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管理組合のないヤバ区分を買おうと思い、当初から気になっていたのが、

指定容積率の消化率の低さ!


そこで頭に浮かんでいたのが、不動産屋の鉄則のひとつ。

容積は食べ残さず、全部食え!

ということ。


なぜ容積を全部平らげなければいけないのかを説明します。
つまり建替えスキームの根幹となるポイントです。

容積緩和や未消化により、容積が余っている場合、その部分は新たに空間が生まれることになります。
作った床を「保留床」と言います。
保留床は、組合もしくはデベロッパーの床となり、分譲販売することで、収益を生みます。

一方で、現在所有している区分所有者の床を「権利床」と言います。
建替えでは莫大な費用がかかるわけですが、
当然区分所有者だけでは賄えるものではありません。
ましてや今回修繕積立金が0円という悲惨な状況の中、合意形成さえもできるわけがありません。

そこで保留床を売却し、その収益で建替え費用を賄うというのが、建替えスキームの王道です。
つまり権利床を維持したまま、区分所有者の負担を減らして、新築を手に入れることができます。


当該物件は指定容積率が300%のところ、226%しか消化しておらず、
単純計算74%の食べ残しがあるということ。


これは期待!!


詳細な計算は端折りますが、
単純に、生まれた保留床に新築想定単価を掛けると、


建替え総工費の104.8%を賄えることが分かりました!


つまり新築に建替えて、しかもお釣りが出るということ。

しかしこれは単純な計算にしか過ぎず、あまり意味をなさない数字です。
ここから、実際どれだけ保留床が生まれるか、具体的に以下の要件を加えていくことになります。

マイナスに働く要素
・都市計画変更により既存不適格になっていること
・高さ、日影などの様々な法令規制
・電気室等その他共用部分を差し引いた後のレンタブル比(保留床面積比率)

プラスに働く要素
・共用部分(階段・エレベーター等)の容積非算入(※40年前当時は算入だった)
・行政による補助金・緩和の適用
・天空率による容積計算


いろいろ計算を進めていく中、少し雲行きが怪しくなり、最もイタかったのが、
「容積率低減係数」というもの。

行政における指定の網に引っかかっており、

前面道路の幅員に0.4を掛けるので、許容容積率が216%となり、
現在より容積が減ってしまうことが分かりました。。泣


むしろ減ってんじゃん。。泣

読みが甘かった(ToT)


でもデベおは、まだまだ諦めません!笑
ボリュームが減った分、保留床も減りますが、同時に総工費も減ることになります。
また、プラスに働く要素にフォーカスして、どれだけ保留床を生み出せるか、
現在建築士の先生に詳細なボリュームチェックを依頼しました!

まだまだデベおの模索は続く。

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