デベおの不動産投資でセミリタイアのススメ

階段壁面にギロチンのようなクラックが！！
購入する際は、まったく気付かなかった、もしくは引き渡しまでの間に起こったものなのか。。
今更ながらどっちでもいいのですが、状況を見ると、





劣化により、反ってビスが外れてしまい、かろうじて上部の一部のビスで留まっている状態です。
その真下には、自転車置き場兼プロパンガス置き場となっており、人の出入りがあるため、
最悪の場合、人に落下して大怪我を負ってしまう大事故になりかねません。

対応策は後から考えるにして、取り急ぎ落下の恐れのある部分を外しました。
まずは危険を取り除くことが大切。



見栄えはともかく、とりあえずは落下の危険性はなくなったので、どう対応しようか業者さんに見積を取ったところ、


37万！！？？？
そんないく！？
５、6万くらいだろと想定していたので、かなり引きました。。
最悪自分でやろうかなとも考えながら、もう一つ馴染み管理会社さん経由で、見積を依頼したところ、

6万ちょっとでいけるとのことでした！（安心）

もちろん、補修箇所のみの工事で面積も違うし、一律に比較しにくいのですが、
つまりオーナーとして、
全体的な見た目が重要なのか、
部分補修のみで見た目は重視しないのか、
など、こちら側の意図も理解してもらってから見積をとる必要があります。
やはり重要なのは双方の正確な理解とコミュニケーションです。





結果的に全体的な見栄えはあまり良くないですが、部分補修でこのような形で納めました。

我々大家は、賃料と引き換えに入居者への安心した居住環境の確保と、安全を提供することが、 大家としての責任です。
居住環境を冒す恐れが発覚した場合、迅速に対応することが必要であると考えます。
収益性やデザインだけを追うのではなく、きちんと居住環境のことを改めて考える必要があるのではないでしょうか。

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先日テレビ取材を受けたゴミ屋敷をフルリフォームしました！

床、壁はぜんぜんダメで、すべて張替え。
ただし、風呂に入っている様子や食事を取っている形跡がなかったので、水回りは比較的大丈夫でした。






最近派手目のリフォームばっかしていたので、今回はシンプルにまとめてみました！
（ゴミ屋敷があまりにも強烈過ぎたのでその反動かもしれませんw）

クロス、クッションフロア共にすべてシンコール。
いつも業者さんから評判の良い指示書は、今回はこんな感じ。




また余談ですが、リフォーム内容を事前に確認していても、漏れることも少なくありません。
今回、リフォーム後確認で、ロフト内のクローゼットを開けてみると、


壁面のボードに穴が開いてるやんけ！！

そんなに大変なことではないですが、
型を取って、


丸ノコで切って、


ビス打ちして終わり！


ロフトのクローゼットだし、こんなんで問題ないでしょ！

ゴミ屋敷の状態と比較して見てもらえるとなかなか楽しいかと思います笑

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2ヶ月半滞納し、荷物（ゴミ）をすべて置いて失踪した入居者の件。

デベお@deveo001

自己破産して夜逃げしやがった...
#ゴミ屋敷 https://t.co/vAlcZkXxrx

2020/12/20 12:17:10

事の発端は、昨年購入した物件にて、約10年住んでいた入居者が自己破産を理由に退去の連絡がありました。
退去確認のため、管理会社さんと現地に向かったところ、

ドアを開けるとなんと！





まったく片付いてないじゃねーか！！

片付いてないどころか、身の回りの荷物、服、住民票やら年金手帳まで、すべて置き去り。。
この日は退去確認どころではなくなったので、一旦出直すことに。

後日、残置物については破産管財人を通して確認したところ、

デベお「残置物があるので退去したことにはならないので、残置物撤去完了まで日割り賃料相当額を請求しますよ」

破産管財人「残置物はすべてご自由に処分して頂いて結構です。鍵は返却してるので退去は完了しています」

何言っちゃってるんだと怒
いずれにしても、残置物は入居者の資産ではなく、ゴミであって処分していいものという回答が得られたので、
まずはデベお負担で撤去することに。

そんなやりとりをしている最中、
テレビ朝日さんの「羽鳥慎一のモーニングショー」より取材のオファーがあり、
ぜひこの状況を知ってもらいたいこともあって、取り上げて頂くことにしました。

デベお@deveo001

年跨ぎで継続対応中のゴミ屋敷問題について、テレビ局より取材を受け、朝の某情報番組にて取り上げて頂けることとなりました。

大家、不動産投資家としての課題、起こりうる問題について広く知ってもらえたらと思います。
#ゴミ屋敷 https://t.co/1sE4aaWqSb

2021/01/26 10:26:37

取材には、ディレクターをはじめ、リポーター、カメラマン、音声さん、勢揃い。
百戦錬磨の取材陣を持ってしても、こんな凄惨な状況だとは思っていたなかったとのこと笑

いろいろ取材をしながら、現場を見て回るといろいろわかってきました。

４８歳会社員、そこそこの企業のようで年収は700万もあり、年金、生命保険は支払っている形跡はある。
野球、ゴルフ、釣り、競馬など多趣味。とにかく物が多い。
性癖に難あり。アダルトDVDをはじめ、SMグッズ（ロープ、浣腸器など）、各種大人のおもちゃが大量。
女装癖も推測される。
部屋で食事を取った形跡、風呂に入った様子はない。

こんな警告文も発見。


露出癖も疑われます。。


自己破産の一因としては、とにかく浪費家。
クレジットカードの請求、各種キャッシングなど、各社からの請求書が多数、発見できる限りで合計すると200万の借金がありそうです。

また何通かの女性からの手紙がありました。
どうも10年ほど前まで彼女とこの部屋で同棲していたようで、なんらかの理由で二人は別れたよう。
この別れを期に彼の人生は狂ったようで、書類関係を見ると、そのあたりから時間が止まってしまっていて、ゴミ屋敷と化したと推測されます。
 

なお、かかった費用は、残置物撤去23万、床壁の張替え13万、クリーニングその他諸々で合計で約40万。
敷金の預かりはありませんでした。
滞納は保証会社経由で保証されますが、かかった40万は保証の対象外なのでこちらで負担し、請求するものです。

実家の連絡先、勤務先は把握しているので、これから追い込みをかけていこうかと思いますが、深追いするのはやめておこうと思います。
自己破産という理由はともかくとして、そもそも無い袖は振れないので回収できる見込みが少ないこと、
深追いすると、感情的になり、こちらも負のオーラでいいことがないため。

自業自得で人様に迷惑かけて生きてきたのでしょうが、こういう人間は必ずいい死に方はしません。

以上、不動産投資を長年やっていると、大なり小なり問題が発生しますね。


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昨年購入した物件の8戸一括リフォームについて紹介していきます。

アパートのリフォームは、どうしてもコストを抑えながら表層的に差別化を行うことが中心になってしまうので、主に

・水回り設備の清潔さ（必ずしも最新設備や新品である必要はない）
・アクセントクロス
・クッションフロア
・照明器具

の４つがポイントになってきます。

今回、キッチンやユニットバスなど水回りはある程度整っていたので、ほとんど手を加えず、
クロスとクッションフロア、照明器具に特化して行いました。

通常、私の考え方として、

・同じ部屋は作らない
・実験的にあらゆるマテリアルを試す
・部屋ごとテーマを決める（カワイイ、シンプル、男性的、ファミリー等）

を念頭においています。

では数が多いので、ポイントを絞って紹介します。


2DKでロフト付きというゆとりのある間取りの部屋で、
クロスはラスティックなコンクリート風です。
こちらはシンコールのjarnal standardコラボの商品で、カッコいいです。
ロフトの場合、照明はペンダントで、基本暖色系で雰囲気を出します。



こちらも同じくシンコールで、デニム風のクロスです。
カッコいいんですが、男性的に雰囲気がでます。



こちらはリリカラのデザインイラスト風のクロスです。
グラフィックも面白いかなと思いやってみたのですが、若干うるさくなる印象でした。
しかし、最初に入居が決まったのはまさかのこの部屋で、若い女性が入居し、
可愛い！ということでご入居頂きました！



こちらは失敗例で、どこぞのメーカーかは敢えて言いませんが、体育館の床風クッションフロアです。
レトロな感じでカッコいいかなと思ったのですが、
「これ、ちゃんとクリーニングやってる？」と思われるような経年劣化感がありました笑
ちなみに人気がなかったのか、今季からは廃番になっています。
築古物件にレトロを掛け合わせるのは、テクニックが必要です。



こちらはシンプルで女子っぽく、優しい色合いにした部屋です。
ただシンプルにし過ぎると、競合との差別化がされにくいので、シンコールのフローリング斜め張り風のクッションフロアを採用して、見せ方でアクセントを付けています。
クロスはサンゲツのよく使う定番柄です。これはほんとに使いやすい！



トイレも可愛いサンゲツのドット柄。



こちらのトイレは、清潔感がありつつもアクセントをと思い、白タイル風のクロスにヘリンボーン柄のクッションフロアにしています。（どちらもサンゲツ）
これはうまくいった事例なので、他でもこのパターンをやってみようかと考えています。



まだまだ紹介したいのはあるのですが、数の問題で以上ポイントのみとなります。

ちなみにプロパンの新規切替契約で、主な内装工事を償却資産として見込んでもらったインパクトが大きく、
当初の予算通り総額150万で収まりました！


差別化はやり過ぎず、やらなさ過ぎずくらいがちょうどいいと考えます！
 

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以前ブログでも触れました区分マンションの１棟建替え計画を画策していますが、これはあくまで長期戦の話で、
短期的にはもう少し緻密に計画しなくてはなりませんので、そこら辺について触れておこうと思います。

ちなみに自己使用なので、やんわりとした情報になってしまいますのでご了承を。

・都内23区
・30戸のRCマンションの１区画
・築40年強

購入の決め手としては以下の３つ。
1.エリア相場の約半値！（安かった理由としては、以前のブログを参照）
2.メゾネットで延床150㎡強でめちゃくちゃ広い！

そして3つ目が面白いのですが、メゾネット2階にも共用部の玄関扉があったこと！



以上のような概要で、こんな感じの収益化を考えました。



建替えについては、とても長期的で、その辺りのハードルの高さについては、
長いことデベロッパーに勤めたことで、十分認識しています。
なので、

長期戦に耐えられること

別の出口も想定しておくこと
 
この２点は並行して仕込んでおく必要があります。


とは言っても、これは自己使用であり、家族との時間を共に過ごす場所なので、
収益性だけでは測れない幸福度の要素も勘案すべきだと思っています。


したがって、この物件の収益化計画をまとめると、

・短期的にインカムの収益化を行い、長期的には建替えで新築化することで、大幅なキャピタルゲインに期待できる

・メゾネット２階は定借を結ぶことで、いつでも原状回復できるようにしておき、子供が大きくなったり、家族が増えたりなど、ライフステージに合わせ、可変的にプランニングできるようにしておく

しかしながら、そもそも広いし、楽しいよね！
というところが大きいですw


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