デベおのやさぐれ不動産投資

現在6棟48室の不動産経営をするデベロッパー勤めのサラリーマン

クリッピング

民泊 ワンルームも可能に?!

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おはようございます。デベ男です。

民泊について様々な議論がされるようになってきました。いいことですね!

大田区が民泊の規制緩和を行ったりと少しずつ良い方向に動きつつあります。

そんな中でもこの記事が非常に気になりました。

ワンルームの規制緩和!

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民泊を少しずつ認めつつも、かなり広めの面積だったり、長期の滞在のみだったり、

現実に則していない部分が多々ありますので、

バブル期に大量に作られたワンルームマンション、アパートが

今後大量に空き家化することを勘案すると、これらの緩和によって、

非常に活性化するのではと思っています!

しかしながら住宅以外の用途となるため、

使われ方や騒音、犯罪などまだまだ課題はあるかと思いますが、

こういった多様な用途を設けることは、地域の活性化にも一役買うと思います。

ではまた!
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住宅は賃貸か購入か。永遠の課題

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おはようございます。デベ男です。

駅などで置いてある住宅購入を促すフリーペーパーは、

賃貸か購入か長期的にコストパフォーマンスはどちらが良いかなどグラフを使って特集していたりします。


広告的に「購入」の方が得!と言ったような結論になるのはわかるのですが。。。


デベ男の見解としては、ある程度計画的にライフプランを組めるのであれば、

「賃貸」に軍配が上がる
かと思います。

住まうに当たり、面積や立地はライフステージによって変化します。

新婚夫婦だったり、家族が増えたり、死別・離婚だったり、子供が自立してからの老後だったりと。

多額の住宅ローンを組み、返済まで一定額を支払うのがベストでしょうか?

マンション傾きの問題や近隣トラブルもあるかもしれません。

購入することによる身動きが取り辛くなるリスクも存在します。


そういったライフステージの変化に対応する為にも賃貸の方が無難な考え方かと思います。


しかしながら日本人の既成概念で土地建物所有による資産性の意識やステータス性が存在しますよね。

その気持ちも分からなくもないのですが、これからの日本の先行きを考えると(まぁすでにそうですが・・・)、

その資産性はかなり目減りすると考えられます。

購入したは良いけど、30年後その資産性は皆無に等しいのではないでしょうか。

つまり購入したは良いけど、資産性はないので売却後価格で言ったら、

購入することは特段意味のあるものとは思えないのです。


それでももし購入するのであれば、借入限度額はあるものの

資産性のある物件の購入
をお勧めします。

デベ男が考えるに資産性のある物件を見極めるには以下の3つが重要なポイントかと思います。

1、街に活気がある、商店街が生き生きとしている

2、多様な世代が多く暮らしている

3、文化がある


上記3つを満たす街は、往々にして評価額が長期に渡って安定している、もしくは上がっている街が多いです。

ただしこういった物件は高額になる可能性が非常に高いです。


ちなみに先日神社の敷地内にマンションを建てることはどうなのかという問題について、記事がありました。
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確かに神楽坂の赤木神社に現代的なマンションが建つことに違和感はありましたが、

それとは別として、購買層からすると、定期借地権50~70年程度で組んでおり、

定借で契約することによって、高付加価値のエリアを少し安い価格で購入できるので、

こうした考え方も取り入れれば賢く資産性のある住宅をゲットすることは可能です!

ではまた!
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マンションの建て替えがしやすくなった!?

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おはようございます。デベ男です。

日本国内には同時期に建設された多くのマンションがあり、一斉に耐用年数を迎える時期がやってきます。

しかしながらマンションなどは多くの権利者が存在する為、

建て替え費用の負担ができないことなどによって、なかなか合意を得られないという実態があります。


しかし今回区分所有法の今法改正でマンションの建て替えが4/5の合意から2/3の合意で建て替えが可能となるそうです。

その他税制優遇措置や余った土地の有効活用で介護施設や保育所、商業施設を作ることも検討しているようです。
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高度経済成長期に住宅供給を目的とし、多くの団地が建設され、

日本の中流階級底上げに大変貢献してきました。


しかし現在、その団地も高齢化や空き家問題、老朽化、耐震の問題など課題が山積しています。

日本は都市の新陳代謝が早いので、建て替えによって若年層が入ってきたり、

サービスの向上するなど、メリットもあるかと思うのですが、

一方で人口減による需要がどの程度見込めるかは不透明かと思います。


立地の良い場所、容積上乗せが可能な土地なら可能性はあるかと思うのですが、

団地の多くが郊外にあるので、どこまで需要があるでしょうか。

デベ男の実家の駅も駅前開発を計画してマンションを建てる予定のようですが、

その需要はどの程度読み取っているのか見えてきません。


また少しずつリノベーションなどが話題となってきています。

古い建物ほど価値があると言ったような価値観の醸成もまた必要かと思います。

 
不動産投資も空家問題や人口減など悲観的な話題ばかりですが、

やり方によっては「ビンテージ物件」のような価値観で活かすことは可能だと思います。

ではまた!
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高層ビルに小学校が入居!?

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おはようございます。デベ男です。

デベ男の会社は本日で仕事納めです!

一年間今年も頑張ったなぁ〜と思います。

結果を出せていないものがたくさんありますが。。。

来年も忙しくなることがわかっているため、考えると鬱々としてくるので、

とりあえずはお休みを満喫したいと思います。


さて、ちょっとふと気になった記事を。

「高層ビルに小学校が入居」だそうです。
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都市部も都市部で、高層ビルに小学校の入居なんて東京だけな気がしますが、
(もしあったらすいません)

東京の一部の地域では急激な人口流入で子育て支援サービスや学校が不足しているエリアがあります。

開発が必須なエリアにおいてこのようなサービスを同居させる必要がありますが、

一方で、全国的には少子化の影響で、廃校になる学校が増えています。

廃校になった学校を学校を、高齢者サービスとして活用したり、

宿舎化したり、工場として再利用したりと、用途変更で時代のニーズに合わせていく必要があります。


地方創生だったり、都市の発展だったりと、進むべきベクトルは一緒で両者アイデアが大事ですが、

「都市部の開発」と「地方の再利用」という

フローとストックに対する手法は別物として考えるべき
かと思います。

ただ都市部では再利用は不要かと言うとそうではなく、

可能な限り再利用はしていくべきと思っています。

あとは、経済合理性にあったものであれば。

ではまた!
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不動産価格高騰! ミニバブル越え

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こんにちは。デベ男です。

って言うかもう夕方ですね。。

昨日は忘年会で朝まで飲んでしまい、先ほど起きました。。。

しかも寒い!

今日はこれから行動も面倒なので、おとなしく家でゴロゴロするつもりです。

最近読んだクリッピング。
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ここ数年でほんと不動産価格が上昇しましたよね。

都心3区千代田、中央、港の上昇率は10%超だそうです。

アパマン、ビルも5、6%でも売れてしまう時代で、ほんと利益が出るのかな?という高価格です。

そんな競争の激しい中、相変わらずなかなか購入できずに悶々としています。

また来年もこのくらいで高止まりかな〜と、デベ男は予測しています。

まぁ、土地建物も出会いなので、きっといいモノに巡り会う時がくるでしょう笑

気楽に待ちながら攻めます。

ではまた!
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⬇︎自己紹介⬇︎
大家歴6年目。6棟48室のアパートを経営する不動産投資家。都内の不動産デベロッパーに勤務し都市開発に尽力しつつ、逆説的に地方郊外の築古物件をこよなく愛すサラリーマン大家。空室だらけのボロ物件再生に情熱を燃やしています!昨年は法人を設立したので、今年は卒サラし、家族との時間を多く持つことが目標
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