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これをどう料理するか、日本の賃貸市場の問題を前提に、論じていきたいと思います。

賃貸市場はこの先、10年で大きく変化するものとデベおは考えています。

そう考える主な理由として、

①生産緑地制度
制度制定から30年が経過し、住宅地でありながら農地用途だったため、固定資産税、相続税の恩恵があったが、2022年にそれが外れ、行政が買取できるようになるが、実際は買わなそうなため、大量に売却、もしくは賃貸住宅建設が多くなり、賃料、物件価格の低下を招く恐れあり。

②新築供給過剰
人口、世帯数が減るにもかかわらず、依然として国策的に供給の歯止めがかからない。
新築マンションの供給戸数だけ見ても、今後も年間3万戸強は安定的に供給を続け、
ストック数が増加し、空室率の増加を招く。

③空室率の増加
2013年に13.5%、2018年は17%。
2033年には30%を越えるとも言われている。つまり3軒に1軒が空き家。
計算方法に賛否はあるが、マクロで見ると、信ぴょう性があるのは確か。

④出生率の低下
2016年に出生率が初めて年間100万人を割った。
出生率は歯止めがかかりそうだが、依然として1.3〜1.4%を推移と思われる。
つまり人口減少に直結する。

⑤高齢化
現在の20%から2036年には30%を越え、3人に一人は高齢者。
2025年には人口ボリュームゾーンの団塊の世代が、すべて後期高齢者となり、
大幅に人口が減少していく。
同時に事故物件も増加していくと思われる。

⑥人口減少
上記の少子高齢化の総数。
2018年には年間10~20万人の減少だったのが、2020~30年の間に年間50-70万人の減少となる。

2060年には日本の総人口は8700万人となり、明治時代に戻る。


⑦世帯数減少
今年2019年に世帯数のピーク。しかし2035までに6.6%減少。
人口はともかく、世帯数の減少が賃貸市場においては空室に直結する。

⑧都心回帰、中心部への集中
少子高齢化、人口減少の影響から、自治体が今後行政コストを捻出できない懸念があるため、
コンパクトシティ化がより推進されていくと思われる。
東京及び地方の中核都市へ人口集中が進み、過疎地、中核都市郊外は空室率の悪化が目立つようになる。

以上のようなことから、住宅賃貸市場における課題は山積みで
今まで日本が経験しなかったようなことが起こると思われます。
すなわち、生きる街、死ぬ街の二極化がより進行していくと思います。

もちろん、外国人労働者の増加や、トレンドの変化など、プラスに働く要因はありますが、
人口動態を基礎としている高齢化、出生率、人口、世帯数減少は、確実性の高い統計データなので、マイナス要因の実態は変わらないと思います。

そんな中、
デベおのロードマップとしては、第1フェーズ7〜10年で築古高利回りの物件で、キャッシュを貯め、賃貸経営を軌道に乗せます。

そろそろ第1フェーズが完了する予定なので、
この先10年の第2フェーズでは、上記のような懸念があることから、
都心部、中心部の高積算で資産性のある物件へと入れ替えを進める予定です。

今後はインカムゲインだけでなく、キャピタルゲインも得られる仕組みを考え始めていく必要があり、先細る賃貸市場で、資産性があり、より勝てる物件に目を向けていく必要があると思います。

そこで例の廃墟マンションを一つの策として考えます。

通常、管理組合の存在しないマンションは、この先、管理が行き届かず、合意形成もできず、築年数が経過し、果てには廃墟になる運命です。
こういったマンションはこの先10年で急増するものと思われます。

では、こういった物件はリスクが高いからと見過ごすか?

いえ、デベおは逆です!




管理組合が無ければ、作ってしまおう‼️

つまり出口として何を見据えるか?




建替えの合意形成を取り付けること。

つまり高経年マンションを安く仕入れて、新築で売却する建て付けです。

簡単に言うなよ!と言われそうですが、
本業のデベロッパーとしての仕事がら、
地権者の理解を得て、合意形成するのは如何に時間と労力が必要か充分理解しています。

しかしながら、一つの事業としてのやりがいは大きく、何よりも仕入れ値が安かったこともあり、新築売却利益が莫大になる試算でいます。
腰を据えてやるだけの価値はあります。

今後建替えプロジェクトとして、長期に渡って上手く進むか、それとも大きな壁にぶつかって頓挫するか、赤裸々に進捗を書いていきたいと思います。

なお、具体的なシミュレーションと試算は次回に続く。

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