デベおの不動産投資日記

主に築古再生、高利回り、ビオトープ、子供と遊ぶ、デザイン、リフォーム、セミリタイア生活...etc

管理

敷地内に穴が...!

アパート管理を行っていると、突然のトラブルはつきものです。

ある日、物件清掃を依頼しているF君から突然の連絡。
駐車場敷地内に、直径30cm、深さは50cmほどの穴が!!
子供が落ちたら、かなり危険な状態です。
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敷地内駐車場エリアの下水用マンホールで、金属製のフタの劣化で、割れて中に落ちてしまったようです。
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業者さんに至急フタの設置を依頼するとともに、
F君に、急ぎ近くのホームセンターで作れる物で注意書きを作ってもらいました。
なかなかの出来栄え!
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一方で、業者さんの方では、たまたまこのマンホールのサイズに合うフタの在庫があったそうで、
その日の夕方には取り付けてもらえました!
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入居者の生活に支障をきたすことや危険が孕んでいる場合は、
状況によっては、怪我や人命に関わることもあるので、なによりもいち早く取り除く必要
があります。
 
こういった迅速な対応をすることで、入居者の満足度も少しでも上がればと思っています。

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大事故につながる...

階段壁面にギロチンのようなクラックが!!
購入する際は、まったく気付かなかった、もしくは引き渡しまでの間に起こったものなのか。。
今更ながらどっちでもいいのですが、状況を見ると、

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劣化により、反ってビスが外れてしまい、かろうじて上部の一部のビスで留まっている状態です。
その真下には、自転車置き場兼プロパンガス置き場となっており、人の出入りがあるため、
最悪の場合、人に落下して大怪我を負ってしまう大事故になりかねません。

対応策は後から考えるにして、取り急ぎ落下の恐れのある部分を外しました。
まずは危険を取り除くことが大切。
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見栄えはともかく、とりあえずは落下の危険性はなくなったので、どう対応しようか業者さんに見積を取ったところ、
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37万!!???
そんないく!?
5、6万くらいだろと想定していたので、かなり引きました。。
最悪自分でやろうかなとも考えながら、もう一つ馴染み管理会社さん経由で、見積を依頼したところ、
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6万ちょっとでいけるとのことでした!(安心)

もちろん、補修箇所のみの工事で面積も違うし、一律に比較しにくいのですが、
つまりオーナーとして、
全体的な見た目が重要なのか、
部分補修のみで見た目は重視しないのか、
など、こちら側の意図も理解してもらってから見積をとる必要があります。
やはり重要なのは双方の正確な理解とコミュニケーションです。

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結果的に全体的な見栄えはあまり良くないですが、部分補修でこのような形で納めました。

我々大家は、賃料と引き換えに入居者への安心した居住環境の確保と、安全を提供することが、 大家としての責任です。
居住環境を冒す恐れが発覚した場合、迅速に対応することが必要であると考えます。
収益性やデザインだけを追うのではなく、きちんと居住環境のことを改めて考える必要があるのではないでしょうか。

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漏水発生!!

しばらく前の出来事ですが、管理会社より連絡。
管理会社からの連絡はいつもドキっとする。。
物件1号の2階203から103へ漏水しているとのこと。
やはり悪い知らせ。。。

急ぎ原因究明に当たってもらい、しばらくすると再度電話が。

管理会社Sさん「大変申し訳ございません。当社の責任でした。」

詳しく聞いてみると、
昨年キッチンからの漏水で、修理したはずの箇所が、うまく接続されておらず、
そこから漏水し、下階にまでいってしまったとのことでした。

203のキッチン下の確認
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キッチン下は水浸し
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103の天井はシミになってしまいました。
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結果的に管理会社手配の過失ということで、特段こちら側に責はなく、費用負担は無し。
今後何か起こった場合は、管理会社で責任を持って対処するとのことでした。

長年やってると、こういうミスもたまにはあります。
冷静に対処を。

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定期清掃されてない!?

物件1,5号の共用部清掃をお願いしているシルバー人材センターのおじいちゃんから連絡。
おじいちゃん「申し訳ないが、体調が悪く続けられない。」

デベお「了解しました。良くなるといいですね。今後の引き継ぎも含めてシルバーに連絡しておいて下さい。」

こんなやりとりを1カ月前くらいにしてました。

そんなある日、管理会社から連絡が。

管理会社「物件がだいぶ荒れているので清掃をお願いします!」

まさか!!
特段シルバーから連絡がなかったので、嫌な予感はしていたのだが、シルバーに連絡してみると案の定引き継ぎはされておらず、この夏場の1カ月間、完全放置状態!(;o;)

よりによって海外旅行中✈️
すぐ交代の方を手配してもらい、電話で業務内容を伝え、対応してもらうことにしました。

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日々小まめに物件の管理しとかないと、入居者にも印象は良くないのできちんと見に行かないとダメですね。

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定期清掃の効率化

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月一で定年退職を迎えた嫁のお父さんに協力してもらい、物件清掃の仕事を依頼している。

これからの暑くなる時期に大変申し訳ないと思いつつ、今月から物件を一つ増やして3棟やってもらうことに。
当然、お給料は上乗せで👍

初回は物品も購入してもらいました。
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お父さんの仕事ぶりは、本当に感心するほど丁寧で信頼してお願いしています。
3月に購入してから、1回も清掃していなかったので、だいぶ汚れていましたが、見ての通り見違えるほど綺麗にしてもらえました!

ビフォー
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アフター
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大変だったかと思います(ToT)
ありがとうございました!
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物件2,4,6号はお父さんに、
物件1,5号はシルバー人材センターに依頼、
物件3号はあまり汚れないので、3か月に1回程度自分でやってます。

自分でやれば費用は浮くのですが、効率的に運営するために必要経費と考えます。

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⬇︎自己紹介⬇︎
大家歴9年目。8棟60室のアパート、区分1室を運営。不動産投資が本業よりも楽しくなり過ぎて、都市再開発系デベロッパーを2020年7月セミリタイア。郊外の築古物件をこよなく愛す元サラリーマン大家。空室だらけのボロ物件再生に情熱を燃やしています!家族と自分の時間を大事にし、嫌なことはやらない、やりたいことにだけに注力。
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