デベおのやさぐれ不動産投資

現在6棟48室の不動産経営をするデベロッパー勤めのサラリーマン

区分物件の融資付け苦戦

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自己使用向けで、買付を入れたヤバめの区分マンションの融資付けについて。

少なくとも住宅ローン融資の仮審査が下りないと、売買契約まで駒を進められないため、
急ぎ仲介さんからの融資打診のお願いと、自分でも模索しました。

仲介さんには予め、不動産投資で他にも借入がある旨は伝えており、
当初はデベおも仲介さんも、収益を出しているなら問題ないだろうとたかをくくっていましたが、
最初に仲介さんから依頼した銀行は3行。

みずほ銀行
三井住友銀行
三井住友信託銀行

なんと、みずほと三井住友の2行は申込書でNG
三井住友信託はとりあえず申込書はパスし、必要書類の提出へ。

2018年10月当時、スルガの一件もあり、
アパート経営にはかなり各行は態度を硬化させつつありました。
ここで、やっと状況を飲み込めました。


これはヘタしたらローンブレイクするなと。。


仲介さんには追加でさらに3行の申し込み。

横浜銀行
りそな銀行
埼玉りそな銀行

デベおは、急ぎとりあえずネット銀行系

SBIネット銀行
じぶん銀行

と、知り合いから都市銀行1行を打診。

なんと、またしても横浜銀行、りそな銀行、埼玉りそな銀行は申込書でNG
ネット銀行2行も審査落ち。。

知り合いの都市銀行は、書類を提出して進めてもらいましたが、
結果的に審査落ち

残るは、三井住友信託銀行の1行のみ!

これほど状況が厳しいとは。。
スルガとかぼちゃを恨みましたよね笑
まぁそもそもデベおが多重債務者という理由ですが。。

そんな神にも祈る気持ちで、寝て果報を待っていたところ、










三井住友信託銀行から仮審査通過の一報を頂きました!
ありがたい!!

9行中、残ったのはたった1行のみ!
首の皮一枚繋がった感じです。。

とはいえ、本審査はこれから。
デベおがブレイクする恐れがあるため、まだレインズには募集が残っており、
日々内見者が押し寄せているとのこと。。
幸いにも、デベおが一番手であり、管理組合と修繕積立金が無いことがヤバ過ぎるという理由から、
まだ買付が入っていないとのことでした。

一方で、仲介さんとも、万が一ローンブレイクした時の想定を考え始め、案として、
1、ローンブレイクしたら諦めるか。
2、契約して、ローン特約期間を経過しても、手付解約を覚悟するか。(1000万円ボッシュートです)

いやいや、攻めるでしょ!
住宅ローンがもしダメなら、三井TL&Fさんにも相談するくらい腹をくくっていました。
最悪、1000万失ったとしても。


そんな中、三井住友信託銀行から本審査結果の連絡が!













本審査可決!!


嬉し過ぎる~!!!

しかも0.495%というさすが住宅ローン!という金利を獲得しました。

ただし条件が。
引渡しまでの期間が長いので、団体信用生命保険(団信)の審査有効期限が6か月のため、6か月後再審査が必要なこと。
その間に病気になると、ローンが白紙となっていますので、手付解除となる。
なので、病気には気を付けろと。(そんなこと言われても。。)

金融機関においても、再度審査確認を行うので、引渡しまでの借入はしないでくださいと。



えぇぇぇ~~~~!!


というわけで、つまり2019年の不動産投資計画は、この物件のおかげで、
すべて凍結となりました。

とはいえ、無事融資の確約が取れたので、レインズから落としてもらい、
いざ無事に売買契約まで辿り着けました!

なお、手付金は交渉して、ジャスト1000万に下げてもらいました。
(そもそも手付20%ってまずくないか。。?)

次回は、この廃墟マンションをどう料理するか、具体策についてお話していきます。

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初めての区分物件の買付

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昨年10月の話になりますが、たまたま自己使用目的の区分をsuumoで見ていたところ、破格の物件に出会ってしまいました。

基本、自己使用は賃貸の考えですが、出口まで見込めるなら、住宅ローンを使って購入することも視野に入れて検討していたので、ほんとたまたまです。

すぐに仲介に連絡し、すぐに見たい旨を伝えたところ、翌日に見に行くことに。
その時、すでに印鑑はしのばせて行きました。

物件の詳細は伏せますが、
都内、築40年、ファミリー物件クラスの広さのマンションです。

まだ売主さんが住まわれているとのことで、仲介さん同伴の上、直接案内してもらいました。

IMG_3607
物件自体はなんら問題ない。
但しとにかく破格だったので、それなりの理由があるものと考えていましたが、理由は以下の通り。

1,引渡しが2020年1月前後とかなり長い
2,修繕積立金がゼロ
3,管理組合が存在しない
4,手付が20%

なるほど。理由はそれなり。しかしながら、
1は急いでないので、まったく問題ない。

2はつまり大規模修繕の際に、まとまった金額が将来的にかかる。しかもいくらになるか見込みがない。

3はマンション全体をオペレーションする組織が無く、不具合の際に迅速な対応が出来ないだけでなく、朽ちるだけで廃墟マンションになる恐れがある。そもそも大規模修繕も全体の合意が取れると思えない。

4はゆうに1000万を超えます。

かなりの格安物件のため、現時点で複数内見者がいたものの、一般の実需のサラリーマンは、2〜4の理由でドン引きし、買付は入っておらず、
リノベ業者については、1の理由から、こちらも買付が入っていないとのこと。

これは!風向きがいい!

解決策がピンときましたよねw
(長くなるので別の記事にします。)
マンションの価値は「管理」次第と言いますが、
人が手を出さないものがお金になるものです。

即座に買付を入れ、話を進めてもらうことに。

しかし、このあと多重債務者であるデベおが、住宅ローン融資で、思いがけない苦戦を強いられることは言うまでもない。

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セミナーを終えての感想と質疑応答まとめ

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こんにちは。デベおです。

先日は自身のセミナーに多くの皆様にご来場頂き、本当にありがとうございました。
この1か月ほど、どういった方々が来られるのか、サンワード貿易さんとお打ち合わせをしながら、
何を話そうか悶々と考えながら、資料を作った次第です。
結果的に、この7年間やってきたことを振り返る良い機会となりました。
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IMG_4500

でもいざやってみると、難しいですね!
資料の作り方、人を惹きつける話し方など、いろいろ勉強となりました。
まだまだ学ぶ余地ありそうです。

引き続き、アウトプットすることで自分の考えをまとめる作業、
一方で、本当に求められる情報とはどういったものかを心掛けて、
是非次回の繋げたいと思っている次第です。
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さて、ご来場頂いた参加者様より、直接またはDMにて、
多くのご質問を頂きましたので、ここで共有しておきたいと思います。

その場だと、うまく伝わらなかった回答もあったかと思いますので、一部補足を加えながら
回答したいと思います。

Q1:法人はどのタイミングで作るべきか?
A1:早い方がよい。今後拡大していくのであれば、融資してもらえる金融機関を多く
   抱えていた方がいいので、少なくとも3期分の黒字実績を早く積む上で、
   早い方がよい。

Q2:
融資はどこから引いているか?
A2:郊外、築古が多く、
主に公庫が多い。物件ごとのポートフォリオにもよるが、
   オリックスや三井トラストも使っている。
   地銀、信金、信組はどこまで入り込めるかがカギだが、
   でべおの物件だと、今のところ厳しい印象がある。    
Q3:
自己資金は平均で3割程度とのことだが、最初の物件は自己資金が多く、    その後は下がってきているように見えるが、その理由は?
A3:1棟目
はビビってたことから、自己資金を多めに入れた。    その後、物件再生を重ねるごとに自身が付いたことと、自己資金の入れ方・残し方、    ポートフォリオの考え方などが身につき、戦略的に行うようになった。
   イールドギャップ・利回り次第なので、自己資金を少なくしても物件によっては
   3割を下回っても、フルローンもで問題ない。

Q4:地元の友人のクロス屋を使っているとのことだが、もしだいぶ安くやっているのであれば、
   再現性がないと思われる。
A4:
誤解があるといけないので、訂正させて頂くと、適正価格でやっている。
   単価は¥800/㎡。    知らない業者よりも昔からの友人で自営業である彼にお金を落としてあげたい
   という理由が強い。    とはいえ、腕は確かなので、お金の問題でもなく、今後も彼に依頼をする。

Q5:
カラーコーディネートの視点は参考になった。どこで学んだのか?
A5:しいて言えば本業を通じてだが、具体的に学んだことはない。
   本やネットで調べて身についたことがほとんど。

Q6:
ブログでエリアは自宅から1.5時間くらいとされていたが、どのエリアが多いか?
A6:主に埼玉北部が多い。

Q7:
購入に当たっての重視されている条件は?
A7:安いこと(利回り重視)、オールレジ、駅15分以内、駅から遠ければ、
   住戸分駐車場があること。

Q8:
オリジナルの満室テクニックは?
A8:本日話したような基本は押さえるべき。
   他にしいて言えば、外国人を拒否しないことくらい。

Q9:
エリアはどういう視点で物件購入しているか?
A9:
自分にとって地の利があるエリア。    エリアはマクロでみるのではなく、ミクロで見れば、必ず需要があるエリアはある。    地の利をカバーできるくらい最初のリサーチは重要。    うまく稼働し始めれば、そんなに行かなくても大丈夫になる。

Q10:
今後の投資計画は?
A10:この先10年は
資産性フェーズに切り替えていく。
    つまり利回りを少し落としも、減価償却、積算評価が出る物件を検討する。

Q11:
どこまで拡大していくのか?
A11:おそらく、無限に増え続ける。
    しかしサラリーマンをやっていると8棟くらいが限界。

Q12:
今後不動産の未来は?
A12:デベおが考えるに、不動産賃貸は
今はブルーオーシャンだが、
    今後10年で大きく変わると見ている。     今のうちにキャッシュを貯めて、次のビジネスにシフトしていくことも視野に入れる
    必要があると思う。

Q13:
法人化の目的は?
A13:
税金対策、プロパー融資を獲得していくため。

Q14:
大きな失敗はないか?
A14:今のところ
ない。しいて言えば、法人化を早めにやっておけばよかった。

Q15:
妻の理解は?
A15:
得られている。将来拡大していく上では必要。
    うちの場合は当初から否定的ではなかったが、本当に埋まるのか疑問は持っていた。
    次第に実績を積む上で、デベおのスタイルを理解し出したところはある。


以上が質疑応答となりますが、だいぶ酔っぱらっていたので、失念している質問もあるかと
思いますので、その時はご指摘ください笑
また追加の質問があれば、お答えしますので、コメントを頂ければと思います!


今回、セミナー資料を作っていると、いろいろ話したいことが出てきました。
・物件の買い方、見極め方
・ファイナンス
・投資戦略、投資判断の方法
などなど。

今後、また定期的にセミナーを行いますので、その時はまた告知いたします。


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不動産投資セミナーのオファーを頂きました!

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まだ肌寒い日が続きますが、

やっと桜も満開となり、春らしい雰囲気になってきました🌸


さてブログを開設して数年、

不動産に関する出来事を忘れないよう、

ログとして残すために、

頻度はまちまちですが、

記録に残して参りました。


ブログランキングの順位もあまり気にせず、

日々淡々と書いていましたところ、

このたび、サンワード貿易様より、

セミナー講演のオファーのご縁を頂きました‼️


今までもありがたいことに、
いくつかオファーを頂いていましたが

あまり表に出ることを望まず、

サラリーマン大家として、

身バレを恐れていたこともあり、

断り続けていました。


しかし今回初めて快諾させて頂いた理由として、

今年は仕込んでいる物件の引渡し時期が後半で

他に何も買えず、保有物件も

比較的安定稼働しているので、

やることがそんななかったこと。


そういうタイミングの中、

実績、経験をアウトプットするという意味で、

こういったセミナー講演活動も後学のために

いいかもしれない、勉強しよう!という

発想に至ったためです。


デベおとしては、ブログにはたいした情報を

アップしているつもりはないのですが、

サンワード貿易様の担当者様には、

特異な存在として、受け止めて頂けたようで、

この機会を頂けたことに深く感謝しております。


セミナーテーマは、デベおが得意とする

ガラガラ物件の再生に特化した話をしようと

思います。


現在考えているネタとしては、

デベおのポートフォリオ

借入額、総家賃収入、キャッシュフローの開示

事例の紹介
再生のポイント
など、ここまで言っちゃっていいの!?

というギリギリのラインを攻めておりますw


絶賛セミナー資料を作成していますが、

やなりなかなか苦戦しますねw

せっかくセミナーを聞きにきて頂けるからには

面白くためになるものに仕上げたいと

格闘しております。


話したいことはたくさんあるのですが、

時間に限りがあるため、ポイントは絞って

ガラガラ物件に特化した話ができればと

思っておりますが、さらなる次の機会があれば、

・物件の選定方法

・ファイナンス

・税務

・空室対策

・投資予測

・投資戦略

なども、ぜひお話したいと思います^_^


ぜひご都合が合えば、聞きにきてみてください!

築古ガラガラ物件は宝の山!デベお竜2019年投資戦略!


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21年住まわれた部屋の状況とリフォーム

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一部屋ですが、久しぶりの全面リフォームなので、一応ログとして書いて置こうかと。

21年も住まわれた御婆さまのお部屋で、この度施設に入られるとのことで、退去となりました。
21年とは人生の1ページと言っても過言ではない時間をこの部屋で過ごされたことに、
感謝の気持ちでいっぱいです。

さて、とはいえ、21年使い倒した部屋は、どんな状況になっているか、恐る恐る見に行ってみた結果がこちら。
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あれ、意外と綺麗!どころか、ほんとに21年!?というくらい綺麗に使ってもらっていました。
ほんとに感謝しかないです!

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ダイノックも久しぶりだったけど、そこそこ上手くいきました^_^
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脱衣所に扉を設置すると高額なので、楽天でアコーディオンを買って設置。
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ちなみに一般的なリフォーム費用は、家賃の3か月分とか最大でも6ヶ月分とか言われていたりします。
しかし、でべおは部屋の間取りや築年数の程度にもよりますが、この物件は3DKで、設備やデザインも古いので、家賃の1年分はかけています。
いろんな考え方はあるかと思いますが、でべおの考えでは、中途半端にリフォームをすることで、
設備やデザインにおいて新旧がはっきりして陳腐なものが目立ってしまうことが多々ありますので、
それなりにきちんとリフォームをして、さっさと埋めることで機会損失を無くすように心がけています。
また一度しっかりリフォームをしてしまうことで、次回からクリーニングのみとなるので、
その先も効率よく回すことができるようになるという考えの元、行っています。

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⬇︎自己紹介⬇︎
大家歴7年目。6棟48室のアパートを経営する不動産投資家。不動産デベロッパーに勤務し再開発に尽力しつつ、逆説的に地方郊外の築古物件をこよなく愛すサラリーマン大家。空室だらけのボロ物件再生に情熱を燃やしています!キャッシュフローも貯まってきたし法人登記もしたので、いよいよ卒サラし、家族との時間を多く持つことが目標
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