デベおの不動産投資でセミリタイアのススメ

主に築古再生、高利回り、ビオトープ、子供と遊ぶ、デザイン、リフォーム、セミリタイア生活...etc

大事故につながる...

階段壁面にギロチンのようなクラックが!!
購入する際は、まったく気付かなかった、もしくは引き渡しまでの間に起こったものなのか。。
今更ながらどっちでもいいのですが、状況を見ると、

8257F573-E514-4FE3-90CA-BF8F9FC0C616_1_105_c

838AEAD4-E67D-4B93-A50B-AD85EB350FF9_1_105_c

劣化により、反ってビスが外れてしまい、かろうじて上部の一部のビスで留まっている状態です。
その真下には、自転車置き場兼プロパンガス置き場となっており、人の出入りがあるため、
最悪の場合、人に落下して大怪我を負ってしまう大事故になりかねません。

対応策は後から考えるにして、取り急ぎ落下の恐れのある部分を外しました。
まずは危険を取り除くことが大切。
6EA18A98-566A-4A82-A524-E01EF065F439


見栄えはともかく、とりあえずは落下の危険性はなくなったので、どう対応しようか業者さんに見積を取ったところ、
スクリーンショット 2021-02-12 18.54.55

37万!!???
そんないく!?
5、6万くらいだろと想定していたので、かなり引きました。。
最悪自分でやろうかなとも考えながら、もう一つ馴染み管理会社さん経由で、見積を依頼したところ、
スクリーンショット 2021-02-12 18.54.34
6万ちょっとでいけるとのことでした!(安心)

もちろん、補修箇所のみの工事で面積も違うし、一律に比較しにくいのですが、
つまりオーナーとして、
全体的な見た目が重要なのか、
部分補修のみで見た目は重視しないのか、
など、こちら側の意図も理解してもらってから見積をとる必要があります。
やはり重要なのは双方の正確な理解とコミュニケーションです。

31AA1107-6102-499F-8B0B-0EDAD11FF7E7_1_105_c

D82DE028-E967-44B8-9A85-EAA741858AD2_1_105_c

結果的に全体的な見栄えはあまり良くないですが、部分補修でこのような形で納めました。

我々大家は、賃料と引き換えに入居者への安心した居住環境の確保と、安全を提供することが、 大家としての責任です。
居住環境を冒す恐れが発覚した場合、迅速に対応することが必要であると考えます。
収益性やデザインだけを追うのではなく、きちんと居住環境のことを改めて考える必要があるのではないでしょうか。

↓応援よろしくお願いします^_^↓

人気ブログランキング 

ゴミ屋敷をリフォームしました

先日テレビ取材を受けたゴミ屋敷をフルリフォームしました!

床、壁はぜんぜんダメで、すべて張替え。
ただし、風呂に入っている様子や食事を取っている形跡がなかったので、水回りは比較的大丈夫でした。

10CBE63A-4398-40D1-88C0-1D613C4F7648_1_105_c
FBF4BF0F-1DAD-42F5-9A43-E67CA1D062F5_1_105_c
92D1866C-BF41-474E-BF9A-0781FA9E90FA_1_105_c
AF431394-7672-4A80-9197-F0CF1ECCB3CB_1_105_c

最近派手目のリフォームばっかしていたので、今回はシンプルにまとめてみました!
(ゴミ屋敷があまりにも強烈過ぎたのでその反動かもしれませんw)

クロス、クッションフロア共にすべてシンコール。
いつも業者さんから評判の良い指示書は、今回はこんな感じ。
FullSizeRender



また余談ですが、リフォーム内容を事前に確認していても、漏れることも少なくありません。
今回、リフォーム後確認で、ロフト内のクローゼットを開けてみると、
45B535CA-4094-4C90-BBB2-4740110330F1_1_105_c

壁面のボードに穴が開いてるやんけ!!

そんなに大変なことではないですが、
型を取って、
9836388C-B926-41F0-BA83-30D6531F2847_1_105_c

丸ノコで切って、
7B2F6396-FD47-489C-8E59-47029C07C5F6_1_105_c

ビス打ちして終わり!
6F68F49A-E9AB-430E-ABAD-3ABF80162EBB_1_105_c

ロフトのクローゼットだし、こんなんで問題ないでしょ!

ゴミ屋敷の状態と比較して見てもらえるとなかなか楽しいかと思います笑

↓応援よろしくお願いします^_^↓

人気ブログランキング

ゴミ屋敷問題でテレビ取材が入りました

2ヶ月半滞納し、荷物(ゴミ)をすべて置いて失踪した入居者の件。
事の発端は、昨年購入した物件にて、約10年住んでいた入居者が自己破産を理由に退去の連絡がありました。
退去確認のため、管理会社さんと現地に向かったところ、

ドアを開けるとなんと!
586E6F29-E231-4C9F-AB82-015B3000CD32_1_105_c
4FF850CE-4862-427A-A3C5-C50658E5C072_1_105_c
05853AF5-A602-4C9D-953E-27732E972266_1_105_c
4F6CCE17-1CBE-40CA-86D3-DD7C0CDEA27A_1_105_c

まったく片付いてないじゃねーか!!

片付いてないどころか、身の回りの荷物、服、住民票やら年金手帳まで、すべて置き去り。。
この日は退去確認どころではなくなったので、一旦出直すことに。

後日、残置物については破産管財人を通して確認したところ、

デベお「残置物があるので退去したことにはならないので、残置物撤去完了まで日割り賃料相当額を請求しますよ」

破産管財人「残置物はすべてご自由に処分して頂いて結構です。鍵は返却してるので退去は完了しています」

何言っちゃってるんだと怒
いずれにしても、残置物は入居者の資産ではなく、ゴミであって処分していいものという回答が得られたので、
まずはデベお負担で撤去することに。

そんなやりとりをしている最中、
テレビ朝日さんの「羽鳥慎一のモーニングショー」より取材のオファーがあり、
ぜひこの状況を知ってもらいたいこともあって、取り上げて頂くことにしました。
IMG_8135
IMG_8136
20201228_113636 (1)
20201228_141651

取材には、ディレクターをはじめ、リポーター、カメラマン、音声さん、勢揃い。
百戦錬磨の取材陣を持ってしても、こんな凄惨な状況だとは思っていたなかったとのこと笑

いろいろ取材をしながら、現場を見て回るといろいろわかってきました。

48歳会社員、そこそこの企業のようで年収は700万もあり、年金、生命保険は支払っている形跡はある。
野球、ゴルフ、釣り、競馬など多趣味。とにかく物が多い。
性癖に難あり。アダルトDVDをはじめ、SMグッズ(ロープ、浣腸器など)、各種大人のおもちゃが大量。
女装癖も推測される。
部屋で食事を取った形跡、風呂に入った様子はない。

こんな警告文も発見。
C984A205-440A-49D9-B9A7-18FC681F6D27_1_105_c

露出癖も疑われます。。


自己破産の一因としては、とにかく浪費家。
クレジットカードの請求、各種キャッシングなど、各社からの請求書が多数、発見できる限りで合計すると200万の借金がありそうです。

また何通かの女性からの手紙がありました。
どうも10年ほど前まで彼女とこの部屋で同棲していたようで、なんらかの理由で二人は別れたよう。
この別れを期に彼の人生は狂ったようで、書類関係を見ると、そのあたりから時間が止まってしまっていて、ゴミ屋敷と化したと推測されます。
 

なお、かかった費用は、残置物撤去23万、床壁の張替え13万、クリーニングその他諸々で合計で約40万。
敷金の預かりはありませんでした。
滞納は保証会社経由で保証されますが、かかった40万は保証の対象外なのでこちらで負担し、請求するものです。

実家の連絡先、勤務先は把握しているので、これから追い込みをかけていこうかと思いますが、深追いするのはやめておこうと思います。
自己破産という理由はともかくとして、そもそも無い袖は振れないので回収できる見込みが少ないこと、
深追いすると、感情的になり、こちらも負のオーラでいいことがないため。

自業自得で人様に迷惑かけて生きてきたのでしょうが、こういう人間は必ずいい死に方はしません。

以上、不動産投資を長年やっていると、大なり小なり問題が発生しますね。


↓応援よろしくお願いします^_^↓

人気ブログランキング 

差別化するリフォーム事例のご紹介

昨年購入した物件の8戸一括リフォームについて紹介していきます。

アパートのリフォームは、どうしてもコストを抑えながら表層的に差別化を行うことが中心になってしまうので、主に

・水回り設備の清潔さ(必ずしも最新設備や新品である必要はない)
・アクセントクロス
・クッションフロア
・照明器具

の4つがポイントになってきます。

今回、キッチンやユニットバスなど水回りはある程度整っていたので、ほとんど手を加えず、
クロスとクッションフロア、照明器具に特化して行いました。

通常、私の考え方として、

・同じ部屋は作らない
・実験的にあらゆるマテリアルを試す
・部屋ごとテーマを決める(カワイイ、シンプル、男性的、ファミリー等)

を念頭においています。

では数が多いので、ポイントを絞って紹介します。


2DKでロフト付きというゆとりのある間取りの部屋で、
クロスはラスティックなコンクリート風です。
こちらはシンコールのjarnal standardコラボの商品で、カッコいいです。
ロフトの場合、照明はペンダントで、基本暖色系で雰囲気を出します。
IMG_7439


こちらも同じくシンコールで、デニム風のクロスです。
カッコいいんですが、男性的に雰囲気がでます。
IMG_7454


こちらはリリカラのデザインイラスト風のクロスです。
グラフィックも面白いかなと思いやってみたのですが、若干うるさくなる印象でした。
しかし、最初に入居が決まったのはまさかのこの部屋で、若い女性が入居し、
可愛い!ということでご入居頂きました!
IMG_7440


こちらは失敗例で、どこぞのメーカーかは敢えて言いませんが、体育館の床風クッションフロアです。
レトロな感じでカッコいいかなと思ったのですが、
「これ、ちゃんとクリーニングやってる?」と思われるような経年劣化感がありました笑
ちなみに人気がなかったのか、今季からは廃番になっています。
築古物件にレトロを掛け合わせるのは、テクニックが必要です。
IMG_7438


こちらはシンプルで女子っぽく、優しい色合いにした部屋です。
ただシンプルにし過ぎると、競合との差別化がされにくいので、シンコールのフローリング斜め張り風のクッションフロアを採用して、見せ方でアクセントを付けています。
クロスはサンゲツのよく使う定番柄です。これはほんとに使いやすい!
IMG_7434


トイレも可愛いサンゲツのドット柄。
IMG_7432


こちらのトイレは、清潔感がありつつもアクセントをと思い、白タイル風のクロスにヘリンボーン柄のクッションフロアにしています。(どちらもサンゲツ)
これはうまくいった事例なので、他でもこのパターンをやってみようかと考えています。
IMG_7428


まだまだ紹介したいのはあるのですが、数の問題で以上ポイントのみとなります。

ちなみにプロパンの新規切替契約で、主な内装工事を償却資産として見込んでもらったインパクトが大きく、
当初の予算通り総額150万で収まりました!


差別化はやり過ぎず、やらなさ過ぎずくらいがちょうどいいと考えます!
 

↓応援よろしくお願いします^_^↓

人気ブログランキング

自宅マンションの収益化計画の概要について

以前ブログでも触れました区分マンションの1棟建替え計画を画策していますが、これはあくまで長期戦の話で、
短期的にはもう少し緻密に計画しなくてはなりませんので、そこら辺について触れておこうと思います。

ちなみに自己使用なので、やんわりとした情報になってしまいますのでご了承を。

・都内23区
・30戸のRCマンションの1区画
・築40年強

購入の決め手としては以下の3つ。
1.エリア相場の約半値!(安かった理由としては、以前のブログを参照
2.メゾネットで延床150㎡強でめちゃくちゃ広い!

そして3つ目が面白いのですが、メゾネット2階にも共用部の玄関扉があったこと!
スクリーンショット 2021-01-13 16.22.24


以上のような概要で、こんな感じの収益化を考えました。

スクリーンショット 2021-01-13 16.38.00

建替えについては、とても長期的で、その辺りのハードルの高さについては、
長いことデベロッパーに勤めたことで、十分認識しています。
なので、

長期戦に耐えられること

別の出口も想定しておくこと

 
この2点は並行して仕込んでおく必要があります。


とは言っても、これは自己使用であり、家族との時間を共に過ごす場所なので、
収益性だけでは測れない幸福度の要素も勘案すべきだと思っています。


したがって、この物件の収益化計画をまとめると、

・短期的にインカムの収益化を行い、長期的には建替えで新築化することで、大幅なキャピタルゲインに期待できる

・メゾネット2階は定借を結ぶことで、いつでも原状回復できるようにしておき、子供が大きくなったり、家族が増えたりなど、ライフステージに合わせ、可変的にプランニングできるようにしておく

しかしながら、そもそも広いし、楽しいよね!
というところが大きいですw


↓応援よろしくお願いします^_^↓

人気ブログランキング
⬇︎自己紹介⬇︎
大家歴9年目。8棟60室のアパート、区分1室を運営。不動産投資が本業よりも楽しくなり過ぎて、都市再開発系デベロッパーを2020年7月セミリタイア。郊外の築古物件をこよなく愛す元サラリーマン大家。空室だらけのボロ物件再生に情熱を燃やしています!家族と自分の時間を大事にし、嫌なことはやらない、やりたいことにだけに注力。
⬇︎ぜひフォローしてね⬇︎
⬇︎ぜひポチしてね⬇︎
最新コメント
記事検索
ギャラリー
  • 大事故につながる...
  • 大事故につながる...
  • 大事故につながる...
  • 大事故につながる...
  • 大事故につながる...
  • 大事故につながる...
メッセージ

名前
メール
本文
  • ライブドアブログ