デベおの不動産投資日記

主に築古再生、高利回り、ビオトープ、子供と遊ぶ、デザイン、リフォーム、セミリタイア生活...etc

購入

2020年の物件購入における融資状況の肌感覚

昨年2020年は、新型コロナの拡大と4月の緊急事態宣言の最中、2棟一括物件を購入したのみ。
融資が冷え込む中、私のような築古アパート専門でやってる不動産投資家には、とてもツライ時代であります。。

融資については最新情報でないとあまり有益ではないので、あくまで備忘録とし、参考までとなりますが、簡潔に書いておきます。

全部で7行打診。
Sファンデックス→審査の結果、希望額の約半分しか出ず、収支が回らない。
公庫→耐用年数オーバーでNG。
S銀行→既存客優先、自己資金はかなり多めでないと無理。
S某韓国系銀行→2020年初頭時点で新規法人には融資ストップ。
H信用組合→現在投資向け融資はやっていない。

以上の5行は箸にも棒にもって感じです。

次にO銀行。
事前審査の段階では、満額もしくはそれ以上で20年はいけるとの回答をもらいました。
しかし、概ね問題ないとの内諾を頂いていたのですが、
ある日「8年までしか出せない」との回答が。。
理由としては、融資額は原則年収の10倍だが、それを大きく上回っているため、
役員決裁にかけたところ、当初の希望条件ではNGで年数を大きく下回る結果になったとのこと。
頑張ってはくれたのでしょうが、もう少し頑張れよというのが本音のところです。
めちゃくちゃ時間を無駄にしました。

最後にTL&F。
2020年初頭時点で打診しており、こちらは条件クリア。年数も30年までいけるとのこと。
ただし先ほど触れたO銀行の方向で話を進めていたため、こちらの話をストップしていました。
しかしながら、O銀行が破談になったことで、申し訳なくTL&Fに再度相談時には、まさに4月の緊急事態宣言のさなか!
4月は行員も交代勤務で人数を減らしているため、新規の受付は一時停止。
ただし幸いなことに、それより前に受け付けていたことになり、引き続き話を進めて頂くことになりました。
とはいえ、同じ条件では難しくなったとことで、
支店決裁(借入額合計4000万以下)なら、共同担保無しですんなりいけるとのことで、
渡りに船なので、自己資金を少し多めに積むことでお願いしました。


冒頭でも書いた通り、2020年は築古、郊外など、積算評価が出にくい物件はとても厳しい年でした。
今年2021年の融資はこの傾向は変わらず、しばらくは耐用年数が残っていて、積算評価が出る物件が強いと思われます。
そうなると、新築、築浅、国道16号圏内って感じになるんですよね。。
引き続きあらゆる戦略を考えておく必要がありそうです。


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不動産オークションに参加

「不動産オークションで良さそうな物件があるのでどうですか?」
ある日、馴染みの収益物件の営業マンから連絡がありました。

競売などは知ってたのですが、オークションがあるとは知りませんでした。
彼は私の物件の好みを熟知しているので、確かに良さげな物件。
指定された場所に行ってみるとそこはホテルの円卓でレイアウトされたまさにオークション会場!

IMG_6224

そこは大手不動産会社が独自で行なっている販売スタイルのひとつのようで、収益物件や自己使用も含め、取り扱い物件多数。
私たちの他、実需向けのご家族や買取業者の方もいます。

女性スタッフの司会進行のもと、まずは今回のオークションにかけられる物件の紹介。
確か10物件くらいあったかと思います。
物件は始め値だけ設定されていて、まずは希望物件の投票から始まります。
そこで入札者が重複しなければ、その時点で始め値で落札、
重複して複数入札者がいると、そこで初めてオークション方式となり、まずは「敵」がいることを認識させます。
競合がいることを認識させ、競争させるようにできています。
ちなみに減額入札も可能です。

私の希望する物件は、郊外の2棟一括計12戸、最寄駅10分、築33年のアパートです。
最初の投票の結果、「敵」が1名いることが分かりました。

いよいよ入札額の投票タイムです。
もともと満額での利回りで問題なかったため、減額はするつもりはありませんでしたが、
「敵」がいることがわかった今、「増額しなければ勝てない!」という心理状況にさせられてしまいました。
その結果、
「50万を上乗せしよう!」
「いやいや50万という単位なんて安易だろ!」
みたいな心の中の葛藤の末、60万という微妙な額を入札しました笑

ついに落札者の発表です。
物件順に、順次落札者を発表し、喜びや落胆の声が会場に漏れてきます。
いよいよ入札したアパートの結果発表。


「デベお氏が〇〇60万円で落札です!」 ※実際は名前ではなくアルファベットで呼ばれます。


やった!!
久しぶりに良さげに物件が手に入った!!


不動産オークションという場に初めて参加しましたが、なかなか楽しいものでした^^

ちなみに後からこっそり「敵」がいくらで入札したか聞いてみたところ、
始め値の入札だったそうです...(60万無駄に上乗せ...泣)

なお、こんなご時世なので、融資付けにかなり苦労したのは言うまでもありません。。


 



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初めての区分物件の買付

昨年10月の話になりますが、たまたま自己使用目的の区分をsuumoで見ていたところ、破格の物件に出会ってしまいました。

基本、自己使用は賃貸の考えですが、出口まで見込めるなら、住宅ローンを使って購入することも視野に入れて検討していたので、ほんとたまたまです。

すぐに仲介に連絡し、すぐに見たい旨を伝えたところ、翌日に見に行くことに。
その時、すでに印鑑はしのばせて行きました。

物件の詳細は伏せますが、
都内、築40年、ファミリー物件クラスの広さのマンションです。

まだ売主さんが住まわれているとのことで、仲介さん同伴の上、直接案内してもらいました。

IMG_3607
物件自体はなんら問題ない。
但しとにかく破格だったので、それなりの理由があるものと考えていましたが、理由は以下の通り。

1,引渡しが2020年1月前後とかなり長い
2,修繕積立金がゼロ
3,管理組合が存在しない
4,手付が20%

なるほど。理由はそれなり。しかしながら、
1は急いでないので、まったく問題ない。

2はつまり大規模修繕の際に、まとまった金額が将来的にかかる。しかもいくらになるか見込みがない。

3はマンション全体をオペレーションする組織が無く、不具合の際に迅速な対応が出来ないだけでなく、朽ちるだけで廃墟マンションになる恐れがある。そもそも大規模修繕も全体の合意が取れると思えない。

4はゆうに1000万を超えます。

かなりの格安物件のため、現時点で複数内見者がいたものの、一般の実需のサラリーマンは、2〜4の理由でドン引きし、買付は入っておらず、
リノベ業者については、1の理由から、こちらも買付が入っていないとのこと。

これは!風向きがいい!

解決策がピンときましたよねw
(長くなるので別の記事にします。)
マンションの価値は「管理」次第と言いますが、
人が手を出さないものがお金になるものです。

即座に買付を入れ、話を進めてもらうことに。

しかし、このあと多重債務者であるデベおが、住宅ローン融資で、思いがけない苦戦を強いられることは言うまでもない。

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失礼な奴だな。勝手に家調べんなよ

良さそうな物件だったので、検討を開始。
実際見に行って、問題なさそうだったが、相場にしては高いので仲介さんを通して指値の買付をした。

すると、突然仲介さんを飛び越して売主から直接電話が。
じじい「そんな額、冗談じゃない!アンタみたいな無謀な金額出すところには売れねーよ!」
カチンときて、そんな態度のところからは買わないとばかりに即断りました。

それから2カ月以上経った今、動きが。
よくわからない番号から電話があり取ってみると、
電話主「デベおさんですか〜?以前買付入れてもらった○○です〜」と。
誰だ?と思い、話を聞いてみると、上記の無礼なじじいじゃねーか!
じじい「思うように買主が見つからなくてデベおさんなら買ってくれるかと思い、電話してみました」と。
いきなり低姿勢になりやがって。
そりゃ欲丸出しで的外れな出し値してるから見つかるわけねーじゃんと思いながら、

じじい「買付に書いてある住所で実際にご自宅を見させて頂きました」

お前さ〜、勝手に個人情報流用して自宅探すんじゃねーよ。。
しまいには、
じじい「ご自宅見て本当に買えるのかな〜と思っちゃいましたよ〜笑」
お前、ホントに失礼な奴だな。。(*´Д`*)
そもそもまた勝手に電話してくんなよ。。

とりあえずいろいろ話を聞いていくと、しまいにはローンがきつくて手放したいとの泣き言まで。

こういう常識も知恵も知性のかけらもなく、ただただ歳だけくった欲にまみれた高齢者はつくづく老害だなと思った次第。
だって、お互い気持ちのいい取引できねーもん。
むしろ言った言わないとかめんどくさいことになりそうだもん。

でもブログネタ的には面白そうだし、もう少しだけ付き合ってやるか!

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新たな発見

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たいていしょうもないことが購入してから発覚するものですが、購入物件で改めて発見したのがコレ。

床下収納!
IMG_2859

当然ながら1階だけのようですが、確かに便利かも!
入居の決め手になるかは微妙ですが、無いよりかはあった方がいい!

不動産屋に、こんなのがあったよ!と伝えようと思った直後、タイミング良く申し込みが入りました!(*´∀`*)

これで物件6号は無事満室!
購入から2ヶ月で3部屋決定!

あとは1号、2号、4号の各1部屋、計3部屋空室のみ。
あともう少しなのだが、道のりは遠い(u_u)

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⬇︎自己紹介⬇︎
大家歴9年目。8棟60室のアパート、区分1室を運営。不動産投資が本業よりも楽しくなり過ぎて、都市再開発系デベロッパーを2020年7月セミリタイア。郊外の築古物件をこよなく愛す元サラリーマン大家。空室だらけのボロ物件再生に情熱を燃やしています!家族と自分の時間を大事にし、嫌なことはやらない、やりたいことにだけに注力。
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