デベおのやさぐれ不動産投資

現在6棟48室の不動産経営をするデベロッパー勤めのサラリーマン

セミナー

セミナーを終えての感想と質疑応答まとめ

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こんにちは。デベおです。

先日は自身のセミナーに多くの皆様にご来場頂き、本当にありがとうございました。
この1か月ほど、どういった方々が来られるのか、サンワード貿易さんとお打ち合わせをしながら、
何を話そうか悶々と考えながら、資料を作った次第です。
結果的に、この7年間やってきたことを振り返る良い機会となりました。
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でもいざやってみると、難しいですね!
資料の作り方、人を惹きつける話し方など、いろいろ勉強となりました。
まだまだ学ぶ余地ありそうです。

引き続き、アウトプットすることで自分の考えをまとめる作業、
一方で、本当に求められる情報とはどういったものかを心掛けて、
是非次回の繋げたいと思っている次第です。
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さて、ご来場頂いた参加者様より、直接またはDMにて、
多くのご質問を頂きましたので、ここで共有しておきたいと思います。

その場だと、うまく伝わらなかった回答もあったかと思いますので、一部補足を加えながら
回答したいと思います。

Q1:法人はどのタイミングで作るべきか?
A1:早い方がよい。今後拡大していくのであれば、融資してもらえる金融機関を多く
   抱えていた方がいいので、少なくとも3期分の黒字実績を早く積む上で、
   早い方がよい。

Q2:
融資はどこから引いているか?
A2:郊外、築古が多く、
主に公庫が多い。物件ごとのポートフォリオにもよるが、
   オリックスや三井トラストも使っている。
   地銀、信金、信組はどこまで入り込めるかがカギだが、
   でべおの物件だと、今のところ厳しい印象がある。    
Q3:
自己資金は平均で3割程度とのことだが、最初の物件は自己資金が多く、    その後は下がってきているように見えるが、その理由は?
A3:1棟目
はビビってたことから、自己資金を多めに入れた。    その後、物件再生を重ねるごとに自身が付いたことと、自己資金の入れ方・残し方、    ポートフォリオの考え方などが身につき、戦略的に行うようになった。
   イールドギャップ・利回り次第なので、自己資金を少なくしても物件によっては
   3割を下回っても、フルローンもで問題ない。

Q4:地元の友人のクロス屋を使っているとのことだが、もしだいぶ安くやっているのであれば、
   再現性がないと思われる。
A4:
誤解があるといけないので、訂正させて頂くと、適正価格でやっている。
   単価は¥800/㎡。    知らない業者よりも昔からの友人で自営業である彼にお金を落としてあげたい
   という理由が強い。    とはいえ、腕は確かなので、お金の問題でもなく、今後も彼に依頼をする。

Q5:
カラーコーディネートの視点は参考になった。どこで学んだのか?
A5:しいて言えば本業を通じてだが、具体的に学んだことはない。
   本やネットで調べて身についたことがほとんど。

Q6:
ブログでエリアは自宅から1.5時間くらいとされていたが、どのエリアが多いか?
A6:主に埼玉北部が多い。

Q7:
購入に当たっての重視されている条件は?
A7:安いこと(利回り重視)、オールレジ、駅15分以内、駅から遠ければ、
   住戸分駐車場があること。

Q8:
オリジナルの満室テクニックは?
A8:本日話したような基本は押さえるべき。
   他にしいて言えば、外国人を拒否しないことくらい。

Q9:
エリアはどういう視点で物件購入しているか?
A9:
自分にとって地の利があるエリア。    エリアはマクロでみるのではなく、ミクロで見れば、必ず需要があるエリアはある。    地の利をカバーできるくらい最初のリサーチは重要。    うまく稼働し始めれば、そんなに行かなくても大丈夫になる。

Q10:
今後の投資計画は?
A10:この先10年は
資産性フェーズに切り替えていく。
    つまり利回りを少し落としも、減価償却、積算評価が出る物件を検討する。

Q11:
どこまで拡大していくのか?
A11:おそらく、無限に増え続ける。
    しかしサラリーマンをやっていると8棟くらいが限界。

Q12:
今後不動産の未来は?
A12:デベおが考えるに、不動産賃貸は
今はブルーオーシャンだが、
    今後10年で大きく変わると見ている。     今のうちにキャッシュを貯めて、次のビジネスにシフトしていくことも視野に入れる
    必要があると思う。

Q13:
法人化の目的は?
A13:
税金対策、プロパー融資を獲得していくため。

Q14:
大きな失敗はないか?
A14:今のところ
ない。しいて言えば、法人化を早めにやっておけばよかった。

Q15:
妻の理解は?
A15:
得られている。将来拡大していく上では必要。
    うちの場合は当初から否定的ではなかったが、本当に埋まるのか疑問は持っていた。
    次第に実績を積む上で、デベおのスタイルを理解し出したところはある。


以上が質疑応答となりますが、だいぶ酔っぱらっていたので、失念している質問もあるかと
思いますので、その時はご指摘ください笑
また追加の質問があれば、お答えしますので、コメントを頂ければと思います!


今回、セミナー資料を作っていると、いろいろ話したいことが出てきました。
・物件の買い方、見極め方
・ファイナンス
・投資戦略、投資判断の方法
などなど。

今後、また定期的にセミナーを行いますので、その時はまた告知いたします。


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不動産投資セミナーのオファーを頂きました!

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まだ肌寒い日が続きますが、

やっと桜も満開となり、春らしい雰囲気になってきました🌸


さてブログを開設して数年、

不動産に関する出来事を忘れないよう、

ログとして残すために、

頻度はまちまちですが、

記録に残して参りました。


ブログランキングの順位もあまり気にせず、

日々淡々と書いていましたところ、

このたび、サンワード貿易様より、

セミナー講演のオファーのご縁を頂きました‼️


今までもありがたいことに、
いくつかオファーを頂いていましたが

あまり表に出ることを望まず、

サラリーマン大家として、

身バレを恐れていたこともあり、

断り続けていました。


しかし今回初めて快諾させて頂いた理由として、

今年は仕込んでいる物件の引渡し時期が後半で

他に何も買えず、保有物件も

比較的安定稼働しているので、

やることがそんななかったこと。


そういうタイミングの中、

実績、経験をアウトプットするという意味で、

こういったセミナー講演活動も後学のために

いいかもしれない、勉強しよう!という

発想に至ったためです。


デベおとしては、ブログにはたいした情報を

アップしているつもりはないのですが、

サンワード貿易様の担当者様には、

特異な存在として、受け止めて頂けたようで、

この機会を頂けたことに深く感謝しております。


セミナーテーマは、デベおが得意とする

ガラガラ物件の再生に特化した話をしようと

思います。


現在考えているネタとしては、

デベおのポートフォリオ

借入額、総家賃収入、キャッシュフローの開示

事例の紹介
再生のポイント
など、ここまで言っちゃっていいの!?

というギリギリのラインを攻めておりますw


絶賛セミナー資料を作成していますが、

やなりなかなか苦戦しますねw

せっかくセミナーを聞きにきて頂けるからには

面白くためになるものに仕上げたいと

格闘しております。


話したいことはたくさんあるのですが、

時間に限りがあるため、ポイントは絞って

ガラガラ物件に特化した話ができればと

思っておりますが、さらなる次の機会があれば、

・物件の選定方法

・ファイナンス

・税務

・空室対策

・投資予測

・投資戦略

なども、ぜひお話したいと思います^_^


ぜひご都合が合えば、聞きにきてみてください!

築古ガラガラ物件は宝の山!デベお竜2019年投資戦略!


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投資家仲間での物件見学会

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ヒマだったゴールデンウィーク、ツイッターで知り合いになった投資家さんたちと各保有する物件の見学会を行った!

普段、自分でやっててもそれなりにうまくいってるし、不動産経営のような一人で黙々と考えて作業する業務が好きなので、特段ヨコのコミュニケーションはサラリーマンほど不要と考えていたが、実際会って話してみて、大変勉強になった!

みなほぼ同じ世代で、新興の大家さんなので、やり方は違えど、目指すべき方向性が同じと感じた。
主な話のネタは融資事情、リフォーム。
考えてることが近くてなんか嬉しい^_^

当然不動産経営にとって正解はなく、それぞれのやり方があり、他の投資家さんたちがどういった考えで、スキームでやっているかを聞けるいい機会となった。

最初はSさんが新築で建てた賃貸併用住宅の自邸を見せてもらった。
土地坪、建築坪単価、業者、レントロール、利回りなどを聞き、今ならキャピタルも多く出そうとのことなので売却も検討しているという。

そうか、新築アパートを建てても上手く回るか、大きい利回り取れるか分からないご時世で、賃貸併用を建てて売却するスキームもアリか!

ウム!
そのフットワークの軽さは非常に参考になります。

次はデベおの物件2棟をお見せした。
一つは1棟目の物件で、リフォームに気合いが入っていて、結構予算をかけた物件。
二つ目は今年3月に購入したばかりの6棟目の物件。

自分自身説明しながら、昔と違ってだいぶ見せるポイントを絞って、金をかけるところとかけないところを効率的にやるようになったな〜と実感。
参考になったか分からないが、リフォームのポイントや見せポイントなどを説明。

最後にここから少し離れたKさんの物件を見せてもらうために移動中、とんだトラブルが!!

コンビニの駐車場でもらい事故に遭いました(ToT)
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警察を呼び、各種連絡で時間を取られてしまったため、デベおはここで強制終了(ToT)

Kさんの物件見たかった(ToT)

ってな感じで、普段サラリーマンというクローズドな世界に浸かっていると、その世界しかわからず(一人の場合もそうだが)、考えが硬直してくるので、改めてこういったヨコのつながりの重要性を理解した。

また見学会やリフォーム勉強会などやってみたいと思う。

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デベおプレゼンツ不動産勉強会

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もともと保険会社の営業さんとの繋がりで、今回私プレゼンツの勉強会を催させて頂きました。
今回ご参加頂いた面々は、
保険会社MDRTの凄腕営業マン
公認会計士兼税理士
弁護士
不動産コンサルタント
リフォーム診断士
の5名。

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昨年法人設立に向けての経緯や金融機関向けの資料を元に、かなり生々しい数字を赤裸々に語らせてもらいました!

内容としては、
事業コンセプト
保有物件のスペック
投資ポートフォリオ
稼働率推移
リフォーム事例、テクニック
歴年の確定申告状況
個人資産推移
借入返済状況
などなど、お金取れんじゃねーかと思える内容です。(話は苦手ですが笑)

中にはすでに1棟お持ちの方や、相続資産がある方もいるので、興味を引く内容だったのではないかと思います。

こういった営業目線でないフラットな視点で、実践的なセミナー、勉強会はためになるものだと思います。

また機会があれば第2回も実施したいと思います。

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セミナー参加してみた

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アパートを買い始めて早5年、不動産投資に関するセミナーなるものに初めて参加してみた。

今後の借入をどうしようか考えていた最中だったので、ちょうど金融機関のトレンドやプロパーローンについての基本講座的なセミナーがあったので参加。

行ってみると男性が5人ほど。
自分も入れて、30代1名、40代2名、50代1名、60代1名といったところだろうか。

本当にコアな話は有料のセミナーの方が良いかと思うが、
無料のセミナーなので、表面的な部分やすでに理解しているところがほとんどだが、たまに最新のトレンドに触れるいい機会かもしれない。
またこれから始めようとしている人やすでに始めている人に会えることもなかなかないので。

普段生活していると不動産投資をやっている人と直接会うことはないが、やはりこうした関心は高いのだな〜と実感。

またグッとくる内容があれば参加してみようと思う。

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⬇︎自己紹介⬇︎
大家歴7年目。6棟48室のアパートを経営する不動産投資家。不動産デベロッパーに勤務し再開発に尽力しつつ、逆説的に地方郊外の築古物件をこよなく愛すサラリーマン大家。空室だらけのボロ物件再生に情熱を燃やしています!キャッシュフローも貯まってきたし法人登記もしたので、いよいよ卒サラし、家族との時間を多く持つことが目標
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