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こんにちは。デベおです。

先日は自身のセミナーに多くの皆様にご来場頂き、本当にありがとうございました。
この1か月ほど、どういった方々が来られるのか、サンワード貿易さんとお打ち合わせをしながら、
何を話そうか悶々と考えながら、資料を作った次第です。
結果的に、この7年間やってきたことを振り返る良い機会となりました。
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でもいざやってみると、難しいですね!
資料の作り方、人を惹きつける話し方など、いろいろ勉強となりました。
まだまだ学ぶ余地ありそうです。

引き続き、アウトプットすることで自分の考えをまとめる作業、
一方で、本当に求められる情報とはどういったものかを心掛けて、
是非次回の繋げたいと思っている次第です。
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さて、ご来場頂いた参加者様より、直接またはDMにて、
多くのご質問を頂きましたので、ここで共有しておきたいと思います。

その場だと、うまく伝わらなかった回答もあったかと思いますので、一部補足を加えながら
回答したいと思います。

Q1:法人はどのタイミングで作るべきか?
A1:早い方がよい。今後拡大していくのであれば、融資してもらえる金融機関を多く
   抱えていた方がいいので、少なくとも3期分の黒字実績を早く積む上で、
   早い方がよい。

Q2:
融資はどこから引いているか?
A2:郊外、築古が多く、
主に公庫が多い。物件ごとのポートフォリオにもよるが、
   オリックスや三井トラストも使っている。
   地銀、信金、信組はどこまで入り込めるかがカギだが、
   でべおの物件だと、今のところ厳しい印象がある。    
Q3:
自己資金は平均で3割程度とのことだが、最初の物件は自己資金が多く、    その後は下がってきているように見えるが、その理由は?
A3:1棟目
はビビってたことから、自己資金を多めに入れた。    その後、物件再生を重ねるごとに自身が付いたことと、自己資金の入れ方・残し方、    ポートフォリオの考え方などが身につき、戦略的に行うようになった。
   イールドギャップ・利回り次第なので、自己資金を少なくしても物件によっては
   3割を下回っても、フルローンもで問題ない。

Q4:地元の友人のクロス屋を使っているとのことだが、もしだいぶ安くやっているのであれば、
   再現性がないと思われる。
A4:
誤解があるといけないので、訂正させて頂くと、適正価格でやっている。
   単価は¥800/㎡。    知らない業者よりも昔からの友人で自営業である彼にお金を落としてあげたい
   という理由が強い。    とはいえ、腕は確かなので、お金の問題でもなく、今後も彼に依頼をする。

Q5:
カラーコーディネートの視点は参考になった。どこで学んだのか?
A5:しいて言えば本業を通じてだが、具体的に学んだことはない。
   本やネットで調べて身についたことがほとんど。

Q6:
ブログでエリアは自宅から1.5時間くらいとされていたが、どのエリアが多いか?
A6:主に埼玉北部が多い。

Q7:
購入に当たっての重視されている条件は?
A7:安いこと(利回り重視)、オールレジ、駅15分以内、駅から遠ければ、
   住戸分駐車場があること。

Q8:
オリジナルの満室テクニックは?
A8:本日話したような基本は押さえるべき。
   他にしいて言えば、外国人を拒否しないことくらい。

Q9:
エリアはどういう視点で物件購入しているか?
A9:
自分にとって地の利があるエリア。    エリアはマクロでみるのではなく、ミクロで見れば、必ず需要があるエリアはある。    地の利をカバーできるくらい最初のリサーチは重要。    うまく稼働し始めれば、そんなに行かなくても大丈夫になる。

Q10:
今後の投資計画は?
A10:この先10年は
資産性フェーズに切り替えていく。
    つまり利回りを少し落としも、減価償却、積算評価が出る物件を検討する。

Q11:
どこまで拡大していくのか?
A11:おそらく、無限に増え続ける。
    しかしサラリーマンをやっていると8棟くらいが限界。

Q12:
今後不動産の未来は?
A12:デベおが考えるに、不動産賃貸は
今はブルーオーシャンだが、
    今後10年で大きく変わると見ている。     今のうちにキャッシュを貯めて、次のビジネスにシフトしていくことも視野に入れる
    必要があると思う。

Q13:
法人化の目的は?
A13:
税金対策、プロパー融資を獲得していくため。

Q14:
大きな失敗はないか?
A14:今のところ
ない。しいて言えば、法人化を早めにやっておけばよかった。

Q15:
妻の理解は?
A15:
得られている。将来拡大していく上では必要。
    うちの場合は当初から否定的ではなかったが、本当に埋まるのか疑問は持っていた。
    次第に実績を積む上で、デベおのスタイルを理解し出したところはある。


以上が質疑応答となりますが、だいぶ酔っぱらっていたので、失念している質問もあるかと
思いますので、その時はご指摘ください笑
また追加の質問があれば、お答えしますので、コメントを頂ければと思います!


今回、セミナー資料を作っていると、いろいろ話したいことが出てきました。
・物件の買い方、見極め方
・ファイナンス
・投資戦略、投資判断の方法
などなど。

今後、また定期的にセミナーを行いますので、その時はまた告知いたします。


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