デベおのやさぐれ不動産投資

現在5棟40室の不動産経営をするデベロッパー勤めのサラリーマン

春日 遠州屋

最近呑みにいく場所が固定されてきたので、居酒屋ネタを書くことが少なくなった。
以前ブログで書いたことあったかな?
春日、後楽園円から3分ほど歩いたこんにゃく閻魔の交差点にある遠州屋。
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融資の相談が近くだったので、帰りに立ち寄り。
テーブルが10卓ほどだが、一人呑み客もチラホラ。
でも比較的複数呑み向けなので、少し時間が経ってきたらきまづくなりそう。
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雰囲気は抜群に良い!
価格設定は安くも高くもないという感じ。
モツ煮のモツはトロットロです^o^

1人前なのに立派なおでんがきた!
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あんまりしょっちゅう来る場所じゃないので堪能して帰りまーす!

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副業は会社にバレるのか?

法人を設立して3ヵ月以内に役員報酬を決定しなければならない。

私の場合、設立日が12/18なので3/17までに確定させる必要がある。

 

そこで今回テーマである本業の会社に副業がバレるかについて、検討してみたが、バレる原因は住民税が主な原因。(役所の手続きミス、密告等を除く)


住民税は原則特別徴収(給与からの天引き)なので、2か所以上給与があると、

本業の給与担当のところに2か所以上の給与を合計した住民税の計算表が送られてくるため、気付かれる可能性がある。


不動産所得は確定申告上、普通徴収を選択できるため、会社の所得と切り離しバレを防止できるのだが、

残念ながら、副業の方の給与については年末調整や確定申告でこれを防ぐことができず、

役所の担当者に電話して「副業の収入を特別徴収(天引き)ではなく普通徴収(自分で払う)にしてくれ」とお願いする位しか方法がない。

 

原則は特別徴収なので、お役所対応をされるとNGだが、

おそらく同様の依頼は多々あると考えられすべてNGというとトラブルになる可能性が多々考えられるため、認めてもらえる可能性もある

 

会社の給与担当者にお願いして、本業の住民税も普通徴収にするというウルトラCも考えられるが、

いかんせんその時点で副業をばらしているようなものなので、なかなか勇気がいるだろう。

 

住民税の計算は1/1から12/31の給与が該当し、計算表が人事担当者に送られてくるのが、翌年の5月ごろ。


昨年に副業で給与があった人はドキドキしましょう笑


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融資苦戦!

現在9つの金融機関に打診中。
具体的な話まで行っていないものの、今のところ生き残っているのが、3つ。

当然ながらボツる可能性は高そうだが(T_T)

いよいよ自分一人の知識のみでは対応しきれないと思い、以前担当してもらった仲のいい仲介会社の担当Kさんに連絡。
今回この仲介会社に物件の購入をお願いするわけではないのだが、無理を聞いてもらい、会社に内緒で金融機関への斡旋をやってもらうことに。
何軒か問い合わせをしてもらい、そのうち1つ金融機関から融資検討可能との連絡があったとのことで、問い合わせてみた。
自己資金が多少必要かもしれないが、話を聞いてみたいとのこと!
嬉しい!
早速金曜にアポを取りました!

仲介のKさん、わがまますいません!!
おかげで少しだけ前に進みました。
今度Kさんとは美味い飯でも食べに行こう^_^

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会社登記完了!^o^

司法書士の先生より会社登記が完了し、履歴事項全部証明書が届きました。
これで晴れて新会社誕生です!
自分おめでとう!^o^笑


あとは、
印鑑証明書、印鑑証明カード、他申請に要した資料が送られてきました。

このあとは税務的なことはどうするか税理士の先生にご相談。

会社名義の口座も作らないと。

しばらくは負んぶに抱っこで相談しながら進めます。

融資の関係上、なんとかして初年度も黒字にしたいと思います。

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プロパーローン融資相談

新設法人としてプロパーローンの融資相談のため、銀行2行相談に行ってきた。

伝えたい主なポイント。
・自己資金多めで財務体質は健全であること。
・順調に返済が進んでいて返済能力があること。
・事業プランに沿って計画的に資金形成ができていること。
・評価すべき事業実績があること。

1行目 融資担当Hさん
「デベおさん、お世辞とか抜きにして、これ、ほんとすごいですよ!」
「当行の融資基準は掛けてみないとなんとも言えませんが、これ融資したい銀行たくさんありますよ!」
「ここ何年か見た中で一番良いです」

と、まさかのべた褒めの高評価!
お世辞でもすごい嬉しいです!!!

銀行の懸念ポイントとしては、
・耐用年数の少ない築古物件
・希望の借入年数が出るか
・上記2点クリアした上で法人本店所在地近くの支店になるかもしれない。

金利イメージとしては、
プロパーで1%前後、
保証協会通しならば、合わせて2.5%前後
くらいとのこと。

ここの銀行は現預金の純資産に重きを置いているよう。
担当者さん個人的にはこれだけキャッシュフローがあれば評価できるのだが、銀行の方針により純資産を重視せざるを得ないとのこと。


2行目 融資担当者Yさん
1行目同様、ビジネスモデル自体はべた褒めされたものの、法定耐用年数縛りがどうしても厳しく、審査にも上げられないとのこと。
と言うよりも、担当者にハズレた感じ。
そもそも渉外担当者なので不動産投資融資に関する各行の融資情勢も分かっていなかった。
杓子定規にしか回答されない(T_T)
後半は諦めて、じゃあぶっちゃけどこの金融機関がいいですかね?と言った、完全に御行融資とは関係無い話に。
しかしながら、そもそも情勢を分かってないのでこれもほぼほぼ参考程度(T_T)

結果的に二行とも法定耐用年数に厳しいという状況。
当然ながら、銀行ごとの融資姿勢はあるので結果はわからないが、
今まで運営手法、ポートフォリオは間違ってなかったと実感。
半分リップサービスと認識しているが。。。
とはいえ、引き続き攻めてみようと思う!

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入居者の質か悪い

物件5号の郵便ポストが、お隣さんの敷地に面しているのだが、うちの不要なチラシ等がお隣さん敷地内に散乱しているとの連絡が、シルバー人材センターのおじいちゃんから電話があった。
おじいちゃん「あそこの入居者の質は悪いですねぇ。」

うん。私もそう思います(T_T)

滞納はするわ、ゴミの分別はできてないわ、人糞は捨てるわ(疑惑)笑、
フツーじゃないです。

とりあえず不要なチラシは捨ててもらえるよう、ゴミ箱を設置しました。
なんかここは今年も問題が多発しそう(T_T)

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今年はスピリチュアルに

40オーバーのアラフォーということもあり、厄祓いと法人設立の商売繁昌祈願で、計2万円を祈祷料として納めました。
 
領収書って出るのね笑

0学占いも調子いいし、おみくじは珍しく大吉引くし、追い風ではあるものの厄が足を引っ張らないようにしないと。

今年はすごいスピリチュアル!笑

当然ながら、日常に躓きがないよう、正しき生活習慣を心がけようと思います。

タバコ、酒を控えめに、
運動をもっと行い、
家族、友人との時間を増やし、
ストレスを抱えないよう、
日々過ごしていこう。

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戸建物件の現調

物件4号の同じオーナーから、アパートの隣にある戸建を買ってくれないかと相談あり。

こちらとしてもアパートには駐車場が無いため、ここの土地の一部を賃借しているし、アパート前の庭も広過ぎるので、建ぺい率ギリギリまでいじめてもいいし、悪い話じゃない。

詳しく聞いてみると、元々息子さんのために残しておいた建物だったが、その息子さんが事業で失敗し行方不明。
建物の所有者は息子さん、土地の所有者はオーナーとのこと。
借金の形に建物のみ競売されることになったが、土地所有者はオーナーのため、建物だけ競売で落とす輩はそうそういなかったそうで、オーナーが無事買い戻しことに成功。
いざ、綺麗になった土地建物をどうするかということで私に話があった。

あとは双方の金額の合意だが、私の見込みとは大きく外れ、結構な額を提示され、要検討案件ということに。
しばらくは静観する予定。

別に中を見るまでもなかったが、是非見てってよ!推すのでとりあえず見てきました。。

間取りは悪くないんだけどねぇ。


これまた直すとこ多すぎ!
やっぱ提示額じゃ買えないなぁ〜。

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タミヤラジコン忘年会

地元の幼稚園から中学校まで一緒だった幼馴染との会合。

昔良くやってた当時の愛車をレストアしたラジコンを持ち寄って走らせることに。
K君は当時のままのハイラックス。
大人になった今でも購入をためらうくらい高いのに当時変えちゃうのはさすが金持ち!笑
H君はパーツをヤフオクで購入して組み上げたワーゲンオフローダー。

私はホーネットのカスタム!

地元の仲間と昔と同じ遊びを同じ場所でやれるのは、なんかノスタルジックでいいですね^_^

ただ寒くなってきたので、早々と切上げ、第2部の飲み会へ。

話は尽きないが、K君は車が好きすぎて日本の自動車メーカーに就職し、国内外の製造拠点の生産管理をしている。
ほんとそういうの私にはないので尊敬します。

ついつい楽しくて飲み過ぎちゃいましたが、今年も一年頑張って、年末にまた集まりたいです。

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あけましておめでとうございます

あけましておめでとうございます。
今年も関係者方々、何卒よろしくお願いいたします。

年始早々、6棟目購入に向けて忙しくなりそうです。
2月末くらいに決済を予定していますが、
管理会社さんでの空室の先行募集、司法書士の先生との調整、プロパンガス会社切替条件の調整、
そして一番重要なファイナンス調整をしていかなければいけません。

また昨年度の確定申告を進めねば!

法人も設立したばっかだし、いろいろと盛りだくさんです。

本職と両立しながら、2018年第一四半期を乗り切りたいと思います。

今年は0学占いでも、「ちょっと無理してでも頑張る価値はある」と出ている珍しい状況ですので、今年は飛躍の年にしたいですね!


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5棟40室のアパートを経営する不動産投資家。都内の不動産デベロッパーに勤務し都市開発に尽力しつつ、逆説的に地方郊外の築古物件をこよなく愛すサラリーマン大家。空室だらけのボロ物件再生に情熱を燃やしています!来年はサラリーマンを辞め、家族と自分の時間を多く持つことが目標
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