デベおのやさぐれ不動産投資

現在6棟48室の不動産経営をするデベロッパー勤めのサラリーマン

新たな発見

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たいていしょうもないことが購入してから発覚するものですが、購入物件で改めて発見したのがコレ。

床下収納!
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当然ながら1階だけのようですが、確かに便利かも!
入居の決め手になるかは微妙ですが、無いよりかはあった方がいい!

不動産屋に、こんなのがあったよ!と伝えようと思った直後、タイミング良く申し込みが入りました!(*´∀`*)

これで物件6号は無事満室!
購入から2ヶ月で3部屋決定!

あとは1号、2号、4号の各1部屋、計3部屋空室のみ。
あともう少しなのだが、道のりは遠い(u_u)

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半年ぶりの新規購入検討物件

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久しぶりに良さそうな物件が流れてきたので、見に行ってみることに。
3月に決済した物件が落ち着いてきたことと、ゴールデンウィーク、ヒマ過ぎだったんでちょうどいい。

木造30年4世帯
駅徒歩7分
戸数分の駐車場
1世帯60平米弱
満室

ムムッ!?悪くない。
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満室物件はあまり好きじゃないが、なかなか条件が良さそう。
ただし利回りが若干低いので指値してみることに。

早速買付を仲介に出した直後、なんと元付から直電。

元付「アンタみたいな無謀な金額出すところには売れないよ!」

ムムッ!?
なんだこの失礼な輩は?!

失礼なタメ口の電話の主から推測するに、60歳過ぎたジジイと思われる。

デベお「そういう(態度)ならいらないです!」

なんだよ、その態度は?と口に出しそうでしたが、話にならなそうだし、仲介にクレームが入っても癪なので堪えました。。

とはいえ、元付と直接交渉できることは、こちらとしても有難いことなのですが、仲介をすっ飛ばしてこちらに電話してきたり、常識の無い対応で話してきたりと、こういうしょうもない不動産屋もまだまだいるのだなと実感。
ま、こういう輩がいるおかげで、勝手に自滅し、淘汰され、我々新興勢力が儲かるのも事実なのだが。

その後、仲介の担当者からも、先程は失礼しましたと連絡があり、
「売主さんも保有期間半年で、デベおさんの指値額だと赤になっちゃうんですよ〜。なんとか満額でいけませんか?」と意味分からんコメントが( ´Д`)y━・~~

こちらも極端に的外れな指値しているわけじゃないし、物件を実際に見て指値してるわけで、売主がそもそもいくらで買ったか知らんが、赤が出るかなんてこちらの知ったこっちゃありません。
丁重にお断りをしました。

不動産は相対取引なので売る人間がいれば買う人間もいるので、いつかは取引されるはずですが、これからのご時世、高過ぎる提示額は売れなくなってきますよ。
と言いつつ、自分の耳にも痛い(ToT)

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投資家仲間での物件見学会

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ヒマだったゴールデンウィーク、ツイッターで知り合いになった投資家さんたちと各保有する物件の見学会を行った!

普段、自分でやっててもそれなりにうまくいってるし、不動産経営のような一人で黙々と考えて作業する業務が好きなので、特段ヨコのコミュニケーションはサラリーマンほど不要と考えていたが、実際会って話してみて、大変勉強になった!

みなほぼ同じ世代で、新興の大家さんなので、やり方は違えど、目指すべき方向性が同じと感じた。
主な話のネタは融資事情、リフォーム。
考えてることが近くてなんか嬉しい^_^

当然不動産経営にとって正解はなく、それぞれのやり方があり、他の投資家さんたちがどういった考えで、スキームでやっているかを聞けるいい機会となった。

最初はSさんが新築で建てた賃貸併用住宅の自邸を見せてもらった。
土地坪、建築坪単価、業者、レントロール、利回りなどを聞き、今ならキャピタルも多く出そうとのことなので売却も検討しているという。

そうか、新築アパートを建てても上手く回るか、大きい利回り取れるか分からないご時世で、賃貸併用を建てて売却するスキームもアリか!

ウム!
そのフットワークの軽さは非常に参考になります。

次はデベおの物件2棟をお見せした。
一つは1棟目の物件で、リフォームに気合いが入っていて、結構予算をかけた物件。
二つ目は今年3月に購入したばかりの6棟目の物件。

自分自身説明しながら、昔と違ってだいぶ見せるポイントを絞って、金をかけるところとかけないところを効率的にやるようになったな〜と実感。
参考になったか分からないが、リフォームのポイントや見せポイントなどを説明。

最後にここから少し離れたKさんの物件を見せてもらうために移動中、とんだトラブルが!!

コンビニの駐車場でもらい事故に遭いました(ToT)
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警察を呼び、各種連絡で時間を取られてしまったため、デベおはここで強制終了(ToT)

Kさんの物件見たかった(ToT)

ってな感じで、普段サラリーマンというクローズドな世界に浸かっていると、その世界しかわからず(一人の場合もそうだが)、考えが硬直してくるので、改めてこういったヨコのつながりの重要性を理解した。

また見学会やリフォーム勉強会などやってみたいと思う。

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入退去が多い

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通常、2,3月の繁忙期に入退去が重なりますが、今年は例年とは違い、時期ずれで今頃入退去が繰り返されています。

4,5月でこんな感じです。

1号1戸退去
2号 1戸退去
3号 1戸退去→すぐ入居
4号 1戸退去
5号 1戸退去→すぐ入居 
6号 2戸入居 1戸退去

現時点での空室は48戸中4戸。
これから閑散期になるので若干心配はありますが、信頼できる管理会社さんを信じて入居を希望を待ちましょう!

入居希望者からすれば、この時期だからこそ、賃料値引きやフリーレントは通りやすくなりますね!

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プロパンガス切替スキームを使っての和室の洋室化

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物件6号のリフォームについてまとめ。

全部屋の和室の洋室化とテレビドアホンの弱電、ウォシュレット用電源取り付け、給湯器の追い炊き化はいつものプロパンガス契約切替スキームで行いました。
製品はアマゾンで購入。
今回も空き部屋のみとし、他で退去が出次第、順次工事を進めます。

また切り替えに伴うガス料金単価は今までと変わらないことを条件にしています。
上がってしまうと、入居者からのクレームにも繋がりかねないですからね。

ビフォー
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アフター
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今回のリフォーム3室で30万強。
かなり安く上がったかと思います。

プロパンガス切り替え、自主リフォーム、分離発注だとやはりかなり安く済みますね!

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⬇︎自己紹介⬇︎
大家歴6年目。6棟48室のアパートを経営する不動産投資家。不動産デベロッパーに勤務し都市開発に尽力しつつ、逆説的に地方郊外の築古物件をこよなく愛すサラリーマン大家。空室だらけのボロ物件再生に情熱を燃やしています!昨年は法人を設立したので、今年は属性使い切って来年には卒サラし、家族との時間を多く持つことが目標
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