デベおのやさぐれ不動産投資

現在6棟48室の不動産経営をするデベロッパー勤めのサラリーマン

リフォーム

21年住まわれた部屋の状況とリフォーム

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一部屋ですが、久しぶりの全面リフォームなので、一応ログとして書いて置こうかと。

21年も住まわれた御婆さまのお部屋で、この度施設に入られるとのことで、退去となりました。
21年とは人生の1ページと言っても過言ではない時間をこの部屋で過ごされたことに、
感謝の気持ちでいっぱいです。

さて、とはいえ、21年使い倒した部屋は、どんな状況になっているか、恐る恐る見に行ってみた結果がこちら。
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あれ、意外と綺麗!どころか、ほんとに21年!?というくらい綺麗に使ってもらっていました。
ほんとに感謝しかないです!

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ダイノックも久しぶりだったけど、そこそこ上手くいきました^_^
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脱衣所に扉を設置すると高額なので、楽天でアコーディオンを買って設置。
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ちなみに一般的なリフォーム費用は、家賃の3か月分とか最大でも6ヶ月分とか言われていたりします。
しかし、でべおは部屋の間取りや築年数の程度にもよりますが、この物件は3DKで、設備やデザインも古いので、家賃の1年分はかけています。
いろんな考え方はあるかと思いますが、でべおの考えでは、中途半端にリフォームをすることで、
設備やデザインにおいて新旧がはっきりして陳腐なものが目立ってしまうことが多々ありますので、
それなりにきちんとリフォームをして、さっさと埋めることで機会損失を無くすように心がけています。
また一度しっかりリフォームをしてしまうことで、次回からクリーニングのみとなるので、
その先も効率よく回すことができるようになるという考えの元、行っています。

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型番が違う!!

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床のベコベコ補強工事のため、一部CF(クッションフロア)を剥がした。

クロス、CFはだいたい2年ごとに型番が変わる。
案の定、前回の型番が見つからず、クロス屋さんに後継版と思われるサンプルをもらって、当ててみたところ、微妙に色が違う(´-`).。oO

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一部だけ色が変わるのもアレなので、見切りのエリアすべて交換することに。

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ちょっとだけ高くついたが、色が微妙に変わって気持ち悪いよりかはいいので致し方ない。
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入居までに工事が間に合わない!?

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物件5号のゴミ部屋工事の手配が済み、しかも入居が決まって一安心していたあるとき、内装屋からの電話。
内装屋「職人が倒れて工事できません!!」
デベお「Σ(゚д゚lll)!!」

入居日まであと6日間(T_T)
床の補強、キッチン据え付け、洗濯パン位置変更、テレビドアホン取付、クロス、CF貼りと、リフォームのほとんどの工事が残ってる状況( ゚д゚)

「デベおさんの方の業者でなんとかなりませんか?」と泣きの相談が。

床の補強と設備取付はなんとか内装屋で3日でやってもらい、
急遽、地元の友達の業者に連絡し、クロスとCFを2日で仕上げ、ラスト1日でクリーニングと入居前チェックというカツカツなスケジュールでねじ込みました!
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費用に関しては、和室分のCF化はプロパンガス屋さんの施工契約になっていますので、
後日分離して負担してもらうことにします。

ゴミ屋敷からだいぶ変貌を遂げましたよ👍
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部屋の現調の際、見落としがちなもの

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退去や物件購入の際、部屋の中を確認するのだが、その場だといろいろ忘れてる。
さらには他に人がいるときは焦るので、さらに見落とす。

特に思いつくのが網戸の破れ
これって結構見落としがち。
しかも入居者にとっては重要な項目で、見落としていると必ず指摘される。

なので、リフォームに入る際、チェックリストを作って確認をするようにしている。

・網戸に破れはないか?
・カーテンレールは壊れていないか?
・窓、雨戸はきちんと動くか?
・カーテンのふさかけは付いているか?
・スイッチプレートは壊れてないか?汚くないか?古臭く無いか?
・照明器具は壊れてないか?古臭く無いか?
・水道の漏れはないか?
・物入れの取っては壊れてないか?古臭くないか?
・火災報知機は付いているか?
・エアコンは付いているか?壊れていないか?
・ウォシュレットは付いているか?(バストイレ別の場合)
・アクセントクロスは必要か?どの面にするか?
・シューズボックスはあるか?
などなど。

他にもいろいろあるが、リフォームの度合い、感覚もあるので、
あくまで参考まで。

なお、今回網戸の張り替えをやってみた。

まずは既存の網戸を外し、新しい網戸を少し大きめに貼る。
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網戸を突っ張りながら、押さえゴムで留めていく。
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最後は余った部分をカッターでカットすれば出来上がり!

とってもカンタンです!

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プロパンガス切替スキームを使っての和室の洋室化

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物件6号のリフォームについてまとめ。

全部屋の和室の洋室化とテレビドアホンの弱電、ウォシュレット用電源取り付け、給湯器の追い炊き化はいつものプロパンガス契約切替スキームで行いました。
製品はアマゾンで購入。
今回も空き部屋のみとし、他で退去が出次第、順次工事を進めます。

また切り替えに伴うガス料金単価は今までと変わらないことを条件にしています。
上がってしまうと、入居者からのクレームにも繋がりかねないですからね。

ビフォー
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アフター
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今回のリフォーム3室で30万強。
かなり安く上がったかと思います。

プロパンガス切り替え、自主リフォーム、分離発注だとやはりかなり安く済みますね!

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⬇︎自己紹介⬇︎
大家歴7年目。6棟48室のアパートを経営する不動産投資家。不動産デベロッパーに勤務し再開発に尽力しつつ、逆説的に地方郊外の築古物件をこよなく愛すサラリーマン大家。空室だらけのボロ物件再生に情熱を燃やしています!キャッシュフローも貯まってきたし法人登記もしたので、いよいよ卒サラし、家族との時間を多く持つことが目標
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