デベおのやさぐれ不動産投資

現在6棟48室の不動産経営をするデベロッパー勤めのサラリーマン

投資家仲間での物件見学会

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ヒマだったゴールデンウィーク、ツイッターで知り合いになった投資家さんたちと各保有する物件の見学会を行った!

普段、自分でやっててもそれなりにうまくいってるし、不動産経営のような一人で黙々と考えて作業する業務が好きなので、特段ヨコのコミュニケーションはサラリーマンほど不要と考えていたが、実際会って話してみて、大変勉強になった!

みなほぼ同じ世代で、新興の大家さんなので、やり方は違えど、目指すべき方向性が同じと感じた。
主な話のネタは融資事情、リフォーム。
考えてることが近くてなんか嬉しい^_^

当然不動産経営にとって正解はなく、それぞれのやり方があり、他の投資家さんたちがどういった考えで、スキームでやっているかを聞けるいい機会となった。

最初はSさんが新築で建てた賃貸併用住宅の自邸を見せてもらった。
土地坪、建築坪単価、業者、レントロール、利回りなどを聞き、今ならキャピタルも多く出そうとのことなので売却も検討しているという。

そうか、新築アパートを建てても上手く回るか、大きい利回り取れるか分からないご時世で、賃貸併用を建てて売却するスキームもアリか!

ウム!
そのフットワークの軽さは非常に参考になります。

次はデベおの物件2棟をお見せした。
一つは1棟目の物件で、リフォームに気合いが入っていて、結構予算をかけた物件。
二つ目は今年3月に購入したばかりの6棟目の物件。

自分自身説明しながら、昔と違ってだいぶ見せるポイントを絞って、金をかけるところとかけないところを効率的にやるようになったな〜と実感。
参考になったか分からないが、リフォームのポイントや見せポイントなどを説明。

最後にここから少し離れたKさんの物件を見せてもらうために移動中、とんだトラブルが!!

コンビニの駐車場でもらい事故に遭いました(ToT)
IMG_2870

警察を呼び、各種連絡で時間を取られてしまったため、デベおはここで強制終了(ToT)

Kさんの物件見たかった(ToT)

ってな感じで、普段サラリーマンというクローズドな世界に浸かっていると、その世界しかわからず(一人の場合もそうだが)、考えが硬直してくるので、改めてこういったヨコのつながりの重要性を理解した。

また見学会やリフォーム勉強会などやってみたいと思う。

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入退去が多い

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通常、2,3月の繁忙期に入退去が重なりますが、今年は例年とは違い、時期ずれで今頃入退去が繰り返されています。

4,5月でこんな感じです。

1号1戸退去
2号 1戸退去
3号 1戸退去→すぐ入居
4号 1戸退去
5号 1戸退去→すぐ入居 
6号 2戸入居 1戸退去

現時点での空室は48戸中4戸。
これから閑散期になるので若干心配はありますが、信頼できる管理会社さんを信じて入居を希望を待ちましょう!

入居希望者からすれば、この時期だからこそ、賃料値引きやフリーレントは通りやすくなりますね!

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プロパンガス切替スキームを使っての和室の洋室化

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物件6号のリフォームについてまとめ。

全部屋の和室の洋室化とテレビドアホンの弱電、ウォシュレット用電源取り付け、給湯器の追い炊き化はいつものプロパンガス契約切替スキームで行いました。
製品はアマゾンで購入。
今回も空き部屋のみとし、他で退去が出次第、順次工事を進めます。

また切り替えに伴うガス料金単価は今までと変わらないことを条件にしています。
上がってしまうと、入居者からのクレームにも繋がりかねないですからね。

ビフォー
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アフター
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今回のリフォーム3室で30万強。
かなり安く上がったかと思います。

プロパンガス切り替え、自主リフォーム、分離発注だとやはりかなり安く済みますね!

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購入物件のアクセントクロス

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デベおの物件は、スーモやホームズ、アットホームなどウェブで検索した時に、
そのエリアの中で、最安クラスになるように設定います。
ただし、最安クラスの物件はエリアによっては、ものすごい数が引っかかりますので、
検索した方も決め手が見つからないことが多く見受けられるため、
少しでも差別化を図るため、安易ですがアクセントクロスを貼るようにしています。

今回はこんな感じ。
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いろいろ当たりや失敗もあるのですが、傾向を確認するため、毎回いろいろ試してみています。

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ゴミ問題

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物件5号は不良入居者が多く住む物件ですが、不良入居者は不良入居者なりの人となりがアパートにも表れます。

共用部分のゴミ捨て場のマナーが悪い!
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管理会社のクマさんがゴミの中身をチェックしてくれました。
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早速、入居者宅に文書を配布してもらい注意喚起を行いました。
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ただ、今に始まったことではなく、この注意喚起文だけでは状況が改善するとは思えず、
シルバー人材センターに週一のゴミ捨て場のゴミ撤去を依頼しました。

ほんとこういう属性の入居者は常識的なことも当たり前にできず、いらいらさせられます。

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⬇︎自己紹介⬇︎
大家歴6年目。6棟48室のアパートを経営する不動産投資家。都内の不動産デベロッパーに勤務し都市開発に尽力しつつ、逆説的に地方郊外の築古物件をこよなく愛すサラリーマン大家。空室だらけのボロ物件再生に情熱を燃やしています!昨年は法人を設立したので、今年は卒サラし、家族との時間を多く持つことが目標
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