デベおの不動産投資日記

主に築古再生、高利回り、ビオトープ、子供と遊ぶ、デザイン、リフォーム、セミリタイア生活...etc

ファイナンス

オリックスさんと融資面談

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揃える資料、多過ぎ( ゚д゚)

実印

免許証

健康保険証

印鑑証明2通(融資予定日から3ヵ月以内)

住民票1通(融資予定日から3ヵ月以内)

通帳写し

確定申告H26-28(明細も)

借地契約書

駐車場金額、台数が分かるもの

所得納税証明書その1、その2(3年分)

所得納税証明書その3-2(1年分)


納税証明書も1年につき400円取られるので、400円×7で2800円も取られた(T_T)


これで融資出なかったら、労力とお金返してもらいたい気分です笑

IMG_2306


一連の融資相談にあたり、ある程度揃えるべき資料ってものが分かってきたので、事前にデータ化、印刷しておくと、こういう時に迅速に対応できますね。


他では返済予定表や登記簿謄本の写しが結構必要な場合があり、

融資はスピードが重要なので、今後まとめておこうと思う次第でした。

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融資姿勢最新事情

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なかなかプロパーローン融資で苦戦が続きますね〜。
アパート経営丸5年で一番大変な時期。

おかげでファイナンスに関する知識と最新の融資姿勢を聞けるので勉強になります。

期待していたR銀行さんは、いろいろ粘って頑張ってくれたのは理解できたが、結果は法定耐用年数でNG。

メインバンクである日本政策金融公庫さんは、昨年からの金融庁指導もあって、希望の年数が出ず。
(10年ならいけるとのこと)
私に限らず制度上、不動産融資には10年を超える融資は出さなくなったので、所謂サラリーマン大家は消え去ったとも。

最後まで残っているのが、T銀行さん。
法定耐用年数を超えても出せるとのことで審査中。2,3週間はかかるとのこと。

全部で10数金融機関あたりましたが、全般的に地方郊外、築古というエリアと法定耐用年数がネックになりますね。

最後の砦はO銀行さん。
来週面談に行ってきます。
揃える資料が多いんだよ(T_T)

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融資苦戦!

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現在9つの金融機関に打診中。
具体的な話まで行っていないものの、今のところ生き残っているのが、3つ。

当然ながらボツる可能性は高そうだが(T_T)

いよいよ自分一人の知識のみでは対応しきれないと思い、以前担当してもらった仲のいい仲介会社の担当Kさんに連絡。
今回この仲介会社に物件の購入をお願いするわけではないのだが、無理を聞いてもらい、会社に内緒で金融機関への斡旋をやってもらうことに。
何軒か問い合わせをしてもらい、そのうち1つ金融機関から融資検討可能との連絡があったとのことで、問い合わせてみた。
自己資金が多少必要かもしれないが、話を聞いてみたいとのこと!
嬉しい!
早速金曜にアポを取りました!

仲介のKさん、わがまますいません!!
おかげで少しだけ前に進みました。
今度Kさんとは美味い飯でも食べに行こう^_^

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プロパーローン融資相談


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新設法人としてプロパーローンの融資相談のため、銀行2行相談に行ってきた。

伝えたい主なポイント。
・自己資金多めで財務体質は健全であること。
・順調に返済が進んでいて返済能力があること。
・事業プランに沿って計画的に資金形成ができていること。
・評価すべき事業実績があること。

1行目 融資担当Hさん
「デベおさん、お世辞とか抜きにして、これ、ほんとすごいですよ!」
「当行の融資基準は掛けてみないとなんとも言えませんが、これ融資したい銀行たくさんありますよ!」
「ここ何年か見た中で一番良いです」

と、まさかのべた褒めの高評価!
お世辞でもすごい嬉しいです!!!

銀行の懸念ポイントとしては、
・耐用年数の少ない築古物件
・希望の借入年数が出るか
・上記2点クリアした上で法人本店所在地近くの支店になるかもしれない。

金利イメージとしては、
プロパーで1%前後、
保証協会通しならば、合わせて2.5%前後
くらいとのこと。

ここの銀行は現預金の純資産に重きを置いているよう。
担当者さん個人的にはこれだけキャッシュフローがあれば評価できるのだが、銀行の方針により純資産を重視せざるを得ないとのこと。


2行目 融資担当者Yさん
1行目同様、ビジネスモデル自体はべた褒めされたものの、法定耐用年数縛りがどうしても厳しく、審査にも上げられないとのこと。
と言うよりも、担当者にハズレた感じ。
そもそも渉外担当者なので不動産投資融資に関する各行の融資情勢も分かっていなかった。
杓子定規にしか回答されない(T_T)
後半は諦めて、じゃあぶっちゃけどこの金融機関がいいですかね?と言った、完全に御行融資とは関係無い話に。
しかしながら、そもそも情勢を分かってないのでこれもほぼほぼ参考程度(T_T)

結果的に二行とも法定耐用年数に厳しいという状況。
当然ながら、銀行ごとの融資姿勢はあるので結果はわからないが、
今まで運営手法、ポートフォリオは間違ってなかったと実感。
半分リップサービスと認識しているが。。。
とはいえ、引き続き攻めてみようと思う!

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融資の相談

信用金庫2行に融資の問い合わせ。

どちらも都内の信金だが、融資姿勢としては同じ回答。
・東京在住であること。
・物件がエリア対象外。
・実績、物件評価を加味できるが、ハードルはかなり上がる。
・駅から徒歩7分くらいで立地が重要(A信金)

B信金は資料をメールで送って欲しいとのことだったので、見てもらったが、やはり他の物件も融資エリア対象外とのことで、物件価格の半分も出るかどうか微妙なところとのことで、正直厳しいそう。

でもなかなかここまでまとまっている資料をみんな持ってこないのでとても良い、
稼働率も非常に良く個人的には大変面白い、
と、初めての資料提出にしてはなかなかのお褒めの言葉を頂けたので、これからももう少し攻めてみる価値はありそう。

あと都市銀に一行問い合わせし、詳しくは年明け聞きたいとのことなので、いいお付き合いできればいいが。。

ただなかなか厳しいのは聞いていたが、実際問い合わせをしてみると、その厳しさを肌で感じた(T_T)

引き続きあらゆる金融機関をあたり、各行の融資姿勢をヒアリングしていく予定。

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⬇︎自己紹介⬇︎
大家歴9年目。8棟60室のアパート、区分1室を運営。不動産投資が本業よりも楽しくなり過ぎて、都市再開発系デベロッパーを2020年7月セミリタイア。郊外の築古物件をこよなく愛す元サラリーマン大家。空室だらけのボロ物件再生に情熱を燃やしています!家族と自分の時間を大事にし、嫌なことはやらない、やりたいことにだけに注力。
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