デベおのやさぐれ不動産投資

現在6棟48室の不動産経営をするデベロッパー勤めのサラリーマン

ファイナンス

融資本審査可決後、他から借入はできるのか?

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引渡し時期の長い物件を買ったことで、本審査可決から融資実行まで、1年3か月ものの間、本当に他金融機関から借入はできないものか検証しました。

まず前提として、なぜその間、他から借入してはいけないのかをおさらいすると、

融資本審査可決後、引渡し(融資実行)時期が長いため、再審査を行う。
その際、その間他から借入していると、
属性状況が変化するため、審査が白紙撤回となる恐れがある。

ということ。

では、白紙撤回されず、さらには並行して借入ができるかを検討してみます。

検討案1:表立って借入する
これは最も危険です。
金融機関の審査は、ほとんどが、信用情報機関からの資料を元に、審査しています。
主な信用情報機関としては、CIC、JICC、全国保証などが挙げられます。
信用情報は、クレジットカードの保有状況、支払い状況、携帯電話の割賦支払い状況、
ショッピングクレジット、カーローンなど詳細な部分も記録され、金融機関からの借入も記録されます。
当然ながら、新たに借入をすると記録されるため、これを再審査で照会された場合は、
金融機関としては、取下げ事由となるでしょう。
もっとも他からの借入とは別に、クレジットカードや携帯電話の支払い遅延、
さらには新たなクレジットカードの申し込みも反映されるため、この期間は避けた方がよさそうです。


検討案2:法人で借入する
仕組みとしては、法人で借入すれば、 個人の信用情報には記録されないということです。
ただし懸念事項が2つあります。

1つ目は、他から借入した際、保証人の記録が個人の信用情報に記録される。
法人単体で借入できれば、まず問題ないのですが、通常、個人が保証人となっていることが多い為、
その記録が記載されるため、信用情報を照会すればすぐ分かります。

2つ目は、マイナンバーの制度です。
マイナンバー制度では、所在地と法人情報である会社所在地を検索できるようになっています。
万が一、個人の現住所と法人の現住所を同一にしていると、これらが紐づき、
法人の代表が、個人になっていることや、法人で借入していることが分かってしまうのため、NGです。
(ただし金融機関がここまで調べるかは不明です)

しかも、これは1法人1物件スキームのような形式になってしまい、かなり黒に近いグレーです。


検討案3:現金で購入する
信用情報に記載されないため、そのあたりは問題ありません。
しかし、登記情報で照会することは可能です。
(ここまでくると、考えすぎの域とは思いますが。。)


いずれにせよ、すべて金融機関に対して、背信するような形となるため、得策は無いと言えます。
もっとも、金融機関へすべて報告した上で借りれば、問題はありませんが、
それは本審査を反故する可能性がもっとも高い為、ほぼギャンブルです。

したがって結論は、

融資実行までの期間が長い場合での他からの融資はやめましょう!

ということです。

なので、デベおは2019年は相変わらず不動産投資ができません。。泣


そもそもこれらを検証する前に、三井住友トラストローン&ファイナンスに借入相談をしてしまい、
信用情報機関に照会記録が記載されてしまいました。。泣
照会記録は6か月の保存期間なので、この間に本審査可決の金融機関から照会されないことを祈ります。
他社からの照会記録は記載されますので、ご注意を。
ちなみに本人の照会は記録されません。

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区分物件の融資付け苦戦

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自己使用向けで、買付を入れたヤバめの区分マンションの融資付けについて。

少なくとも住宅ローン融資の仮審査が下りないと、売買契約まで駒を進められないため、
急ぎ仲介さんからの融資打診のお願いと、自分でも模索しました。

仲介さんには予め、不動産投資で他にも借入がある旨は伝えており、
当初はデベおも仲介さんも、収益を出しているなら問題ないだろうとたかをくくっていましたが、
最初に仲介さんから依頼した銀行は3行。

みずほ銀行
三井住友銀行
三井住友信託銀行

なんと、みずほと三井住友の2行は申込書でNG
三井住友信託はとりあえず申込書はパスし、必要書類の提出へ。

2018年10月当時、スルガの一件もあり、
アパート経営にはかなり各行は態度を硬化させつつありました。
ここで、やっと状況を飲み込めました。


これはヘタしたらローンブレイクするなと。。


仲介さんには追加でさらに3行の申し込み。

横浜銀行
りそな銀行
埼玉りそな銀行

デベおは、急ぎとりあえずネット銀行系

SBIネット銀行
じぶん銀行

と、知り合いから都市銀行1行を打診。

なんと、またしても横浜銀行、りそな銀行、埼玉りそな銀行は申込書でNG
ネット銀行2行も審査落ち。。

知り合いの都市銀行は、書類を提出して進めてもらいましたが、
結果的に審査落ち

残るは、三井住友信託銀行の1行のみ!

これほど状況が厳しいとは。。
スルガとかぼちゃを恨みましたよね笑
まぁそもそもデベおが多重債務者という理由ですが。。

そんな神にも祈る気持ちで、寝て果報を待っていたところ、










三井住友信託銀行から仮審査通過の一報を頂きました!
ありがたい!!

9行中、残ったのはたった1行のみ!
首の皮一枚繋がった感じです。。

とはいえ、本審査はこれから。
デベおがブレイクする恐れがあるため、まだレインズには募集が残っており、
日々内見者が押し寄せているとのこと。。
幸いにも、デベおが一番手であり、管理組合と修繕積立金が無いことがヤバ過ぎるという理由から、
まだ買付が入っていないとのことでした。

一方で、仲介さんとも、万が一ローンブレイクした時の想定を考え始め、案として、
1、ローンブレイクしたら諦めるか。
2、契約して、ローン特約期間を経過しても、手付解約を覚悟するか。(1000万円ボッシュートです)

いやいや、攻めるでしょ!
住宅ローンがもしダメなら、三井TL&Fさんにも相談するくらい腹をくくっていました。
最悪、1000万失ったとしても。


そんな中、三井住友信託銀行から本審査結果の連絡が!













本審査可決!!


嬉し過ぎる~!!!

しかも0.495%というさすが住宅ローン!という金利を獲得しました。

ただし条件が。
引渡しまでの期間が長いので、団体信用生命保険(団信)の審査有効期限が6か月のため、6か月後再審査が必要なこと。
その間に病気になると、ローンが白紙となっていますので、手付解除となる。
なので、病気には気を付けろと。(そんなこと言われても。。)

金融機関においても、再度審査確認を行うので、引渡しまでの借入はしないでくださいと。



えぇぇぇ~~~~!!


というわけで、つまり2019年の不動産投資計画は、この物件のおかげで、
すべて凍結となりました。

とはいえ、無事融資の確約が取れたので、レインズから落としてもらい、
いざ無事に売買契約まで辿り着けました!

なお、手付金は交渉して、ジャスト1000万に下げてもらいました。
(そもそも手付20%ってまずくないか。。?)

次回は、この廃墟マンションをどう料理するか、具体策についてお話していきます。

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金消契約完了

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団信の申込書の住所や電話番号間違ったり、
個人契約名義から法人契約名義に切り替えたり、
ロン特延長したりと、売主さんにも再三署名捺印をお願いしたりと、
かなりバタついたが、無事金消契約を結んだ。
IMG_2500

融資希望額も当初2000万だったのだが、仲介さんが機転を利かせて300万上乗せで申し込んでもらっていたので、
収支に影響がなかったため、お言葉に甘え2300万を融資してもらうことに。

ただ法人口座が契約までに開設が間に合わなかったので、まずは個人口座に実行してもらうことした。
法人口座が開設できたら、引き落とし口座変更をお願いする。

あと勉強になったのは、主債務者が法人で、連帯債務者が法人代表である私であると、会社法上、利益相反に該当するとのことで、臨時株主総会議事録を作成する必要があること。
こちらは司法書士の先生に作成してもらった。

会社法って難しいね。

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融資審査結果

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T銀行落ちました(T_T)
したがってO銀行一本となりました。

T銀行曰く、
耐用年数は出るが、駅から遠いこと、
入居付けするには将来的に厳しそう、
という見解とのこと。

O銀行に気持ちは傾いていたが、なんか悔しい。

でも次またT銀行に持ち込んでみるか〜!

出来立てホヤホヤの新設法人で、プロパーの相談となると、一気にハードルが高くなったことを実感。
この5年で一番苦労したし、勉強になりました。

あとは金消契約を結んだのちに、いよいよ引き渡しの準備に入ります!


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オリックスさんと融資面談

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揃える資料、多過ぎ( ゚д゚)

実印

免許証

健康保険証

印鑑証明2通(融資予定日から3ヵ月以内)

住民票1通(融資予定日から3ヵ月以内)

通帳写し

確定申告H26-28(明細も)

借地契約書

駐車場金額、台数が分かるもの

所得納税証明書その1、その2(3年分)

所得納税証明書その3-2(1年分)


納税証明書も1年につき400円取られるので、400円×7で2800円も取られた(T_T)


これで融資出なかったら、労力とお金返してもらいたい気分です笑

IMG_2306


一連の融資相談にあたり、ある程度揃えるべき資料ってものが分かってきたので、事前にデータ化、印刷しておくと、こういう時に迅速に対応できますね。


他では返済予定表や登記簿謄本の写しが結構必要な場合があり、

融資はスピードが重要なので、今後まとめておこうと思う次第でした。

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⬇︎自己紹介⬇︎
大家歴7年目。6棟48室のアパートを経営する不動産投資家。不動産デベロッパーに勤務し再開発に尽力しつつ、逆説的に地方郊外の築古物件をこよなく愛すサラリーマン大家。空室だらけのボロ物件再生に情熱を燃やしています!キャッシュフローも貯まってきたし法人登記もしたので、いよいよ卒サラし、家族との時間を多く持つことが目標
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