デベおの不動産投資日記

主に築古再生、高利回り、ビオトープ、子供と遊ぶ、デザイン、リフォーム、セミリタイア生活...etc

地元の友達と一緒に仕事

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こんにちは。デベ男です。

以前 物件購入の基準とは!?で購入するエリアは、なるべく活動圏内が近いところがオススメと

紹介しましたが、デベ男は地元に近いところもオススメします。

その真意はズバリ、
























地の利が利くこと!

もう一つは地元の仲間がいること!


当然育ったエリアなので、ミクロにエリアを判断することができ、同じエリア内でも、

駅によって人が住みやすいか否かなど嗅ぎ分けることができます。

またデベ男はたまたま地元にいろんな職人さんになった仲間がいる為、

頼みやすいし、信頼がおけるというメリットがあります。

たとえ多少金額が高くても友達と一緒に仕事をする楽しさは他に代え難いものがあります。

安いからといって良く知らない業者さんに依頼するよりも、友達の売り上げになった方が、

きっとお互いウィンウィンになると思っています。
(何度も依頼してくんなよ!と友達は思っているかもしれませんが笑)

外壁をハンマードリルで穴を開けるマサくん
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壁のパテ埋めをするヒデくん
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こんな仲間と将来的にもっと大きな仕事をしてみたいです。

ではまた!

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フリーレントは積極的にやるべき?

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こんにちは。デベ男です。

いよいよシルバーウィーク突入ですね!

デベ男はどう過ごそうか考えているうちに突入してしまいました。。。


今日はフリーレントの考え方について書いておこうかと。

フリーレントとは、契約時一定の期間賃料をもらわない、つまり無料期間のことを言います。

最近では賃貸市場の厳しさから結構一般的になってきました。


デベ男はどうしているかと言うと、かなり柔軟に対応しています。

管理会社さんからしても積極的にフリーレントを行うところと、あまり好まないところがありますので、

管理会社さんと相談の上、決めた方が良いかと思います。


期間の長いフリーレントは、当然ながら収益性を圧迫し、

絶対にフリーレントはしないとこだわり過ぎるのは、入居のチャンスを失う恐れがあります。

したがって状況に応じた判断をするべきだと思います。

ただし一つやるべきことがあります。それは、、、





















入居希望者に条件を求めること!

デベ男の物件は最初からフリーレント有り!とは謳っておらず、

フリーレントの話が出てくるのは、入居希望者が物件を気に入ってくれている段階からです。

仲介担当者にもフリーレントの切り札を持ってもらっており、デベ男が飲めばほぼ契約確定です。

ただし空室を埋めたいが為に一方的に条件を飲むのは、非常にもったいないです。

必ずこちらからの別の条件も提示しましょう!

例えば、

・今すぐ申し込みを入れて、1週間以内に契約をすること(契約始期を早める)

・敷金を1ヶ月入れること
(そもそもフリーレントを要求している希望者なのでお金がないことが多いですが。。。)

などなど。


賃料値下げ、敷礼ゼロ、フリーレントなど、価格操作による空室対策はいろいろあるので、

引き続き考え方を記事にしていきたいと思います。

ではまた!
 
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管理会社さんの素晴らしい仕事ぶり

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こんにちは。デベ男です。

物件を所有していると日々なにかしら不具合が見つかるものです。

なるべくデベ男自ら見に行くようにはしているつもりですが、

月1回がいいとこなので、そうそう見つかるものではありません。

一方でデベ男がお願いしている管理会社さんすべて、いつも物件に気を配って頂いており、

心強く、いつも助かっています。 


ちょっと前ですが、敷地の境界に設置しているフェンスのブラケットが外れており、

がたついていました。 

そんな中、同型のブラケットを見つけ出し、取り付け対応をしていただきました。

作業自体はそんな難しいことではないのですが、報告がしっかりしているので、

本当にいつも助かっています!
BlogPaint
 こんな感じの写真付きの報告です。

ただ終わりました!だけではどういう対応したのか気になりますが、

しっかり手順まで報告してくれるため、遠隔で管理していてもお任せできるというものです。

とはいえ、任せっきりでいいわけではありません。

なるべく自分の目でも日々見るように心がけましょう!

ではまた!

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驚愕!変人自主管理大家さんの実態

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こんにちは。デベ男です。

最近デベ男のところに入居物件についての相談がありました。


内容はなかなかディープなものです。

3ヶ月前に自主管理のオーナーの物件に引っ越した方の話。

何かと細々したことを度々言われるそうです。


「キッチン、洗面台はマットは引いてあるか?」

「観葉植物は受け皿を置いているか?」

雨が降り出すと、「窓を閉めろ!いない場合は勝手に入って閉めるようにする!」

宅配便が届くたびに、「何か変なことをやっているんじゃないか?」

「化粧品の瓶は落ちて割れたら大変だから洗面台には置くな!」

「不在時のエアコンの使用は正当な理由がない場合の使用はするな」

「入居してからエレベーターの使用頻度が多くなった。使用料3000円よこせ!」

「電子レンジのアースが抜けてる」


もはや不法浸入しているのでは?と思えるほど、異常な監視っぷりです。

共用部の使い方について大家からの指摘はあるにせよ、専用部(部屋内)の使い方については、

臭いや騒音など共用部に影響する事象でない限り、入居者の自由です。


デベ男なりに話を整理すると、

行き過ぎた善管行為義務による不法行為で
プライバシーの侵害にあたり、

訴訟を起こすことも可能だと思います。



また、エレベーターの使用頻度については、

「エレベーターの過度の使用については別途エレベーター使用料を甲から提示できるものとする」

など、
最初からエレベーターの使用について契約書に特約つけたり、覚書を交わすべきです。

そもそもそんな特約も普通ありえませんが、契約書上甲乙両者が承諾すれば、できなくはないです。

ですが、今回「いきなり使用料を払え!」という要求は完全につっぱねることはできます。 


その入居者さんは後日弁護士にも相談したそうで、異常だという判断のもと、

不法侵入の恐れもあるため、その大家に「お手つき」をさせましょう。という方向になっているそうです。

そうすれば、少なくともそれを証拠に敷金は全額戻せるので、引っ越すよう進めていくようです。

ただそれまでに精神的に病まなければいいですが。。。

小学校でラジコンに興ずるおじさんたち(地元の友達)笑
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ではまた!

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ノスタルジックな祭りの雰囲気はいいものです

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こんにちは。デベ男です。

目黒区の大鳥神社の秋祭りにたまたま通りかかったので、少しのぞいてみました。

この風景、何十年も変わってないんだろうなぁと物思いにふけっておりました。
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金魚すくいなどの出店、久しぶりに見ました。
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最近、昔ながらの的屋さんの出店が減ってきているようです。

理由としては、自治会予算や地元の商店の出店、PR、活性化などいろいろ要素はありますが、

縁日の雰囲気はどことなくノスタルジーがあり、やっぱりいいなぁ〜とデベ男は思ってしまいます。

いずれにしても地域に文化が残って、こうやって人が集まるのはいいですね!

ではまた!

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⬇︎自己紹介⬇︎
大家歴9年目。8棟60室のアパート、区分1室を運営。不動産投資が本業よりも楽しくなり過ぎて、都市再開発系デベロッパーを2020年7月セミリタイア。郊外の築古物件をこよなく愛す元サラリーマン大家。空室だらけのボロ物件再生に情熱を燃やしています!家族と自分の時間を大事にし、嫌なことはやらない、やりたいことにだけに注力。
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