デベおの不動産投資日記

主に築古再生、高利回り、ビオトープ、子供と遊ぶ、デザイン、リフォーム、セミリタイア生活...etc

築50年超え物件のリフォーム

10年以上住んで頂いた方が退去されたため、リフォームで一新しました!

もちろん傷みはありますが、10年以上の割には比較的きれいに使ってもらっていました。
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今回のリフォームのテーマは、「レトロポップ」ですw
せっかくなので古さは活かさないと!

リフォーム作業は投資家のやまじゅん()氏にも手伝ってもらいました!
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大きな修繕箇所はなく、主には畳を剥がして、下地を敷いて和室を洋室化する工事です。
指示書はこんな感じで業者さんに伝わりやすく描いています。
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居室の床のクッションフロアは、シンコール E2054で、ラスティックな表情を、
キッチンの床は、サンゲツ Hフロア HM-5125、
玄関の床は、サンゲツ Hフロア HM-5087で、清潔感のある素材を選定しています。
アクセントクロスには、リリカラ LL5568、
ふすまのアクセントには、リリカラ LL5257で、ポップで明るく、可愛さを出しています。

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IKEAの薄型シューズボックスがぴったりハマりました!
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玄関周りのクッションフロアは、
既存キッチンにサンゲツのリアテックを貼ったのですが、
赤のピアノ調のTX4803を初めて使ってみたのですが、気泡が目立ちすぎてめちゃくちゃ施工しづらいです!
作業の際は、めちゃくちゃ気を使いながら貼る必要があります。

諸々含んで30万ほどの工事で、少々アクセント強めでポップさが伝わるデザインになったかと思います^^

管理会社さんの客付けパワーも功を奏し、工事完了から1ヶ月も経たないうちに入居となりました!

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小規模企業共済による節税効果

小規模企業共済とは?

小規模企業の経営者や役員の方が、廃業や退職時の生活資金などのために積み立てる「小規模企業共済制度」。掛金が全額所得控除できるなどの税制メリットに加え、事業資金の借入れもできる、おトクで安心な小規模企業の経営者のための「退職金制度」です。
引用:中小機構 HPより

月の掛け金1000円〜7万円ででき、すべて損金処理できるため、最も手っ取り早い効果的な節税策です。
つまり最大年間84万円を経費として計上でき、さらには退職引当金として温存できるというメリットがあります。


申込方法は、面倒ですが、内容としては簡単です。

1.まずは中小機構に契約関係書類を郵送依頼します。(webからの申込はできません)
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2.契約申込書と振替申出書に必要事項を記載します。
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3.金融機関、商工会等の代理店、委託団体の窓口で加入申込を行います。
ただし申込できない銀行もありますので、詳しくは中小機構のHPをご確認ください。

せめてすべて郵送でやってくれればいいのに。。わざわざ申込だけ窓口に行くのが面倒臭いです。

以上で手続きが完了で、手続き完了後の約2ヶ月後から、申込月をまとめて振替開始となります。


なお、今まで加入しなかった理由としては、
不動産投資家として、年間84万も凍結されるのであれば、物件購入資金として使いたい!ということから、
手元に資金を温存しておきたかったため、躊躇していました。

しかしながら、来期の所得税を予測して、資金を手元に温存しておいた方がよいのか、
それとも節税した方が有利なのかは、先読みしながら上手に対応するのがベストですね!

ちなみに掛け金は上げ下げできるので、その時々に調整するのがよいかと思います。
また、任意解約もできますので、必要に応じて資金が必要な時は手元に戻せばよいかと考えます!
ただし数年での解約はマイナスになる可能性がありますが、それは節税に対する手数料かなと考えています。

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換気扇のセルフ交換

換気扇の極度の汚れ、故障については、へたにクリーニングするより交換してしまった方が、
見栄え、コスト、手間的に三方良しです!

固定されてるビスを外せば、簡単に本体が外れます。
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埋込寸法を確認します。一般的に25cm、30cm、35cmタイプがあります。
旧換気扇の型番からも寸法はわかるはずです。
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あとは新品を埋め込んでビスで固定するだけ。
とっても簡単です!
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大きさにもよりますが、3000〜5000円程度で、私はこんな感じの普通の換気扇を買っています。


これだけで業者に依頼すると1万円程度の人工がかかってきますもんねぇ。
「やれることは自分でやる」が良いと思います!ノウハウも付きますし!

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自宅マンションリノベーション 下階編

自宅マンションの一部を収益化すべくプランニング前回の上階賃貸スペース改修工事に続き、
今回は下階の居住スペースのその具体的施工内容について、写真中心に書いていきます。

玄関、洗面、風呂、キッチンはいじらず、あくまでリビングのみの改修工事です。
家族3人で、2LDKのプランです。

工事前。
30畳の広々としたリビングで、一部下り床カーペット仕様になっています。
ここに2部屋の寝室とLDKを作っていきます。
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既存建具、床を壊していきます。
生活しながらの工事なので、キッチンダイニング部分は養生で区切って工事を進めていきます。
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床下を開けると、ねずみの糞が。。。ねずみのミイラもありました。。
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次に下り床だった部分に、オフィスで使うフリーアクセスフロアのような仕様で床レベルを整えます。
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夜にはプロジェクターを繋げてみて大画面で楽しんでみました。
なかなかギャラリー的な空間で、酒が進みました笑
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下地、フローリングを張ったら、LGSで壁を建てていきます。
本来であれば、工程的に壁を建ててから床の順が一般的ですが、
次のプランを想定しているため、原状回復の際、補修のみで工事が可能なように工夫しています。
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他にも引戸も上吊りレール仕様とし、これも木枠を床面に取り付けることを避けているためです。
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あとは一般的な工程ですが、LGSを組んで、石膏ボードを張り、パテ、クロス張りといった流れです。
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仕上げですが、リビングには古材の上海レンガを採用しました。
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実際現地中国の古民家で使用していたレンガを内装材用に20mm厚程度に加工したものです。
上海租界時代のものなので、100〜150年くらい前のものでしょうか。
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苔や傷など、経年劣化による良い味わいを感じます。
アパートでは良くやってるアクセントクロスには無い独特な粋と立体感があります。
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自室にはWhOというデザインクロスを採用しました。
ちょっと高めですが、もう一歩先を行ったアクセントクロスを探している方はお勧めです!
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ちなみにメーカーホームページに、今回の採用したクロスの施工事例が載っています。

妻、子供の寝室には、娘が選定したかわいいクロスにしました。
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細かいアクセントですが、jimboのスイッチコンセントを採用しました。
地味にかっこいいんですよね!
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こういうアイテムを使うことで、古い部分と新しい部分のデザイン的ギャップを埋める効果があります

こうして上下階合わせて、2ヶ月に及ぶ工事が無事完了しました!
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奇しくもコロナの影響で、居住環境を改めて見つめ直す機会となっており、「家とは何か?」を向き合う時代となりました。
テレワークの普及拡大によりワークスペースを自宅に確保できなかったり、在宅による騒音クレームが増えたりと、
何かと現状の家に課題が生まれているようです。
一部では郊外の緑豊かで、広いスペースへのニーズの変化もあるようで、心地の良い住まい選びに、エモーショナルな要素がフォーカスされ始めているような気がします。

またワタシ的には、今回の工事でアパートではできないグレード感のものがいろいろ試せて、多くの収穫がありました。
ちょっと次の企画にもチャレンジみようかと思います!
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自宅マンションリノベーション 上階編

自宅マンションの一部を収益化すべくプランニングは前回ご紹介してきましたが、今回はその具体的施工内容について書いていきます。

まずは賃貸部分である上階編です。
70㎡、2LDKのプランなので、ファミリーを想定したそこそこのグレード感のある仕様にしました。

最初に2部屋をどんどん解体していきます。
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解体を進めると2階玄関扉に昔の玄関が出てきました。
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そして床下スラブ上にキッチン、ユニットバス用に給水管を回していきます。
給湯器はベランダ側設置なので、結構長距離です。
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下地が出来るとフローリングを貼っていきますが、
もう2部屋はいじらないため、リビング側と居室側を見切り材で埋めます。
色の差は正直気になりますが、床をいじらない以上、見切り材でなんとか収めます。
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玄関は既存のモルタルをはつってから新たに施工。
ハツリの音と振動はハンパなく、クレームがきそうでドキドキです。
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そして完成後のLDK。広さは約31.8㎡。十分な広さです。
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キッチンはW2100タイプのものですが、グレード感が欲しいならワークトップを人工大理石タイプにしなかったことが唯一の失敗かなと。
いつものアパート工事でやってる仕様感が出てしまってます笑
吊り戸棚は、天井下換気スペース確保のため、薄型タイプのものを設置。
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洗面とトイレは既存を流用。
床のCFと正面のアクセントクロスだけ変えました。
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トイレ、洗面の水回りに合わせて、脱衣所も同じアクセントパターンにしています。
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ユニットバスは1216タイプ
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玄関は、ファーストインプレッションでグレード感を与えるため、400角の大判大理石タイルで白目地としました。
自転車を入れられる程度の奥行きを確保。
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シューズボックスも大容量にしておきました。
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課題として残ったのが、上下階を間仕切る壁の音漏れ。
ランバーコアという木材で仕切ったのですが、想像してた以上に音漏れが激しかったため、追加工事で音対策をすることに。
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アスファルト系遮音シートを両側から2枚貼りし、さらにフェルメノンという吸音素材を表層に貼って対応しました。
一応効いているようで、とりあえずはこれで様子見です。

最後に、共用ポストにぜんぜん違うポストを取り付けました笑
念のため、管理の許可は取ってます。
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なお、他の2部屋の居室は基本はいじらず、部分的な補修のみとしています。

という感じで、ある程度のグレード感のあるファミリー物件を手掛けたのは今回が初めてで、
基本設計から施工管理まで一貫して行うことができてとても楽しかったです。

改めて感じたのは自分は、
図面を書いて、収まりを考えて、現場で施工進捗を確認する作り手側の仕事が大好きなようですw
次回区分でも買ってまたやろうかなという気になってしまいました。

では次回は1階の工事を紹介していきます。

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⬇︎自己紹介⬇︎
大家歴9年目。8棟60室のアパート、区分1室を運営。不動産投資が本業よりも楽しくなり過ぎて、都市再開発系デベロッパーを2020年7月セミリタイア。郊外の築古物件をこよなく愛す元サラリーマン大家。空室だらけのボロ物件再生に情熱を燃やしています!家族と自分の時間を大事にし、嫌なことはやらない、やりたいことにだけに注力。
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