デベおの不動産投資日記

主に築古再生、高利回り、ビオトープ、子供と遊ぶ、デザイン、リフォーム、セミリタイア生活...etc

リフォーム

敷地内に駐車場を造成してみた

郊外で車が必須の物件があります。
6世帯あるのですが、敷地内にその分だけ駐車スペースが取れず、お隣の敷地を借りて運営していました。
ゆくゆくは、その隣の敷地も購入して駐車スペースを設け、余った土地で新築アパートか既存建物の改修をしようかと考えており、高齢の土地オーナーと茶飲みに付き合ったりと良好な関係を築いていたところでした。
ある日、とある不動産屋から、オーナーが亡くなって、相続する息子さんが売却する意向だということを知らされました。
しばらくの間、不動産屋を介して、その息子さんと交渉を続けたのですが、頑として私が希望する価格では売らないことがわかってきたので、止むを得ず、土地の借地契約を一定期間の猶予を条件に解除することを取り決めました。
そうなると困るのは入居者の駐車スペースです。
やはり敷地内に駐車場があることは、客付や入居者の利便性、売却の出口まで考慮すると、あったに越したことはありません。

敷地内に一定の余ったスペースはあったので、いろいろ図面と格闘しながら、なんとか4台分は入れ込めそうということが分かり、ちょうど現在駐車場を利用している入居者も4名だったので、敷地内に駐車スペースを造成する方向で動きました。
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コストの面から敷地内は砕石敷きとしました。
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すべて砕石だと道路側に飛び散ることと、入り口が勾配となっていたため、入り口のみコンクリ敷きにしました。
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車止めを取り付けて完成です。
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不動産はある意味生き物なので、刻々と状況が変わり、描いた絵のように思うように事が運ばないものという事例でした。

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自宅の庭にて充実したセミリタイア生活を送る

自宅を購入して2年強が過ぎました。
たまたま購入した物件が、築古ですが1階で広い庭付き、さらには池まで付いているということで、購入に至った面もあり、その後コロナ禍に見舞われ、幸いにも庭の存在がライフスタイルや趣味に大きく貢献しました。

当初、庭は荒れ放題で、全容がまったく見えない状況でした。
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草を刈り、荒れた樹木を伐採し、ゴロゴロと存在した石を撤去。
石の撤去で、人生で初めてギックリ腰になりましたw もう歳です。。
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床土を敷き詰めます。
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まず庭ですが、子供が広々と走り回れるように、高麗芝を敷くところから始めました。
屋外照明も設置して、夜間でも雰囲気のある環境にしたいと考えました。
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そこそこいい雰囲気になってきたのですが...
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ところがです。
どうも陽当たりが悪い上、水捌けも良くないようで、夏手前には大部分が枯れてしまいました。
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芝の生育が悪いので、グランドカバーはハーブ系に方向転換し、現在も継続中です。
ハーブは、ミント各種、ローズマリー、ダイカンドラ、今年はクリーピングタイムを植えようと思っています。
陽当たりが悪くても育ち、踏みに強いものを選定しました。


もう一つは池の整備です。
こちらも荒れ放題で泥が堆積し、どのくらい深くて、何が出てくるか恐ろしい状態でした。
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排水ポンプを中古で購入し、泥を掬って、池全体を洗浄。
ツキヨという小さめの黒砂利を全面に敷き詰め、アナカリスという水草を植えました。
このアナカリスが、生長がとても早くて丈夫。
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増えまくったので、メルカリで販売を始めたところ、そこそこ売れて、ちょっとしたお小遣いになっています。
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池の中には、メダカを入れて育て、現在はヒメダカ、楊貴妃、幹之(ミユキ)の3種類、ミナミヌマエビを飼っています。
現在は全部で300匹程度いるかと思います。
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冬場は冬眠期に入るので、産卵メダカは室内で育て、メダカの卵は個別の水槽で稚魚を育成し、春になると、池に戻します。
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また毎年2,3月になるとやってくるのがヒキガエル。
全部で10匹前後が春になると帰ってきて、卵を産んでまたどこかに去っていきます。
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デカいし、イボイボの見た目から、最初は気持ち悪かったのですが、最近では動きもノソノソと遅いし、人に近寄ってくる人懐っこい性格から、可愛く見えてきましたw

三度目の春を迎え、だいぶ落ち着いた庭になってきました。
リタイア後の爺さんみたいな生活ですが、コロナの影響で外出を控えざるを得ないを状況の中、セミリタイア中での滋味で豊かなライフスタイルを実現できています。
 

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住宅特定改修特別税額控除を申告してみた

確定申告の締め切り間近の時期ですね。
結構、バタバタしている方も多い時期なのではないでしょうか。

私は無事確定申告を済ませ、所得税もすでに納めてきました。
今回、特筆すべき事項として、住宅特定改修特別税額控除なるものを申告してみました。

住宅特定改修特別税額控除とは、
主に耐震改修、高齢者居住に係るバリアフリー等の改修、断熱改修、多世代同居改修、その他の耐久性向上に関する改修について、各項目の工事の限度額の10%を所得税から控除できる仕組みです。

今回は、多世代同居改修工事について申告し、 工事金額の限度額250万の10%、25万円が控除されます。

必要な書類として、
  1. 税額控除額計算書
  2. 建築士事務所に登録をしている事務所の一級建築士(指定確認検査機関、労力住宅性能評価期間、住宅瑕疵担保責任保険法人でも可)の証明書
  3. 登記事項証明書
を確定申告の際に併せて提出します。
控除されるべき金額は、以下の「住宅耐震改修特別控除等」欄に記載します。
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工事内容としては、新たに玄関、風呂、キッチン、トイレ等を別途設ける工事をしたことで、それに該当します。
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節税対策は、良く調べ、取れるものは取っていくことの積み重ねです。 
ただ今回の対策はあくまで投資用ではなく、実需向けの節税対策となりますので、持ち家の方で該当すれば、対策の一つとして検討してみては良いかと思います。


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セルフリフォームか?業者発注か?

自らセルフリフォームした方が、コストダウンにはなるし、ノウハウは付くし、原価イメージが付いてきますので、やるに越したことはありません。
ただし自分でDIYをやることで時間を要した場合の機会損失やそれ以外の移動費、処分費などのコストを考慮する必要があります。
ましてやサラリーマン大家であれば、なおさら時間がなく、効率的に運営することが肝要です。
結果的にちょっと割高でも管理会社や馴染みのリフォーム会社や職人さんにお願いしてしまった方が効率的だったりします。

ちなみに私自身は、最近、工程の大部分を設計/監理のプロマネ業務のみに特化しています。
プロの仕上がり感、スピード感には敵わず、やはり合理性を考えると、餅は餅屋に任せるべきと結論付けたことが理由です。

ただしプロに任せれば自分は知識は無くてもいいということではありません。
むしろ全ての工程において手順や構法、原価、法令など全方位に知識を網羅しておくべきで、現場で職人さんと対等に収まりなどの解決策を考えられるようになるべきと私は考えます。

まずは、どういう風に施工されていて、どんな道具を使って、どういう風にすれば良い仕上がりになるかを現場を通じて興味を持ってみることからだと思います。
最初は大家仲間でも、業者発注でもどちらでも良いかと思います。
そこから、自分のスタイルはセルフリフォームなのか、発注した方が効率的なのか判断すれば良いです。
職人さんって口下手な人が多いですが、興味を持っていろいろ聞いてみると、ものすごく丁寧に教えてくれます。


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入居決まらない部屋の対策

以前、入居がぜんぜん決まらないことがあり、ダメな理由を収集してみると、課題が見えてきました。
部屋内の収納が無ければ…という意見が多かったため、空室対策で撤去することに。

面積的には、7畳あるので、広いはずなのですが、両側に収納があるため、だいぶ狭く見えます。
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開くとこんな感じの可動式ベッドが収納されています。これが不人気で…
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解体してみたところ、フローリングが綺麗な状態で残っていてよかった。
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一部床に空いたビス穴が...
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フローリングの補修剤を使って穴を埋めます。
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溶かして穴を埋めていきます。
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かなり下手クソですが、とりあえずは目立たなくなりました!
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巾木を貼っていきます。 IMG_8637

隠し釘で固定していきます。
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出隅、入隅の仕上げは、コーナー材があるタイプのものを使用。
この方が、巾木設置のテクニックが不要で、被せるだけで綺麗に仕上がります。
<出隅>
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<入隅>
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クロスは落ち着いたグレー系の単色にしました。
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最後はワックスで仕上げれば、完了です!!
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材料は数千円程度で、このテコ入れから2週間程度で、入居が決まりました!
入居が決まらない空室の場合、どこが問題かを洗い出し、予算を鑑みて、きちんと対策を打てば、自ずと決まるものです。

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⬇︎自己紹介⬇︎
大家歴9年目。8棟60室のアパート、区分1室を運営。不動産投資が本業よりも楽しくなり過ぎて、都市再開発系デベロッパーを2020年7月セミリタイア。郊外の築古物件をこよなく愛す元サラリーマン大家。空室だらけのボロ物件再生に情熱を燃やしています!家族と自分の時間を大事にし、嫌なことはやらない、やりたいことにだけに注力。
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