デベおの不動産投資でセミリタイアのススメ

主に築古再生、高利回り、ビオトープ、子供と遊ぶ、デザイン、リフォーム、セミリタイア生活...etc

殺風景な部屋をリフォーム

う〜ん、無機質というかなんて言うか、、大きな汚れは無いものの、ただただ薄汚いというか...
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このアパートは、縦型の2K物件で、お世辞にも使いやすい間取りとは言えませんが、
そこそこの広さがあるため、賃料を安く設定すると案外早く決まります。
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今回も比較的目を引きやすい素材を選定して施工しています。
左:ビフォー、右:アフター
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居室のクッションフロアは、シンコール E2054で、最近のマイブームですw
キッチンのクッションフロアは、サンゲツ HM-5125で、かわいい感じのデザインです。

キッチン本体は、前回の余りがあったため、サンゲツのリアテックを貼ってみましたが、
相変わらずピアノ調のシートは気泡が多く目立ってしまい施工が難しい
です。。


またこのアパートのプロパンガス会社との契約で、償却工事で無償でやってもらった工事があります。
たびたびこのブログでも紹介しているプロパンガス屋さんと新規契約を結ぶことで、様々なサービスを享受できるものです。

ひとつは、洗濯パンの設置。
この物件は共用廊下の室外洗濯機置き場なのですが、
室内に置き換えるため、給排水管の盛り換え、コンセントの設置まで無償で含んでもらっています。
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外の撤去した箇所はプラグ止め。
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二つ目は、TVドアホンの取り付け。こちらも無償。
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三つ目は、先ほどのクッションフロアの施工もなんと無償!
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これでもか!というくらいプロパンガス屋さんの恩恵を受けており、リフォーム総額は10万円!

分離発注やプロパンガススキーム、セルフリフォームを駆使して、
多額を要する工事コストを下げることが、収益性を上げていく一つの手法と言えます。

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敷地内に穴が...!

アパート管理を行っていると、突然のトラブルはつきものです。

ある日、物件清掃を依頼しているF君から突然の連絡。
駐車場敷地内に、直径30cm、深さは50cmほどの穴が!!
子供が落ちたら、かなり危険な状態です。
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敷地内駐車場エリアの下水用マンホールで、金属製のフタの劣化で、割れて中に落ちてしまったようです。
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業者さんに至急フタの設置を依頼するとともに、
F君に、急ぎ近くのホームセンターで作れる物で注意書きを作ってもらいました。
なかなかの出来栄え!
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一方で、業者さんの方では、たまたまこのマンホールのサイズに合うフタの在庫があったそうで、
その日の夕方には取り付けてもらえました!
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入居者の生活に支障をきたすことや危険が孕んでいる場合は、
状況によっては、怪我や人命に関わることもあるので、なによりもいち早く取り除く必要
があります。
 
こういった迅速な対応をすることで、入居者の満足度も少しでも上がればと思っています。

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築50年超え物件のリフォーム

10年以上住んで頂いた方が退去されたため、リフォームで一新しました!

もちろん傷みはありますが、10年以上の割には比較的きれいに使ってもらっていました。
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今回のリフォームのテーマは、「レトロポップ」ですw
せっかくなので古さは活かさないと!

リフォーム作業は投資家のやまじゅん()氏にも手伝ってもらいました!
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大きな修繕箇所はなく、主には畳を剥がして、下地を敷いて和室を洋室化する工事です。
指示書はこんな感じで業者さんに伝わりやすく描いています。
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居室の床のクッションフロアは、シンコール E2054で、ラスティックな表情を、
キッチンの床は、サンゲツ Hフロア HM-5125、
玄関の床は、サンゲツ Hフロア HM-5087で、清潔感のある素材を選定しています。
アクセントクロスには、リリカラ LL5568、
ふすまのアクセントには、リリカラ LL5257で、ポップで明るく、可愛さを出しています。

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IKEAの薄型シューズボックスがぴったりハマりました!
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玄関周りのクッションフロアは、
既存キッチンにサンゲツのリアテックを貼ったのですが、
赤のピアノ調のTX4803を初めて使ってみたのですが、気泡が目立ちすぎてめちゃくちゃ施工しづらいです!
作業の際は、めちゃくちゃ気を使いながら貼る必要があります。

諸々含んで30万ほどの工事で、少々アクセント強めでポップさが伝わるデザインになったかと思います^^

管理会社さんの客付けパワーも功を奏し、工事完了から1ヶ月も経たないうちに入居となりました!

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小規模企業共済による節税効果

小規模企業共済とは?

小規模企業の経営者や役員の方が、廃業や退職時の生活資金などのために積み立てる「小規模企業共済制度」。掛金が全額所得控除できるなどの税制メリットに加え、事業資金の借入れもできる、おトクで安心な小規模企業の経営者のための「退職金制度」です。
引用:中小機構 HPより

月の掛け金1000円〜7万円ででき、すべて損金処理できるため、最も手っ取り早い効果的な節税策です。
つまり最大年間84万円を経費として計上でき、さらには退職引当金として温存できるというメリットがあります。


申込方法は、面倒ですが、内容としては簡単です。

1.まずは中小機構に契約関係書類を郵送依頼します。(webからの申込はできません)
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2.契約申込書と振替申出書に必要事項を記載します。
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3.金融機関、商工会等の代理店、委託団体の窓口で加入申込を行います。
ただし申込できない銀行もありますので、詳しくは中小機構のHPをご確認ください。

せめてすべて郵送でやってくれればいいのに。。わざわざ申込だけ窓口に行くのが面倒臭いです。

以上で手続きが完了で、手続き完了後の約2ヶ月後から、申込月をまとめて振替開始となります。


なお、今まで加入しなかった理由としては、
不動産投資家として、年間84万も凍結されるのであれば、物件購入資金として使いたい!ということから、
手元に資金を温存しておきたかったため、躊躇していました。

しかしながら、来期の所得税を予測して、資金を手元に温存しておいた方がよいのか、
それとも節税した方が有利なのかは、先読みしながら上手に対応するのがベストですね!

ちなみに掛け金は上げ下げできるので、その時々に調整するのがよいかと思います。
また、任意解約もできますので、必要に応じて資金が必要な時は手元に戻せばよいかと考えます!
ただし数年での解約はマイナスになる可能性がありますが、それは節税に対する手数料かなと考えています。

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換気扇のセルフ交換

換気扇の極度の汚れ、故障については、へたにクリーニングするより交換してしまった方が、
見栄え、コスト、手間的に三方良しです!

固定されてるビスを外せば、簡単に本体が外れます。
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埋込寸法を確認します。一般的に25cm、30cm、35cmタイプがあります。
旧換気扇の型番からも寸法はわかるはずです。
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あとは新品を埋め込んでビスで固定するだけ。
とっても簡単です!
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大きさにもよりますが、3000〜5000円程度で、私はこんな感じの普通の換気扇を買っています。


これだけで業者に依頼すると1万円程度の人工がかかってきますもんねぇ。
「やれることは自分でやる」が良いと思います!ノウハウも付きますし!

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⬇︎自己紹介⬇︎
大家歴9年目。8棟60室のアパート、区分1室を運営。不動産投資が本業よりも楽しくなり過ぎて、都市再開発系デベロッパーを2020年7月セミリタイア。郊外の築古物件をこよなく愛す元サラリーマン大家。空室だらけのボロ物件再生に情熱を燃やしています!家族と自分の時間を大事にし、嫌なことはやらない、やりたいことにだけに注力。
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