デベおの不動産投資日記

主に築古再生、高利回り、ビオトープ、子供と遊ぶ、デザイン、リフォーム、セミリタイア生活...etc

空室対策・戦略

敷地内に駐車場を造成してみた

郊外で車が必須の物件があります。
6世帯あるのですが、敷地内にその分だけ駐車スペースが取れず、お隣の敷地を借りて運営していました。
ゆくゆくは、その隣の敷地も購入して駐車スペースを設け、余った土地で新築アパートか既存建物の改修をしようかと考えており、高齢の土地オーナーと茶飲みに付き合ったりと良好な関係を築いていたところでした。
ある日、とある不動産屋から、オーナーが亡くなって、相続する息子さんが売却する意向だということを知らされました。
しばらくの間、不動産屋を介して、その息子さんと交渉を続けたのですが、頑として私が希望する価格では売らないことがわかってきたので、止むを得ず、土地の借地契約を一定期間の猶予を条件に解除することを取り決めました。
そうなると困るのは入居者の駐車スペースです。
やはり敷地内に駐車場があることは、客付や入居者の利便性、売却の出口まで考慮すると、あったに越したことはありません。

敷地内に一定の余ったスペースはあったので、いろいろ図面と格闘しながら、なんとか4台分は入れ込めそうということが分かり、ちょうど現在駐車場を利用している入居者も4名だったので、敷地内に駐車スペースを造成する方向で動きました。
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コストの面から敷地内は砕石敷きとしました。
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すべて砕石だと道路側に飛び散ることと、入り口が勾配となっていたため、入り口のみコンクリ敷きにしました。
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車止めを取り付けて完成です。
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不動産はある意味生き物なので、刻々と状況が変わり、描いた絵のように思うように事が運ばないものという事例でした。

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入居決まらない部屋の対策

以前、入居がぜんぜん決まらないことがあり、ダメな理由を収集してみると、課題が見えてきました。
部屋内の収納が無ければ…という意見が多かったため、空室対策で撤去することに。

面積的には、7畳あるので、広いはずなのですが、両側に収納があるため、だいぶ狭く見えます。
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開くとこんな感じの可動式ベッドが収納されています。これが不人気で…
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解体してみたところ、フローリングが綺麗な状態で残っていてよかった。
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一部床に空いたビス穴が...
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フローリングの補修剤を使って穴を埋めます。
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溶かして穴を埋めていきます。
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かなり下手クソですが、とりあえずは目立たなくなりました!
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巾木を貼っていきます。 IMG_8637

隠し釘で固定していきます。
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出隅、入隅の仕上げは、コーナー材があるタイプのものを使用。
この方が、巾木設置のテクニックが不要で、被せるだけで綺麗に仕上がります。
<出隅>
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<入隅>
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クロスは落ち着いたグレー系の単色にしました。
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最後はワックスで仕上げれば、完了です!!
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材料は数千円程度で、このテコ入れから2週間程度で、入居が決まりました!
入居が決まらない空室の場合、どこが問題かを洗い出し、予算を鑑みて、きちんと対策を打てば、自ずと決まるものです。

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自宅マンションの収益化計画の概要について

以前ブログでも触れました区分マンションの1棟建替え計画を画策していますが、これはあくまで長期戦の話で、
短期的にはもう少し緻密に計画しなくてはなりませんので、そこら辺について触れておこうと思います。

ちなみに自己使用なので、やんわりとした情報になってしまいますのでご了承を。

・都内23区
・30戸のRCマンションの1区画
・築40年強

購入の決め手としては以下の3つ。
1.エリア相場の約半値!(安かった理由としては、以前のブログを参照
2.メゾネットで延床150㎡強でめちゃくちゃ広い!

そして3つ目が面白いのですが、メゾネット2階にも共用部の玄関扉があったこと!
スクリーンショット 2021-01-13 16.22.24


以上のような概要で、こんな感じの収益化を考えました。

スクリーンショット 2021-01-13 16.38.00

建替えについては、とても長期的で、その辺りのハードルの高さについては、
長いことデベロッパーに勤めたことで、十分認識しています。
なので、

長期戦に耐えられること

別の出口も想定しておくこと

 
この2点は並行して仕込んでおく必要があります。


とは言っても、これは自己使用であり、家族との時間を共に過ごす場所なので、
収益性だけでは測れない幸福度の要素も勘案すべきだと思っています。


したがって、この物件の収益化計画をまとめると、

・短期的にインカムの収益化を行い、長期的には建替えで新築化することで、大幅なキャピタルゲインに期待できる

・メゾネット2階は定借を結ぶことで、いつでも原状回復できるようにしておき、子供が大きくなったり、家族が増えたりなど、ライフステージに合わせ、可変的にプランニングできるようにしておく

しかしながら、そもそも広いし、楽しいよね!
というところが大きいですw


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入退去が多い

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通常、2,3月の繁忙期に入退去が重なりますが、今年は例年とは違い、時期ずれで今頃入退去が繰り返されています。

4,5月でこんな感じです。

1号1戸退去
2号 1戸退去
3号 1戸退去→すぐ入居
4号 1戸退去
5号 1戸退去→すぐ入居 
6号 2戸入居 1戸退去

現時点での空室は48戸中4戸。
これから閑散期になるので若干心配はありますが、信頼できる管理会社さんを信じて入居を希望を待ちましょう!

入居希望者からすれば、この時期だからこそ、賃料値引きやフリーレントは通りやすくなりますね!

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管理会社のオフェンスとディフェンス

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入居付けの強さをオフェンス、日常管理の対応やリフォームのバリエーションの多さをディフェンスと表現を勝手ながらしているが、管理会社さんごと、特色が違う。
オフェンスが強いとこもあれば、ディフェンスが強いとこも。

物件1号と5号を管理して頂いているクマさんの管理会社さんはディフェンスが最強!
オフェンスの入居者付けには多少時間がかかる印象があるが、慎重に入居者を選定しているだけあって、入居後のトラブルが起きにくいことと、起きた際のトラブル対応がとても早い。

攻守共に高いレベルでバランスがいいのが、物件3号の管理会社さん
ここは、オフェンスの仲介会社とディフェンスの管理会社を、会社自体分離していることで、
双方密にぶつかり合っていて、良い意味でも悪い意味でも良い会社の印象。

こうした信頼できる管理会社さんにお願いできれば、不動産の運営は明るい!

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⬇︎自己紹介⬇︎
大家歴9年目。8棟60室のアパート、区分1室を運営。不動産投資が本業よりも楽しくなり過ぎて、都市再開発系デベロッパーを2020年7月セミリタイア。郊外の築古物件をこよなく愛す元サラリーマン大家。空室だらけのボロ物件再生に情熱を燃やしています!家族と自分の時間を大事にし、嫌なことはやらない、やりたいことにだけに注力。
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