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不動産ランキング
これから始めていくマンション建替えプロジェクトについて、
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これから始めていくマンション建替えプロジェクトについて、
デベロッパーの観点から、組合設立までのプロセスを
検討していきたいと思います。
新たに入居してきた新参者が、いきなり
「管理組合やろうゼ！！」
とか言ったって、既存の所有者が、
「おー！いいね！やろうゼ！」
なんて、いくわけがありません笑
むしろ、逆効果で、秩序を乱す部外者扱いになるのは目に見えています。
なので、かなり慎重にやらなければならないです。
また、必ずしも入居者＝区分所有者というわけではないので、
洗い出した所有者の中から、キーパーソンを見つけて、
一緒に推進してくれて、顔が広い強力なパートナーをまず探すところから始めます。
これが結構難しいんですけどね。。
まずは、
１．共用部の清掃などで、会話の機会を増やす
２．挨拶をする
３．地域のイベント、お祭りに参加する
４．露骨に目的（建替え）を口に出さない
などですかね。
最初はコミュニティに溶け込むところから始めます。
並行して管理会社とも、現状の課題や、所有者はどんな人か、過去の不具合、大規模修繕履歴、管理組合が無い経緯や、
歴史など、情報を収集して、
密に連携を取る必要があるかと思います。
上記のようなプロセスを踏んだ上で、ある程度、賛同者ができた時点で、
やっと、ワークショップができる段階に入ります。
ワークショップでは、主に以下の点を協議していきます。
１．譲れない点（反対意見）と妥協点 ２．交渉可能領域
３．現状の問題点（例） ・老朽化、配管、クラック、傾き雨漏り等のリスク ・資産価値低下 ・修繕積立金無こと ・長期修繕計画が無いこと ・管理機能無し ・旧耐震、安全性 ・防犯面 ・機能面（エレベーター、バリアフリー） ・高齢化 ・設備の老朽化
４．建替えに賛成する理由（例） ・資産性の向上 ・防災面、防犯面における安全性の向上 ・利便性（エレベーター、バリアフリー設備が最新） ・新築で綺麗になる
５．建替えに反対する理由（例） ・負担金が出せない ・建替後の管理費、修繕積立金の増大 ・引越し、仮住まい費用 ・高齢でそう長くないため必要としていない ・体力的にムリ ・建替える理由がない ・最近リフォームをしてローンが残っている
この辺りで賛同者が増えると、より具体的な内容に駒を進められるようになります。
１．教育フェーズ(勉強会)
・旧耐震の危険性の理解。一般的なマンションの耐用年数、建替え時期など。
・維持管理していくことの金銭的リスクの理解。耐震補強工事費用、修繕積立金or負担金など。
・建替え事例見学会。具体的にものを見せ、第3者の話を聞いてもらう。
２．試算フェーズ
・多くの負担を伴うことの理解。
総工費。保留床面積・価額。修繕積立金が無いこと。全額実費の時の負担金。
・負担の軽減策。権利床の削減。
・デベロッパーの見積提示。(デベ主導方式の場合)
これらを以って、やっと建替え組合の設立の準備ができる段階となります。
この手のやつは、むやみやたらに、勢いだけでやってもうまく物事は進みません。
地道なプロセスを踏むことで、やっとスタート地点に立てるものです。
以上、なんか自分で書いていて、大変でゲロ吐きそうになりました。。笑
検討していきたいと思います。
新たに入居してきた新参者が、いきなり
「管理組合やろうゼ！！」
とか言ったって、既存の所有者が、
「おー！いいね！やろうゼ！」
なんて、いくわけがありません笑
むしろ、逆効果で、秩序を乱す部外者扱いになるのは目に見えています。
なので、かなり慎重にやらなければならないです。
また、必ずしも入居者＝区分所有者というわけではないので、
洗い出した所有者の中から、キーパーソンを見つけて、
一緒に推進してくれて、顔が広い強力なパートナーをまず探すところから始めます。
これが結構難しいんですけどね。。
まずは、
１．共用部の清掃などで、会話の機会を増やす
２．挨拶をする
３．地域のイベント、お祭りに参加する
４．露骨に目的（建替え）を口に出さない
などですかね。
最初はコミュニティに溶け込むところから始めます。
並行して管理会社とも、現状の課題や、所有者はどんな人か、過去の不具合、大規模修繕履歴、管理組合が無い経緯や、
歴史など、情報を収集して、
密に連携を取る必要があるかと思います。
上記のようなプロセスを踏んだ上で、ある程度、賛同者ができた時点で、
やっと、ワークショップができる段階に入ります。
ワークショップでは、主に以下の点を協議していきます。
１．譲れない点（反対意見）と妥協点 ２．交渉可能領域
３．現状の問題点（例） ・老朽化、配管、クラック、傾き雨漏り等のリスク ・資産価値低下 ・修繕積立金無こと ・長期修繕計画が無いこと ・管理機能無し ・旧耐震、安全性 ・防犯面 ・機能面（エレベーター、バリアフリー） ・高齢化 ・設備の老朽化
４．建替えに賛成する理由（例） ・資産性の向上 ・防災面、防犯面における安全性の向上 ・利便性（エレベーター、バリアフリー設備が最新） ・新築で綺麗になる
５．建替えに反対する理由（例） ・負担金が出せない ・建替後の管理費、修繕積立金の増大 ・引越し、仮住まい費用 ・高齢でそう長くないため必要としていない ・体力的にムリ ・建替える理由がない ・最近リフォームをしてローンが残っている
この辺りで賛同者が増えると、より具体的な内容に駒を進められるようになります。
１．教育フェーズ(勉強会)
・旧耐震の危険性の理解。一般的なマンションの耐用年数、建替え時期など。
・維持管理していくことの金銭的リスクの理解。耐震補強工事費用、修繕積立金or負担金など。
・建替え事例見学会。具体的にものを見せ、第3者の話を聞いてもらう。
２．試算フェーズ
・多くの負担を伴うことの理解。
総工費。保留床面積・価額。修繕積立金が無いこと。全額実費の時の負担金。
・負担の軽減策。権利床の削減。
・デベロッパーの見積提示。(デベ主導方式の場合)
これらを以って、やっと建替え組合の設立の準備ができる段階となります。
この手のやつは、むやみやたらに、勢いだけでやってもうまく物事は進みません。
地道なプロセスを踏むことで、やっとスタート地点に立てるものです。
以上、なんか自分で書いていて、大変でゲロ吐きそうになりました。。笑
