大量に売却、もしくは賃貸住宅建設が多くなり、賃料、物件価格の低下を招く恐れあり。

少子高齢化、人口減少の影響から、自治体が今後行政コストを捻出できない懸念があるため、
コンパクトシティ化がより推進されていくと思われる。
東京及び地方の中核都市へ人口集中が進み、過疎地、中核都市郊外は空室率の悪化が目立つようになる。

属性状況が変化するため、審査が白紙撤回となる恐れがある。

ということ。

では、白紙撤回されず、さらには並行して借入ができるかを検討してみます。

検討案１：表立って借入する
これは最も危険です。
金融機関の審査は、ほとんどが、信用情報機関からの資料を元に、審査しています。
主な信用情報機関としては、CIC、JICC、全国保証などが挙げられます。
信用情報は、クレジットカードの保有状況、支払い状況、携帯電話の割賦支払い状況、
ショッピングクレジット、カーローンなど詳細な部分も記録され、金融機関からの借入も記録されます。
当然ながら、新たに借入をすると記録されるため、これを再審査で照会された場合は、
金融機関としては、取下げ事由となるでしょう。
もっとも他からの借入とは別に、クレジットカードや携帯電話の支払い遅延、
さらには新たなクレジットカードの申し込みも反映されるため、この期間は避けた方がよさそうです。


検討案２：法人で借入する
仕組みとしては、法人で借入すれば、 個人の信用情報には記録されないということです。
ただし懸念事項が２つあります。

１つ目は、他から借入した際、保証人の記録が個人の信用情報に記録される。
法人単体で借入できれば、まず問題ないのですが、通常、個人が保証人となっていることが多い為、
その記録が記載されるため、信用情報を照会すればすぐ分かります。

２つ目は、マイナンバーの制度です。
マイナンバー制度では、所在地と法人情報である会社所在地を検索できるようになっています。
万が一、個人の現住所と法人の現住所を同一にしていると、これらが紐づき、
法人の代表が、個人になっていることや、法人で借入していることが分かってしまうのため、ＮＧです。
（ただし金融機関がここまで調べるかは不明です）

しかも、これは1法人1物件スキームのような形式になってしまい、かなり黒に近いグレーです。


検討案３：現金で購入する
信用情報に記載されないため、そのあたりは問題ありません。
しかし、登記情報で照会することは可能です。
（ここまでくると、考えすぎの域とは思いますが。。）


いずれにせよ、すべて金融機関に対して、背信するような形となるため、得策は無いと言えます。
もっとも、金融機関へすべて報告した上で借りれば、問題はありませんが、
それは本審査を反故する可能性がもっとも高い為、ほぼギャンブルです。

したがって結論は、

融資実行までの期間が長い場合での他からの融資はやめましょう！

ということです。

なので、デベおは2019年は相変わらず不動産投資ができません。。泣


そもそもこれらを検証する前に、三井住友トラストローン＆ファイナンスに借入相談をしてしまい、
信用情報機関に照会記録が記載されてしまいました。。泣
照会記録は6か月の保存期間なので、この間に本審査可決の金融機関から照会されないことを祈ります。
他社からの照会記録は記載されますので、ご注意を。
ちなみに本人の照会は記録されません。