デベおのやさぐれ不動産投資

現在6棟48室の不動産経営をするデベロッパー勤めのサラリーマン

税務

役員報酬をもらえるかも!?

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法人設立から3カ月、役員報酬決定の時期。

今期着地予測をしたところ、ただでさえリアル赤字になることが分かったので、
初年度の役員報酬は無しということになりました!泣

まぁ、役員報酬と言っても、結局イッテコイなので、あってもなくても一緒。
経費計上できるか否かの違いだけ。

今後の融資対策のためにも黒字にしておきたいので、役員報酬はもらえません。


私、分析のために多面的に把握したいため、予測データを結構作ってます。
個人的には不動産は比較的予測しやすいと思っているので、私バカですが、作った資料のおかげで、かなりニアリーな数字で着地します。つくづくこうした分析は大事だなと思います。

当然ながら、一般的に見れば、多額の借金をして収益を生むシステムなので、失敗は許されません。
ただし、きちんと情報を捉えれば、こんな安全で健全な投資は他にないのかも。

よって、今期の着地予測の結果、役員報酬はもらえないのですが、逆に言えば、予測をきちんとしていれば、役員報酬で適切な経費計上ができるので、魔法の経費になり得ますね。

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青色申告の確定申告書作成完了

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やっと終わった。
一昨年度から青色申告にしようと思っていたが、申請が間に合わず、昨年度分(今回申請分)から白から青に変更。

弥生クラウドにしてから入力はかなり楽にはなったが、青色申告にしてから、残高を入れていなかったため、貸借対照表作成にはかなり苦労した。

こんな間違いしないだろうと思われるようなことが多々あったが、素人理由を記載しておきます。

苦戦した主な理由
●収支内訳書の数字と合わない要素
・敷金、保証金を賃貸料に計上
・賃料が間違ってた
・滞納による未払いがあった

●貸借対照表の数字が合わない要素
・有価証券への振替
・借入額の未計上
・固定資産の土地が未計上
・指定の銀行口座、クレジットカードの設定をしていなかった

確定申告は本当に面倒臭いんだけど、数字がぴったり合うとなんとも言えない気持ち良さがある。

無事昨年度は予定通り若干の黒字で着地できたので、所得税的にも銀行への評価的にも良い結果となった。





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副業は会社にバレるのか?

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法人を設立して3ヵ月以内に役員報酬を決定しなければならない。

私の場合、設立日が12/18なので3/17までに確定させる必要がある。

 

そこで今回テーマである本業の会社に副業がバレるかについて、検討してみたが、バレる原因は住民税が主な原因。(役所の手続きミス、密告等を除く)


住民税は原則特別徴収(給与からの天引き)なので、2か所以上給与があると、

本業の給与担当のところに2か所以上の給与を合計した住民税の計算表が送られてくるため、気付かれる可能性がある。


不動産所得は確定申告上、普通徴収を選択できるため、会社の所得と切り離しバレを防止できるのだが、

残念ながら、副業の方の給与については年末調整や確定申告でこれを防ぐことができず、

役所の担当者に電話して「副業の収入を特別徴収(天引き)ではなく普通徴収(自分で払う)にしてくれ」とお願いする位しか方法がない。

 

原則は特別徴収なので、お役所対応をされるとNGだが、

おそらく同様の依頼は多々あると考えられすべてNGというとトラブルになる可能性が多々考えられるため、認めてもらえる可能性もある

 

会社の給与担当者にお願いして、本業の住民税も普通徴収にするというウルトラCも考えられるが、

いかんせんその時点で副業をばらしているようなものなので、なかなか勇気がいるだろう。

 

住民税の計算は1/1から12/31の給与が該当し、計算表が人事担当者に送られてくるのが、翌年の5月ごろ。


昨年に副業で給与があった人はドキドキしましょう笑


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会計入力作業

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青色申告をクラウドにしてからだいぶ会計管理は楽になった。
そろそろ決算するにあたり、同時に来年の固定の収益、経費を入れ込んでおくとさらに楽になる。

水道光熱費や家賃などの変動費は当然月次入力となるのだが、固定の金額や決まっている金額はあらかじめ入力しておくことにしている。

◆固定経費
事務所賃料
借入金利
借地料
家賃振込手数料

◆固定収益
プロパンガス置場賃借料

年次、月次、都度入力の項目表を作成しておき、入力の見落としや事務所水道光熱費、通信費の掛け率に間違いがないようにしておく。
年末年始は確定申告書を作って決算じゃー!

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青色専従者控除の活用

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妻に一応不動産の一部をお手伝いしてもらっているため、青色事業専従者という制度を使って、給与を払うことに。

専従者とは、あくまで「専従者」なので「専らその仕事に従事する」ということを意味する。
ただ、「専ら」の定義とは年を通じて6ヶ月を超える期間が目安とのこと。
つまり他の仕事をしていても、残りの6ヶ月不動産の仕事に従事していればいいということになる。
ちゃんと税務署にも確認しました。

妻の収入は103万以内で所得税は非課税、
100万以下で住民税は非課税、
つまり青色専従者給与は100万を超えない範囲で妻へ払った方が納める税金は少なくなる。
ただし青色専従者給与を受けると配偶者控除(38万)と扶養控除(38万)は受けられない。
また配偶者控除と扶養控除は併用不可でどちらかひとつ。
したがって、38万以上100万以内で青色専従者給与は払った方が税務的には一番効率がいいことになる。

こう言っちゃアレだが、専業主婦である妻に単に生活費を渡すより専従者給与を支払った方が、無駄がない。
(きちんと仕事はしてもらいますよ笑)

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⬇︎自己紹介⬇︎
大家歴6年目。6棟48室のアパートを経営する不動産投資家。都内の不動産デベロッパーに勤務し都市開発に尽力しつつ、逆説的に地方郊外の築古物件をこよなく愛すサラリーマン大家。空室だらけのボロ物件再生に情熱を燃やしています!今年はサラリーマンを辞め、家族と自分の時間を多く持つことが目標
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