デベおのやさぐれ不動産投資

現在6棟48室の不動産経営をするデベロッパー勤めのサラリーマン

入退去が多い

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通常、2,3月の繁忙期に入退去が重なりますが、今年は例年とは違い、時期ずれで今頃入退去が繰り返されています。

4,5月でこんな感じです。

1号1戸退去
2号 1戸退去
3号 1戸退去→すぐ入居
4号 1戸退去
5号 1戸退去→すぐ入居 
6号 2戸入居 1戸退去

現時点での空室は48戸中4戸。
これから閑散期になるので若干心配はありますが、信頼できる管理会社さんを信じて入居を希望を待ちましょう!

入居希望者からすれば、この時期だからこそ、賃料値引きやフリーレントは通りやすくなりますね!

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プロパンガス切替スキームを使っての和室の洋室化

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物件6号のリフォームについてまとめ。

全部屋の和室の洋室化とテレビドアホンの弱電、ウォシュレット用電源取り付け、給湯器の追い炊き化はいつものプロパンガス契約切替スキームで行いました。
製品はアマゾンで購入。
今回も空き部屋のみとし、他で退去が出次第、順次工事を進めます。

また切り替えに伴うガス料金単価は今までと変わらないことを条件にしています。
上がってしまうと、入居者からのクレームにも繋がりかねないですからね。

ビフォー
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アフター
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今回のリフォーム3室で30万強。
かなり安く上がったかと思います。

プロパンガス切り替え、自主リフォーム、分離発注だとやはりかなり安く済みますね!

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購入物件のアクセントクロス

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デベおの物件は、スーモやホームズ、アットホームなどウェブで検索した時に、
そのエリアの中で、最安クラスになるように設定います。
ただし、最安クラスの物件はエリアによっては、ものすごい数が引っかかりますので、
検索した方も決め手が見つからないことが多く見受けられるため、
少しでも差別化を図るため、安易ですがアクセントクロスを貼るようにしています。

今回はこんな感じ。
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いろいろ当たりや失敗もあるのですが、傾向を確認するため、毎回いろいろ試してみています。

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ゴミ問題

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物件5号は不良入居者が多く住む物件ですが、不良入居者は不良入居者なりの人となりがアパートにも表れます。

共用部分のゴミ捨て場のマナーが悪い!
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管理会社のクマさんがゴミの中身をチェックしてくれました。
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早速、入居者宅に文書を配布してもらい注意喚起を行いました。
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ただ、今に始まったことではなく、この注意喚起文だけでは状況が改善するとは思えず、
シルバー人材センターに週一のゴミ捨て場のゴミ撤去を依頼しました。

ほんとこういう属性の入居者は常識的なことも当たり前にできず、いらいらさせられます。

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管理会社のオフェンスとディフェンス

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入居付けの強さをオフェンス、日常管理の対応やリフォームのバリエーションの多さをディフェンスと表現を勝手ながらしているが、管理会社さんごと、特色が違う。
オフェンスが強いとこもあれば、ディフェンスが強いとこも。

物件1号と5号を管理して頂いているクマさんの管理会社さんはディフェンスが最強!
オフェンスの入居者付けには多少時間がかかる印象があるが、慎重に入居者を選定しているだけあって、入居後のトラブルが起きにくいことと、起きた際のトラブル対応がとても早い。

攻守共に高いレベルでバランスがいいのが、物件3号の管理会社さん
ここは、オフェンスの仲介会社とディフェンスの管理会社を、会社自体分離していることで、
双方密にぶつかり合っていて、良い意味でも悪い意味でも良い会社の印象。

こうした信頼できる管理会社さんにお願いできれば、不動産の運営は明るい!

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⬇︎自己紹介⬇︎
大家歴6年目。6棟48室のアパートを経営する不動産投資家。不動産デベロッパーに勤務し都市開発に尽力しつつ、逆説的に地方郊外の築古物件をこよなく愛すサラリーマン大家。空室だらけのボロ物件再生に情熱を燃やしています!昨年は法人を設立したので、今年は属性使い切って来年には卒サラし、家族との時間を多く持つことが目標
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