デベおの不動産投資日記

会社を辞めてもうじき2年が過ぎようとしていますが、一度振り返ってみたいと思います。

私が大学卒業時、まさに時は就職氷河期の底でした。
そんな中、紆余曲折ありながら、再開発系のデベロッパーに就職し、施設運営、開発企画、設計などの部署を歴任し、比較的順当にキャリアを重ねていました。

不動産投資を考え始めたのが2012年。
世の中はリーマンショックによる影響が落ち着きを見せ始め、第二次安倍政権や日銀黒田総裁が任期に就く前夜でした。
振り返ると、とてもタイミングの良い時期でした。


当初は不動産投資なんてまったく縁の無い存在でしたが、不動産・建築関係ということもあり、家を建てたい願望は強く抱いており、いつかは自分で設計したいと思っていました。
しかしながら、実家を出てからはずっと賃貸物件住まいで、釘一本も壁に打てないため、自分で造るにはやはり自宅を買わないといけないという固定概念がありました。

そんな中、書店でたまたま手に取った本。
それが石原博光さんの「まずはアパート1棟、買いなさい！」でした。

（※こちらは私が当時読んだ本の改訂版です）

初心者でも大変分かりやすく、不動産投資の初期段階ですべきことが記されています。
さらには不動産投資には自分で手を加える楽しみがある。
読み進めていくと、なんだか自分でもやってみたくなってしまい、もともと自分がやりたいことは作ることであって、そもそも自分が住まなくてもいいんじゃないかという発想に至りました。
さらには、やりたいことをやって収益まで見込めるなんて最高じゃん！
という論理から不動産投資が始まったわけです。

当初は会社を辞めるつもりは微塵も無く、趣味のつもりで不動産投資をやっていました。
しかししばらく買い進めて規模が大きくなり出した頃、部署の上司が変わったんですよね。
その上司との折り合いが悪く、初めて会社を辞めようかなと思うようになりました。
その頃には、賃貸収入が会社の給料の1.5倍位あり、これを２倍にしてから辞めようと算段しました。
給料の2倍という根拠は、20年先のファイナンスプランを組み、生活費や教育費等いくら必要で、いくら投資に回せるかの合計額をざっくり計算して、この程度なら辞めてもいけるかなという感じです。
私の投資計画上、年に何棟も買うものではなかったので、当初算段してから3年の準備期間を経て、いざ会社を辞めるに至りました。

正直個人的には、よく言われる「経済的自由のため」の目的はあまり好きではありません。
あくまで不動産投資は「手段」であり、これを備えてはじめてやりたいことや他の目的のために動くべきものと考えています。


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近場で行動するのに、少し便利かなと思い、ドンキで販売している公道を走れる電動キックボードを買ってみました。



ライト、ナンバー灯、警告音、バックミラーが付いていていると保安基準を満たすらしく、公道での走行が可能となります。
また最高速度が19km/h以下に設定されていることで、ウィンカーもいらないらしいです。
細かいことはともかく、保安基準を満たした車両であれば、ナンバーの取得が可能で、大手を振って公道を走行できます！
当然、原付免許扱いになるので、ヘルメットの着用は義務となります。
最近、増えてきたこともあり、警視庁のホームページでも詳細を発表しています。

ナンバー取得も簡単で、同梱されている販売証明書を付して、運転免許証、印鑑を持参し、役所に申請書を提出するだけで、ものの20分程度でナンバープレートをもらえます！
あとは、自賠責保険に加入して、公道で爆走です！w

実際、昨年あたりから、電動キックボードの走行が増えてきたように見受けられます。
また並行して、特例で電動キックボードの実証実験が開始されました。
今回の社会実験では、ヘルメットの着用が任意となっています。



次世代マイクロモビリティとして期待されており、街の利便性の向上にも貢献できそうで、シェアサイクル、カーシェア同様、物件の付加価値向上にも期待できるかもです。
 


今回特例の実証実験を主導するのがLUUPという企業で、「街じゅうを駅前化する」という理念をもとに頑張っているようです。
まだまだ賛否両論あるみたいですが、都市部の近距離移動にはとても有効かと思います。
当然ながら安全性の確保を前提に、規制緩和し、気楽に手軽に乗れる環境の整備が望まれます。

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自らセルフリフォームした方が、コストダウンにはなるし、ノウハウは付くし、原価イメージが付いてきますので、やるに越したことはありません。
ただし自分でDIYをやることで時間を要した場合の機会損失やそれ以外の移動費、処分費などのコストを考慮する必要があります。
ましてやサラリーマン大家であれば、なおさら時間がなく、効率的に運営することが肝要です。
結果的にちょっと割高でも管理会社や馴染みのリフォーム会社や職人さんにお願いしてしまった方が効率的だったりします。

ちなみに私自身は、最近、工程の大部分を設計/監理のプロマネ業務のみに特化しています。
プロの仕上がり感、スピード感には敵わず、やはり合理性を考えると、餅は餅屋に任せるべきと結論付けたことが理由です。

ただしプロに任せれば自分は知識は無くてもいいということではありません。
むしろ全ての工程において手順や構法、原価、法令など全方位に知識を網羅しておくべきで、現場で職人さんと対等に収まりなどの解決策を考えられるようになるべきと私は考えます。

まずは、どういう風に施工されていて、どんな道具を使って、どういう風にすれば良い仕上がりになるかを現場を通じて興味を持ってみることからだと思います。
最初は大家仲間でも、業者発注でもどちらでも良いかと思います。
そこから、自分のスタイルはセルフリフォームなのか、発注した方が効率的なのか判断すれば良いです。
職人さんって口下手な人が多いですが、興味を持っていろいろ聞いてみると、ものすごく丁寧に教えてくれます。


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先日行った住民意識調査アンケートの分析が完了しました。
ここから見えてきたことがありました。
それは、



世代による見解の大きな違い



です。

このマンションは、約半数が高齢層で、約３割程度が中年層で構成されています。
投資用として、法人も２割程度所有しています。

まず、シンプルに、マンションについて満足度を伺ったところ、「満足」との回答が、「不満足」より若干上回っていますが、ほぼ拮抗する結果でした。
しかし、これを年代別にソートしてみると、「満足」と回答した約７割が高齢層で、「不満」と回答した８割が中年層という結果になりました。
中年層ほど不満を感じている結果となりました。


次に管理組合の設立について問うてみたところ、「賛成」が約６割で、前向きに改善の必要性を感じていることがわかりました。
一方で「どちらとも言えない」の回答が４割程度ありましたが、こちらは、

• 頻繁に会合があると大変そう
• 今まであまり不便を感じていない

等の意見があり、個人的事情を強く反映したものと思われます。


次に管理組合の参加意欲について問うたところ、「参加」は約４割ですが、私としては意外にも高い印象を受けました。
ここでも年代別にソートしてみたところ、
参加派の約７割が中年層で、彼らの71.4%は不満と回答し、管理費・修繕積立金の増額について85.7%が賛成しています。
一方反対派の８割が高齢層で、彼らは不満と感じているものは0%、管理費・修繕積立金の増額について賛成は14.3%しかいません。
世代による見解の違いを色濃く反映した結果となりました。


なお、管理費・修繕積立金の増額についての質問は、４割強が「賛成」、「反対」は15%程度に留まっており、こちらも私が想定するよりも多い結果となりました。
改善の必要性を潜在的に感じているものと思われます。
一方で４割強が「どちらとも言えない」と回答しており、改善の意識はありつつも、出費が増えることが悩ましい結果と推測されます。


また、大規模修繕、建替えの必要性について、少々突っ込んだ問いをしてみましたが、ここでも世代によって改善の意識の違いが見られました。
ただし、建替えについては、「高齢のため」、「内装工事をやったばかり」という個人的事情もある一方で、
「資金的に厳しい」との意見も多くあり、
今後、資金的に軽減するための保留床売却スキーム等の模索や理解が必要と思われます。


年代による満足度や改善の意識の違いがはっきりと現れた結果となりました。
世で言う「マンションの二つの老い（高経年化と高齢化）」を裏付けたものと思われます。
とはいえ、管理組合の設立、管理費・修繕積立金の増額については、想像以上に前向きなことも分かり、具体的な攻め方も分かってきました。
今後は、世代間の分断を生まず、住民同士協力して良好なコミュニティを形成する必要があります。
世代を超えて意見を交わし、理解し合い、合意形成に向けて運営する必要があると強く感じました。


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以前、埼玉の郊外の街で、地域を盛り上げていこうということで、市議会議員や住民などで構成されたある市民団体で地域活性化のお仕事のお手伝いをさせて頂いていた時、70代後半と思われる高齢の男性から、

「たまにしか来ないくせにえらそうに発言するな！」

と言われ、悲しい思いをした覚えがあります。
（その後、その団体での活動は見切りをつけて辞めました）

一方で、東京都心のある自治会で、清掃活動や祭礼での神輿担ぎなど、参加していたことがありますが、街の特性上、外国人が多いこと、職住機能がミックスしていることなどから、高齢の自治会長の方とお話しさせて頂いた時、多様性を受け入れ、変化にとても寛容だったことを覚えています。

改めて肌身で感じた前述の街を振り返ってみると、

• ベッドタウンのため都市機能が単一（主に住居エリア）で、属性が均質化していること
• 人口は微減傾向で若い世代の流入が少なく、多様な文化・考え方・情報が入ってこないこと
• 高齢化が進行し、多様性を受け入れにくいこと

が挙げられます。

これらに当てはまる都市は、おそらく日本全国あらゆるところで起こっている、もしくは今後起こり得るものだと考えます。
上記の３条件は、さらに悪循環を引き起こし、閉鎖的となり、衰退を加速させます。
そしてますます多様性に富んだ都市の集積を加速させます。

コロナ禍によって、二地域居住やテレワークが、地方・郊外を活性化させる一つのきっかけになり得ますが、
世代を超えた寛容さ、都市機能の多機能化、多様性を受け入れる街に変わっていかないことには、その街の未来は暗いと考えます。

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