デベおのやさぐれ不動産投資

昨年、管理組合が存在しなく、修繕積立金が皆無のヤバめの廃墟マンションの契約を果たしましたが、

これをどう料理するか、日本の賃貸市場の問題を前提に、論じていきたいと思います。

賃貸市場はこの先、10年で大きく変化するものとデベおは考えています。

そう考える主な理由として、

制度制定から30年が経過し、住宅地でありながら農地用途だったため、固定資産税、相続税の恩恵があったが、2022年にそれが外れ、行政が買取できるようになるが、実際は買わなそうなため、大量に売却、もしくは賃貸住宅建設が多くなり、賃料、物件価格の低下を招く恐れあり。

少子高齢化、人口減少の影響から、自治体が今後行政コストを捻出できない懸念があるため、
コンパクトシティ化がより推進されていくと思われる。
東京及び地方の中核都市へ人口集中が進み、過疎地、中核都市郊外は空室率の悪化が目立つようになる。

属性状況が変化するため、審査が白紙撤回となる恐れがある。

ということ。

では、白紙撤回されず、さらには並行して借入ができるかを検討してみます。

検討案１：表立って借入する
これは最も危険です。
金融機関の審査は、ほとんどが、信用情報機関からの資料を元に、審査しています。
主な信用情報機関としては、CIC、JICC、全国保証などが挙げられます。
信用情報は、クレジットカードの保有状況、支払い状況、携帯電話の割賦支払い状況、
ショッピングクレジット、カーローンなど詳細な部分も記録され、金融機関からの借入も記録されます。
当然ながら、新たに借入をすると記録されるため、これを再審査で照会された場合は、
金融機関としては、取下げ事由となるでしょう。
もっとも他からの借入とは別に、クレジットカードや携帯電話の支払い遅延、
さらには新たなクレジットカードの申し込みも反映されるため、この期間は避けた方がよさそうです。


検討案２：法人で借入する
仕組みとしては、法人で借入すれば、 個人の信用情報には記録されないということです。
ただし懸念事項が２つあります。

１つ目は、他から借入した際、保証人の記録が個人の信用情報に記録される。
法人単体で借入できれば、まず問題ないのですが、通常、個人が保証人となっていることが多い為、
その記録が記載されるため、信用情報を照会すればすぐ分かります。

２つ目は、マイナンバーの制度です。
マイナンバー制度では、所在地と法人情報である会社所在地を検索できるようになっています。
万が一、個人の現住所と法人の現住所を同一にしていると、これらが紐づき、
法人の代表が、個人になっていることや、法人で借入していることが分かってしまうのため、ＮＧです。
（ただし金融機関がここまで調べるかは不明です）

しかも、これは1法人1物件スキームのような形式になってしまい、かなり黒に近いグレーです。


検討案３：現金で購入する
信用情報に記載されないため、そのあたりは問題ありません。
しかし、登記情報で照会することは可能です。
（ここまでくると、考えすぎの域とは思いますが。。）


いずれにせよ、すべて金融機関に対して、背信するような形となるため、得策は無いと言えます。
もっとも、金融機関へすべて報告した上で借りれば、問題はありませんが、
それは本審査を反故する可能性がもっとも高い為、ほぼギャンブルです。

したがって結論は、

融資実行までの期間が長い場合での他からの融資はやめましょう！

ということです。

なので、デベおは2019年は相変わらず不動産投資ができません。。泣


そもそもこれらを検証する前に、三井住友トラストローン＆ファイナンスに借入相談をしてしまい、
信用情報機関に照会記録が記載されてしまいました。。泣
照会記録は6か月の保存期間なので、この間に本審査可決の金融機関から照会されないことを祈ります。
他社からの照会記録は記載されますので、ご注意を。
ちなみに本人の照会は記録されません。