デベおのやさぐれ不動産投資

現在6棟48室の不動産経営をするデベロッパー勤めのサラリーマン

空室対策・戦略

入退去が多い

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通常、2,3月の繁忙期に入退去が重なりますが、今年は例年とは違い、時期ずれで今頃入退去が繰り返されています。

4,5月でこんな感じです。

1号1戸退去
2号 1戸退去
3号 1戸退去→すぐ入居
4号 1戸退去
5号 1戸退去→すぐ入居 
6号 2戸入居 1戸退去

現時点での空室は48戸中4戸。
これから閑散期になるので若干心配はありますが、信頼できる管理会社さんを信じて入居を希望を待ちましょう!

入居希望者からすれば、この時期だからこそ、賃料値引きやフリーレントは通りやすくなりますね!

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管理会社のオフェンスとディフェンス

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入居付けの強さをオフェンス、日常管理の対応やリフォームのバリエーションの多さをディフェンスと表現を勝手ながらしているが、管理会社さんごと、特色が違う。
オフェンスが強いとこもあれば、ディフェンスが強いとこも。

物件1号と5号を管理して頂いているクマさんの管理会社さんはディフェンスが最強!
オフェンスの入居者付けには多少時間がかかる印象があるが、慎重に入居者を選定しているだけあって、入居後のトラブルが起きにくいことと、起きた際のトラブル対応がとても早い。

攻守共に高いレベルでバランスがいいのが、物件3号の管理会社さん
ここは、オフェンスの仲介会社とディフェンスの管理会社を、会社自体分離していることで、
双方密にぶつかり合っていて、良い意味でも悪い意味でも良い会社の印象。

こうした信頼できる管理会社さんにお願いできれば、不動産の運営は明るい!

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空室期間はたったの●●日!

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物件3号の退去→入居期間がいつも短くて助かる!
1部屋退去が出たが、空室期間はたった16日間!笑

管理会社さん、いつもすごいッス!!

今回2,000円賃料を上げましたが、
今回来た入居希望者が、今の物件を解体か何かで退去とのことで、退去費用が出るらしく、
礼金を払うから2,000円下げて欲しいとの要望があり、
もともと2,000円はなかったものと考え、OKにしました。

原状回復は一部メンテとクリーニングのみでいけそうです。
和室の部屋ですが、表替え無しで原状有姿でそのままいきます。
IMG_8264
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購入物件のサービスアップ設備

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物件6号の入居テコ入れの為に空室のリフォーム中。
目を引くポイント、実際入居者に喜ばれるサービスアップポイントを挙げときます。

シューズボックス


ちょうどいい場所にスペースあり。
IMG_2684

ちゃんと壁コークもやって綺麗に仕上げます。IMG_2683

リモコン付きシーリングライト


テレビドアホン

ウォシュレット
この前、取り付けに失敗したけどね笑

あと、オーダーの際に寸法をミスったアコーディオンカーテンの取り付け

細かいところで、塗装が剥げていることはタッチアップしておきます。
IMG_2702

このくらいは自分でできるし、業者に頼むよりはるかに費用が浮きます。

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駐車場の線を引いてみた

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物件6号のリフォームの一環で、駐車場のライン引きをすることに。
だいぶ薄くなっていたことと、駐車場が広い物件なので、1世帯縦置きで2台置けるようにラインを長く引きました。

before 
IMG_2651

after 
IMG_2652
だいぶパキッとした印象^_^

特段こうした工事は賃料に直結するものではないのだが、サービスだったり、印象を良くするためにも必要なんだと思う。

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⬇︎自己紹介⬇︎
大家歴6年目。6棟48室のアパートを経営する不動産投資家。不動産デベロッパーに勤務し都市開発に尽力しつつ、逆説的に地方郊外の築古物件をこよなく愛すサラリーマン大家。空室だらけのボロ物件再生に情熱を燃やしています!昨年は法人を設立したので、今年は属性使い切って来年には卒サラし、家族との時間を多く持つことが目標
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