デベおのやさぐれ不動産投資

現在6棟48室の不動産経営をするデベロッパー勤めのサラリーマン

不動産全般

共用部の照明が真っ暗( ゚д゚)

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8戸全部の共用部の照明が消えていて真っ暗!!
どうなってんだ!?これ。

調べてみると原因は2点ありました。

1.球切れ
とりあえずすべて新しい蛍光灯に切り替えました。

2.専用部からの電源供給
たいてい共用灯は当然、共用部電源から供給されているものですが、この物件は専用部から供給されていました。
つまり空室の部屋でブレーカーが落ちていると、その部屋前の共用灯も切れてしまうこと。
専用部電源なので、電気代はこちらとしては助かるのですが、空室の時、問題ですね。
わざわざ共用電源に切り替えてとなると、全戸に工事を入れなくてはならないので、とりあえず様子見。

3.安定器の器具不良
安定器不良については、器具自体交換しないとダメっぽいので要検討です。

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1戸は点かず、もう1戸は少し暗く、不安定ですが、とりあえずそれっぽくはなったので、様子見です。

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新たな発見

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たいていしょうもないことが購入してから発覚するものですが、購入物件で改めて発見したのがコレ。

床下収納!
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当然ながら1階だけのようですが、確かに便利かも!
入居の決め手になるかは微妙ですが、無いよりかはあった方がいい!

不動産屋に、こんなのがあったよ!と伝えようと思った直後、タイミング良く申し込みが入りました!(*´∀`*)

これで物件6号は無事満室!
購入から2ヶ月で3部屋決定!

あとは1号、2号、4号の各1部屋、計3部屋空室のみ。
あともう少しなのだが、道のりは遠い(u_u)

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消火器の処分って面倒

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消火器もネットだと安いので、安易に購入したら、古い消火器の処分の手続きがちょー面倒!
自治体の環境センターとかで引き取ってもらえるところもあるんでしょうが、持ち込んだ環境センターはNGでした。

近くの特定窓口を探し、そこに回収を依頼するか、持ち込む必要がある。
そんなことサラリーマン大家にはやってられません!

面倒過ぎたので、廃品回収に持ってってもらったら2本で5000円も取られた(T_T)

購入交換で引き取ってもらえるところが面倒なくていいですね。
大好きなカインズホームとか。

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書籍出版第2弾!!

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いつも大変お世話になっている管理会社さんのご担当者で、有名ブロガーのクマさんによる著書第2弾が出版されました!
クマさんとの出会いはかれこれ5年前、私が初めての物件を購入する際、「ためになると思うから読んでみて下さい」と第1弾の著書を頂いたことを今でも覚えています。

物件を購入してから管理に関して右も左も分からない私は、頂いた書籍を何度も読み返したことで、大変勉強になり、今に至っています。

不動産経営において、ファイナンスや収支計算などテクニカルな部分はもちろんありますが、
高稼働で長期的に住んでもらえるかがナンボの世界です。
満足度の高い管理が如何に大事かをクマさんに学ばせて頂きました。

手前味噌ですが、私が現在5棟40室すべて満室稼働させているのも、根っこの部分はクマさんの教えがあったことに他ならないと思います。

賃貸管理業の方はもちろん、管理会社任せになりがちで、管理の中身、現実が見えてこないサラリーマン大家さんには必読です。
賃貸管理の生々しい現実や日常が垣間見える一冊になっています。

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予実管理と予測はしていますか?

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同じ不動産投資家さんと話をすると、年間家賃収入がどうだとか、何棟保有してるとか、そんな大枠しか出てこない。

実際、物件の購入や売却、減価償却費の変動、退職、給与増額、高額な出費などのイベントをきちんと落とし込んで、
数年先の予測を立てて予実管理までしている投資家は実は少ないのではないか?

税務に紐付くこうした予測は、地味だが物件の収支予測と同じくらい大切なもの。
またこれが出来て初めて、来年は3棟買おうとか、購入は控えようとかロードマップが立てられるものだと思う。

特に築古物件を専門にやる人は、償却年数が短いため、気づいたら償却費がない!とかも有り得ること。

そうしないと、デッドクロスを起こして、将来的に所得税に泣かされますよ。

でもまぁ、与信がある限り、買い続ければデッドクロス避けられると思うけど、いつかは考えないといけない時がくると思う。

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⬇︎自己紹介⬇︎
大家歴6年目。6棟48室のアパートを経営する不動産投資家。不動産デベロッパーに勤務し都市開発に尽力しつつ、逆説的に地方郊外の築古物件をこよなく愛すサラリーマン大家。空室だらけのボロ物件再生に情熱を燃やしています!昨年は法人を設立したので、今年は属性使い切って来年には卒サラし、家族との時間を多く持つことが目標
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