デベおのやさぐれ不動産投資

現在6棟48室の不動産経営をするデベロッパー勤めのサラリーマン

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定期清掃の効率化

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月一で定年退職を迎えた嫁のお父さんに協力してもらい、物件清掃の仕事を依頼している。

これからの暑くなる時期に大変申し訳ないと思いつつ、今月から物件を一つ増やして3棟やってもらうことに。
当然、お給料は上乗せで👍

初回は物品も購入してもらいました。
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お父さんの仕事ぶりは、本当に感心するほど丁寧で信頼してお願いしています。
3月に購入してから、1回も清掃していなかったので、だいぶ汚れていましたが、見ての通り見違えるほど綺麗にしてもらえました!

ビフォー
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アフター
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大変だったかと思います(ToT)
ありがとうございました!
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物件2,4,6号はお父さんに、
物件1,5号はシルバー人材センターに依頼、
物件3号はあまり汚れないので、3か月に1回程度自分でやってます。

自分でやれば費用は浮くのですが、効率的に運営するために必要経費と考えます。

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共用部の照明が真っ暗( ゚д゚)

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8戸全部の共用部の照明が消えていて真っ暗!!
どうなってんだ!?これ。

調べてみると原因は2点ありました。

1.球切れ
とりあえずすべて新しい蛍光灯に切り替えました。

2.専用部からの電源供給
たいてい共用灯は当然、共用部電源から供給されているものですが、この物件は専用部から供給されていました。
つまり空室の部屋でブレーカーが落ちていると、その部屋前の共用灯も切れてしまうこと。
専用部電源なので、電気代はこちらとしては助かるのですが、空室の時、問題ですね。
わざわざ共用電源に切り替えてとなると、全戸に工事を入れなくてはならないので、とりあえず様子見。

3.安定器の器具不良
安定器不良については、器具自体交換しないとダメっぽいので要検討です。

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1戸は点かず、もう1戸は少し暗く、不安定ですが、とりあえずそれっぽくはなったので、様子見です。

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入退去が多い

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通常、2,3月の繁忙期に入退去が重なりますが、今年は例年とは違い、時期ずれで今頃入退去が繰り返されています。

4,5月でこんな感じです。

1号1戸退去
2号 1戸退去
3号 1戸退去→すぐ入居
4号 1戸退去
5号 1戸退去→すぐ入居 
6号 2戸入居 1戸退去

現時点での空室は48戸中4戸。
これから閑散期になるので若干心配はありますが、信頼できる管理会社さんを信じて入居を希望を待ちましょう!

入居希望者からすれば、この時期だからこそ、賃料値引きやフリーレントは通りやすくなりますね!

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ゴミ問題

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物件5号は不良入居者が多く住む物件ですが、不良入居者は不良入居者なりの人となりがアパートにも表れます。

共用部分のゴミ捨て場のマナーが悪い!
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管理会社のクマさんがゴミの中身をチェックしてくれました。
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早速、入居者宅に文書を配布してもらい注意喚起を行いました。
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ただ、今に始まったことではなく、この注意喚起文だけでは状況が改善するとは思えず、
シルバー人材センターに週一のゴミ捨て場のゴミ撤去を依頼しました。

ほんとこういう属性の入居者は常識的なことも当たり前にできず、いらいらさせられます。

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管理会社のオフェンスとディフェンス

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入居付けの強さをオフェンス、日常管理の対応やリフォームのバリエーションの多さをディフェンスと表現を勝手ながらしているが、管理会社さんごと、特色が違う。
オフェンスが強いとこもあれば、ディフェンスが強いとこも。

物件1号と5号を管理して頂いているクマさんの管理会社さんはディフェンスが最強!
オフェンスの入居者付けには多少時間がかかる印象があるが、慎重に入居者を選定しているだけあって、入居後のトラブルが起きにくいことと、起きた際のトラブル対応がとても早い。

攻守共に高いレベルでバランスがいいのが、物件3号の管理会社さん
ここは、オフェンスの仲介会社とディフェンスの管理会社を、会社自体分離していることで、
双方密にぶつかり合っていて、良い意味でも悪い意味でも良い会社の印象。

こうした信頼できる管理会社さんにお願いできれば、不動産の運営は明るい!

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⬇︎自己紹介⬇︎
大家歴6年目。6棟48室のアパートを経営する不動産投資家。都内の不動産デベロッパーに勤務し都市開発に尽力しつつ、逆説的に地方郊外の築古物件をこよなく愛すサラリーマン大家。空室だらけのボロ物件再生に情熱を燃やしています!昨年は法人を設立したので、今年は卒サラし、家族との時間を多く持つことが目標
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