デベおの不動産投資日記

2022年01月10日09:00

築古マンション住民の意識調査アンケートを実施

カテゴリ: 建替えプロジェクト; 不動産全般

修繕積立金も無ければ、管理組合も無い我が築古区分マンションですが、いよいよ廃墟待ったなし状態なので、重い腰を上げて動かねばと思う今日この頃です。

まず始めは、区分所有者24名いるのですが、皆さんどういう考えなのか把握するところからと考え、管理組合設立に関する意識調査を実施してから攻め方を考えることにしました。

とはいえ、唐突に一住民が「アンケートやります！」と言ったって、個人情報もありますし、怪しまれそうなので、あくまで管理会社による調査という建て付けにしました。
このことを管理会社に相談したところ、担当のHさんも、とても前向きに捉えて頂き、快く協力頂き、大変助かりました。

作業区分として、以下のように仕切りました。

デベお→アンケートの作成と分析
管理会社→所有者への発送、取りまとめ

アンケートの回収率を上げるため、返信用封筒を同封して書面を発送するほか、QRコードからスマホで回答できるwebアンケートも可能なように対応しました。
質問についても将来的に建替えまで見据えた質問を考えました。
具体的には

現場に満足しているか？
具体的な不満なことは？
管理組合の設立は必要か？
管理費、修繕積立金の増額の賛否
総会での議題は何を求めるか？
大規模修繕の賛否
建替えの賛否

的なことです。
多過ぎても回収率は下がりますし、長くても5分程度で回答できるよう心がけました。

ネガティブな意見も収集したかったので、個人情報の記入は求めず、せめてもの属性として、
所有階数、年代、所有年数、自己使用か投資用か、の質問に留めました。

回答期間も1ヶ月ほど余裕を設け、実施した結果、24所有者中19件、約8割の回収率となりました。
想像以上の回収率で、住民のマンションに対する関心の高さが垣間見えた結果となりました。

住民同士協力し、安心安全で快適な環境づくりを目指して、主体的に取り組めるコミュニティを作っていきたいものです。

次回、分析を行った結果をアップしたいと思います。

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2021年11月26日08:55

高齢者の死亡案件発生

カテゴリ: 不動産全般

管理会社から高齢の入居者が死亡したとの連絡。

ある時、契約書に無い内縁の同居人と称するAさんが現れ、引き続き住みたいとのこと。
賃貸借契約書を巻き直す必要があるが、Aさんは80代、生活保護、保証人無しで保証会社はまず通らない。
またこれまで亡くなった方が、生活費やら家賃やら全て工面していたそうで、Aさんはまるで生活能力が無いと思われる。

こちらも慈善事業ではないので、退去してもらうことも可能だが、Aさんは路頭に迷う可能性が高いだろう。
近年社会問題化しつつあるまさに高齢者の入居お断り案件に近い事例だ。
ホームレスになったり、自殺してしまったり、刑務所に入りたいからという身勝手な理由から犯罪を犯す事件まで発生している。

とは言っても保証会社が通らないとなると、滞納や本人の死亡、ゴミ屋敷化など、万が一の際にリスクを負うのはこっちだ。
ましてや孤独死されてはたまったものではない。
一方で継続的に住んでもらうにしても、出てってもらうにしても、退去時の原状回復費用は見込めない。
いろいろと八方塞がりだ。

杓子定規に判断するのは簡単だが、今回はなかなか判断に苦しむ案件なので、管理会社には一旦考える時間が欲しいと回答した。
また管理会社には、検討の間、以下の情報を調べてもらうことをお願いした。

1.運転免許証など身元を証明するもの
2.生活保護の住宅補助はいくらなのか
3.保証人は本当に立てれないか
4.預貯金の写し

これらの情報で仮に条件をクリアしたとしても、リスクを払拭できるわけではない。
生活能力や風貌から感じるひととなりを確認するために、一度面談かなと思っている。
また役所での住宅斡旋や他の物件での入居がどこまで可能かも合わせて確認しようと思う。

何度も言うように賃貸経営は慈善事業ではない。
しかし杓子定規に社会的弱者を見殺しにするのもどうかと思う。
可能な限り寄り添って解決の筋道を探っていくつもりだ。

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2021年10月26日08:50

親の教育的視点で考えるショッピングモールの功罪

カテゴリ: 都市

東京のコロナ新規感染者数が10月に入ってから17日連続で100人を下回る状態(10/25現在）が続いており、緊急事態宣言が解除されたことも相まって、東京の各所には人が戻ってきている。
とても喜ばしいことだと思う。

我が家も週末、東京の某大型ショッピングモールに出かけてみると、まぁ人、人、人！

正月か！っていうほどの来館者の多さ。
まず駐車場に入るところから渋滞、館内も家族連れで大混雑、駐車場から出るにも渋滞という、これまでの制限のストレスを晴らすかのような印象を受ける。

ショッピングモールはなんでも揃う、食事もできる、子供も遊べるととても便利な商業施設だが、ふと思うところがあったので、このショッピングモールの功罪について、親の教育的視点から触れたいと思う。
とはいえ、功罪とは言っても功の部分は上記のようなとても便利なものということで、改めて触れるほどではないので、罪の部分にフォーカスしたい。

我が家も便利なのでたびたび行くのだが、最近なんとなく、やることが無いので行ってみるか的な行動があった。
子供遊ばせる施設や広場もあるし、イベントも多数あり、行けば何かやってるし、大人も子供もとりあえず楽しめる。
しかし改めて立ち返ってみると、やることがない、考えるのが面倒くさいからとりあえずショッピングモールを利用するのは完全な思考停止であって、親の怠慢だなと反省した。

ショッピングモールはそうした思考停止親を引き入れる為、あの手この手を使って誘ってくる。
消費欲を刺激する店舗リーシング、飽きさせない回遊性、子供の適度な遊び場、毎週入れ替わるイベント性、ピクニックもできる広くて美しい芝生の広場、
幸せな家族っぽいことを演出してくれていて、あたかもそこにいると子供も楽しそうだし、自らも良いことをしてるような、これがハッピーな家族のワンシーンだと見誤ってしまうとても人口的でバーチャルな環境を作り込み、巧みに操作している。

言葉を選ばずに言うと、ショッピングモールはそうした思考停止した怠慢な親を引き込むことが、デベロッパーのここ最近のトレンドとして捉えており、商業施設の利益を創出につながっている。
（昨年FIREしたデベの商業部門でも、子育て世代を対象としたリーシング、イベントに力を入れていた）

もちろん、共働き世代の増加により如何に時間を有効に使うかという社会的背景や要請もあり、完全に否定するわけではないが、あまりにも便利なものに頼り過ぎていると感じるところがある。

まずはきちんと、子供と、自分と、家族と何がしたいかをめんどくさがらずに向き合って考え、行動に移すべき。
お金を掛けなくても楽しいことはできないか、
近所を散歩しながら新たな発見はできないか、
改めて自らの頭で考え、もっと工夫することを怠らないことが必要だと思う。

皆様も、安易に他力本願にすべてが詰まっている楽しいショッピングモールに頼っていませんか？

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2021年04月22日08:50

殺風景な部屋をリフォーム

カテゴリ: リフォーム

う〜ん、無機質というかなんて言うか、、大きな汚れは無いものの、ただただ薄汚いというか...

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このアパートは、縦型の2K物件で、お世辞にも使いやすい間取りとは言えませんが、
そこそこの広さがあるため、賃料を安く設定すると案外早く決まります。

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今回も比較的目を引きやすい素材を選定して施工しています。
左：ビフォー、右：アフター

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居室のクッションフロアは、シンコール E2054で、最近のマイブームですw
キッチンのクッションフロアは、サンゲツ HM-5125で、かわいい感じのデザインです。

キッチン本体は、前回の余りがあったため、サンゲツのリアテックを貼ってみましたが、
相変わらずピアノ調のシートは気泡が多く目立ってしまい施工が難しいです。。

またこのアパートのプロパンガス会社との契約で、償却工事で無償でやってもらった工事があります。
たびたびこのブログでも紹介しているプロパンガス屋さんと新規契約を結ぶことで、様々なサービスを享受できるものです。

ひとつは、洗濯パンの設置。
この物件は共用廊下の室外洗濯機置き場なのですが、
室内に置き換えるため、給排水管の盛り換え、コンセントの設置まで無償で含んでもらっています。