デベおの不動産投資日記

以前ブログでも触れました区分マンションの１棟建替え計画を画策していますが、これはあくまで長期戦の話で、
短期的にはもう少し緻密に計画しなくてはなりませんので、そこら辺について触れておこうと思います。

ちなみに自己使用なので、やんわりとした情報になってしまいますのでご了承を。

・都内23区
・30戸のRCマンションの１区画
・築40年強

購入の決め手としては以下の３つ。
1.エリア相場の約半値！（安かった理由としては、以前のブログを参照）
2.メゾネットで延床150㎡強でめちゃくちゃ広い！

そして3つ目が面白いのですが、メゾネット2階にも共用部の玄関扉があったこと！



以上のような概要で、こんな感じの収益化を考えました。



建替えについては、とても長期的で、その辺りのハードルの高さについては、
長いことデベロッパーに勤めたことで、十分認識しています。
なので、

長期戦に耐えられること

別の出口も想定しておくこと
 
この２点は並行して仕込んでおく必要があります。


とは言っても、これは自己使用であり、家族との時間を共に過ごす場所なので、
収益性だけでは測れない幸福度の要素も勘案すべきだと思っています。


したがって、この物件の収益化計画をまとめると、

・短期的にインカムの収益化を行い、長期的には建替えで新築化することで、大幅なキャピタルゲインに期待できる

・メゾネット２階は定借を結ぶことで、いつでも原状回復できるようにしておき、子供が大きくなったり、家族が増えたりなど、ライフステージに合わせ、可変的にプランニングできるようにしておく

しかしながら、そもそも広いし、楽しいよね！
というところが大きいですw


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サラリーマンだと、常に工事現場に張り付いて指示することは難しいかと思います。
なので、工事費を抑えてできる限り遠隔で工事が進むような方法をご紹介します。


昨年に購入した物件ですが、引き渡しが完了したあと、いよいよリフォームでテコ入れです。
1Rから3LDKまでと、バリエーションが豊富な間取りですが、全12戸中4戸しか埋まっていませんでしたので、８戸のリフォームです。


1.工事箇所の全体把握

購入するに当たって概算をはじいてはいますが、今回は具体的に全体の工事箇所の把握です。
基本的には水回り、電器設備等はそれなりに整っていたので、主に

・不具合箇所の修繕（補修でいけるのか、交換すべきか）
・クッションフロア
・クロス

でいけそうかなと。


2.施工範囲、分離発注の確定

工事箇所を把握したあとは、発注すべき箇所、自分でやる箇所を決め、
工事内容についても大工とクロス屋など、分離発注して安くて信頼できる業者で決めていきます。
部材発注についてもアマゾンや楽天などで購入した方が安いことが多いので、こちらで注文し、部材支給することが多いです。


3.工事指示書づくり

工事箇所が確定したら、業者ごとの指示書を作成します。
私が心がけていることは、
自分が現場に行かなくても工事が進む分かりやすい指示書作りです。


また指示書作りにはあまり時間をかける必要はないと思っています。
あくまで伝わればそれで良いので形式はあまり気にする必要はありません。
私は、状況に応じて、PCやiPad、手書きで指示を行います。
ちなみに今回は、iPad上で、googleのプレゼンテーションを使ってデータを切り貼りしました。


なお、物件購入にあたっては、プロパンガスの物件が必須としています。
理由としては、たびたびブログでも紹介していますが、
プロパンガス会社を切り替えることで、費用的負担、または償却資産工事を付加してくれるので工事費がかなり安く済むからです。

ここまでくれば、あとは費用的な精査と、工程の確認を行い、必要に応じて電話やLineやメールなどで対応できます。
とはいえ、規模感にもよりますが、工事が中長期に及ぶ場合は、ちょくちょくと見に行った方が望ましいです。
大なり小なり思ってたんと違う！的なことは起こりますので。

多くのビジネスマンもそうですが、準備が8割です！
見落としや勘違いなどを極力減らし、それに備えて、漏れなく準備を進めれば、
時間的にも費用的にも効率良く工事を進めることが可能です。
 

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昨年2020年は、新型コロナの拡大と4月の緊急事態宣言の最中、２棟一括物件を購入したのみ。
融資が冷え込む中、私のような築古アパート専門でやってる不動産投資家には、とてもツライ時代であります。。

融資については最新情報でないとあまり有益ではないので、あくまで備忘録とし、参考までとなりますが、簡潔に書いておきます。

全部で７行打診。
Sファンデックス→審査の結果、希望額の約半分しか出ず、収支が回らない。
公庫→耐用年数オーバーでNG。
S銀行→既存客優先、自己資金はかなり多めでないと無理。
S某韓国系銀行→2020年初頭時点で新規法人には融資ストップ。
H信用組合→現在投資向け融資はやっていない。

以上の５行は箸にも棒にもって感じです。

次にO銀行。
事前審査の段階では、満額もしくはそれ以上で20年はいけるとの回答をもらいました。
しかし、概ね問題ないとの内諾を頂いていたのですが、
ある日「8年までしか出せない」との回答が。。
理由としては、融資額は原則年収の10倍だが、それを大きく上回っているため、
役員決裁にかけたところ、当初の希望条件ではNGで年数を大きく下回る結果になったとのこと。
頑張ってはくれたのでしょうが、もう少し頑張れよというのが本音のところです。
めちゃくちゃ時間を無駄にしました。

最後にTL&F。
2020年初頭時点で打診しており、こちらは条件クリア。年数も30年までいけるとのこと。
ただし先ほど触れたO銀行の方向で話を進めていたため、こちらの話をストップしていました。
しかしながら、O銀行が破談になったことで、申し訳なくTL&Fに再度相談時には、まさに4月の緊急事態宣言のさなか！
4月は行員も交代勤務で人数を減らしているため、新規の受付は一時停止。
ただし幸いなことに、それより前に受け付けていたことになり、引き続き話を進めて頂くことになりました。
とはいえ、同じ条件では難しくなったとことで、
支店決裁（借入額合計4000万以下）なら、共同担保無しですんなりいけるとのことで、
渡りに船なので、自己資金を少し多めに積むことでお願いしました。


冒頭でも書いた通り、2020年は築古、郊外など、積算評価が出にくい物件はとても厳しい年でした。
今年2021年の融資はこの傾向は変わらず、しばらくは耐用年数が残っていて、積算評価が出る物件が強いと思われます。
そうなると、新築、築浅、国道16号圏内って感じになるんですよね。。
引き続きあらゆる戦略を考えておく必要がありそうです。


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「不動産オークションで良さそうな物件があるのでどうですか？」
ある日、馴染みの収益物件の営業マンから連絡がありました。

競売などは知ってたのですが、オークションがあるとは知りませんでした。
彼は私の物件の好みを熟知しているので、確かに良さげな物件。
指定された場所に行ってみるとそこはホテルの円卓でレイアウトされたまさにオークション会場！



そこは大手不動産会社が独自で行なっている販売スタイルのひとつのようで、収益物件や自己使用も含め、取り扱い物件多数。
私たちの他、実需向けのご家族や買取業者の方もいます。

女性スタッフの司会進行のもと、まずは今回のオークションにかけられる物件の紹介。
確か１０物件くらいあったかと思います。
物件は始め値だけ設定されていて、まずは希望物件の投票から始まります。
そこで入札者が重複しなければ、その時点で始め値で落札、
重複して複数入札者がいると、そこで初めてオークション方式となり、まずは「敵」がいることを認識させます。
競合がいることを認識させ、競争させるようにできています。
ちなみに減額入札も可能です。

私の希望する物件は、郊外の２棟一括計12戸、最寄駅10分、築33年のアパートです。
最初の投票の結果、「敵」が１名いることが分かりました。

いよいよ入札額の投票タイムです。
もともと満額での利回りで問題なかったため、減額はするつもりはありませんでしたが、
「敵」がいることがわかった今、「増額しなければ勝てない！」という心理状況にさせられてしまいました。
その結果、
「50万を上乗せしよう！」
「いやいや50万という単位なんて安易だろ！」
みたいな心の中の葛藤の末、60万という微妙な額を入札しました笑

ついに落札者の発表です。
物件順に、順次落札者を発表し、喜びや落胆の声が会場に漏れてきます。
いよいよ入札したアパートの結果発表。


「デベお氏が〇〇６０万円で落札です！」 ※実際は名前ではなくアルファベットで呼ばれます。


やった！！
久しぶりに良さげに物件が手に入った！！


不動産オークションという場に初めて参加しましたが、なかなか楽しいものでした^^

ちなみに後からこっそり「敵」がいくらで入札したか聞いてみたところ、
始め値の入札だったそうです...（60万無駄に上乗せ...泣）

なお、こんなご時世なので、融資付けにかなり苦労したのは言うまでもありません。。


 



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明けましておめでとうございます。

昨年はいよいよ17年勤めた会社を辞めて、サラリーマンを卒業するなど、メモリアルイヤーとなりました。
今年は専業成りした視点で、しっかりブログを書いて発信していきたいと思います。

大きく目標は以下の５つを定めました。

1.区分マンションの収益化
今後詳しくブログで触れていこうと思いますが、自宅マンションの一部床の収益化を行います。
以下の4のマンション建替えと並行するとともに、収益床を作り、収支の安定化を図ります。

2.アパート１棟購入
おそらく夏以降になるかと思いますが、さらに１棟買い増してキャッシュフローを積み上げていきます。
もちろん借入の難易度や適性な物件が見つかるか不透明な点も多いので、そこら辺は柔軟に対応していこうと思います。

3.情報発信
昨年は会社を辞めてほぼ休息期間と考えていたので、今年から本腰を入れてやっていきたい事項です。
ブログも毎日とは言えませんが、高頻度で発信していければと思います。
またツイッターはもちろん、メディアへの展開もやっていこうかと思います。

4.高経年マンションの建替えに向けての情報収集
購入した区分マンションの建替えについて本格的に始動していきます。
とはいえ、建替えまでの道のりはとてつもなく難易度が高いです。
そのためにも、
最新の区分所有者の洗い出し、
各所有者の意向の把握、
管理会社を巻き込んでのコミュニティ作り、
など、今年はまず根本的に実現可能かどうか見極めるための下地作りを行い、道筋を作っていこうと思います。

5.やりたいことの方向性の明確化
私は大学では建築を学び、デベロッパーでは設計業務を行っていました。
そもそも私にとっての不動産投資は「自分で住宅を作りたいから」というビジョンがスタートです。
これからは自分の考える「建築」についてカタチを明確にし、進むべき方向性について考える一年にしたいと思います。

というわけで、私事ではございましたが、
今年の年末には、これらの目標が達成できているか答え合わせができるよう励んでいきたいと思います。

以上、皆様、今年もよろしくお願い致します。

 



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